相続不動産

相続する不動産 具体的分け方3つの方法

お金と違い、不動産は分けにくいため仲の良い兄弟であっても、もめやすいものです。共有を避け、争いを避ける分割方法として、どの分け方が良いのか相続人間で話し合いましょう。

現物分割

不動産に限らず、遺産別に相続人を決めて分割する分け方です。
相続人が子供3人で、相続財産が自宅とアパートと現金の場合

自宅・・・・・評価額1,500万円 → 長女
アパート・・・評価額8,000万円 → 長男
現金・・・・・1,500万円    → 次女

※この分け方で相続人3人が合意すれば平等とは言えないが有効です。

相続人が子供2人で、相続財産が現金、株式、自宅不動産の場合

自宅・・・・・評価額3,500万円 → 長女
株式・・・・・評価額1,000万円 → 長男
現金・・・・・1,500万円    → 長男

※評価で見ると、長男が2,500万、長女が3,500万となり同額ではありませんが二人が合意すれば有効です。

相続人が配偶者と子供2人、相続財産が自宅、アパート3棟、駐車場と現金1億の場合

自宅・・・・・評価額2,000万円 → 配偶者
アパートA・・評価額8,000万円 → 配偶者
アパートB・・評価額6,000万円 → 長男
アパートC・・評価額4,000万円 → 次男
駐車場・・・・評価額3,000万円 → 長男
現金・・・・・5,000万円    → 配偶者
現金・・・・・5,000万円    → 次男

※評価を見ると、配偶者15,000万円、長男9,000万円、次男9,000万円となり、子供二人は平等です。現金は分けることが可能なので現金で調整することで、円満に解決できるケースです。

二次相続時には、アパートAを長男、自宅と現金を次男が相続すれば、兄弟二人ほぼ同額に近い分け方となります。

代償分割

分けられない不動産を相続する方が、他の相続人へ自分自身の財産から代償金を支払うことで合意する分け方です。
子供二人が相続人で、自宅不動産のみが相続財産、金融資産が無い場合

自宅・・・・評価額2000万円 → 長男
長男 → 次男へ代償金300万円 → 次男

※法定相続分で考えると各1,000万円なので、2,000万円評価の自宅を長男が相続する場合、次男へ1,000万円支払えれば良いのですが、長男に支払い能力がなく支払える代償金が300万円しかなかったとしても、次男が合意すれば有効で成立します。

相続人が子供2人で、相続財産が現金、株式、自宅不動産の場合

自宅・・・・・評価額3,000万円 → 配偶者
現金・・・・・1,000万円    → 長女
アパート・・・評価額8,000万円 → 長男
長男 → 次男へ代償金1,000万円 → 次男

※自宅は配偶者が住んでいくために必要で、大きな財産であるアパートを長男が相続する場合、現金1,000万円を長女と次男が500万円ずつで合意できれば良いですが、最低でも1,000万円は欲しいとなった場合、長男が自身の財産から1,000万円の代償金を支払うことで、長女・次男とも1,000万円は相続することができます。

換価分割

分けられない不動産を売却し、現金化して分ける分割方法です。
相続人が子供3人で、相続財産が自宅と現金の場合

自宅・・・・・評価額2,500万円 → 売却し現金化2,500万円
現金・・・・・500万円

自宅を売却することで現金3,000万円となり、子供3人が各1,000万円ずつ平等に相続します。

※この場合、いったん共有にして売却する方法と代表相続人が不動産を相続し、売却後三等分する方法があります。税金が違ってきますので税理士にも相談が必要です。

相続人が子供2人で、相続財産が現金500万円、上場株式、自宅不動産の場合

自宅・・評価額2,500万円 → 売却し現金化2,500万円
              長男1,000万、長女1,500万で分割
株式・・評価額1,000万円 → 長男
現金・・500万円     → 長女

※法定相続で考えると、遺産総額4,000万円なので子供二人は各2,000万円が法定相続分となります。上場株を長男、現金を長女が相続する場合、自宅売却で現金化した遺産から現金1,000万円を長男、1,500万を長女が相続とすれば、最終的にはそれぞれ2,000万ずつ同額となり、争うことは回避できます。

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