不動産取引に関わる人の死の告知について

不動産取引に関わる人の死の告知について、国土交通省がガイドラインを発表

2021年10月8日、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定した。
これは不動産の売買や貸借をする際に買主や借主が「もしその事実を知っていたら契約をしなかった」様な契約締結の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事案については、宅地建物取引業者は買主や借主へ告知が必要となっている。
しかし、自殺や殺人事件は当然として、自然死や事故死まで何もかも告知が必要か、何年後まで必要か等これまで様々な意見があった。
また、トラブルも多く告知に関する基準のようなものが求めれられていた。

そこで、国土交通省は令和2年2月に検討会を設置し、今年5月には広く国民の意見を求むパブリック・コメントを募集、10月8日にガイドラインを発表した。

この「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は宅地建物取引業者の義務の判断基準であって、万一紛争が生じた場合の民事上の責任を回避できるものではない。

1.取引の対象となる不動産において生じた人の死に関する事案。
2.住宅として用いられる不動産(居住用不動産)。
3.媒介を行う宅地建物取引業者において、売主・貸主に対して、告知書等の書面に過去に生じた事案についての記載を求める。その際に故意に告知しなかった場合は民事上の責任を問われる可能性がある旨を伝える。
4.売主や貸主から告知がない場合でも人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、売主・貸主に確認する必要がある。
5.契約後、引き渡しまでに知った場合についても告知義務がある。

告げなくてもよい場合について

① 老衰・病死など、自然死。階段からの転落や入浴中の溺死、食事中の誤嚥等事故死。
ただし、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては告知が必要。
② 賃貸借取引において、概ね3年が経過した場合。
集合住宅の共用部分(ベランダ・共用玄関・階段・廊下・エレベーター)は賃貸借取引の対象不動産と同様に扱う。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
③ 対象不動産の隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において、①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃が行われた場合。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。

上記①~③以外の場合は告知が必要

自殺や殺人事件等による人の死は告知が必要
告知は事案の発生時期(特殊清掃等が行われた場合には発覚時期)、場所、死因(不明の場合はその旨)及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨。
売主・貸主から不明であると回答された場合、あるいは無回答の場合にはその旨を告げれば事足りるものとする。

留意事項

遺族の名誉及び生活の平穏に配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。

簡単にまとめると
日常発生しうる自然死や事故死については、発見まで数日程度で特殊清掃まで及ばなければ告知は不要。
その他については告知が必要。
ただし、賃貸借契約では概ね3年が経過すれば告知は不要となる。

詳細はリンク先のガイドラインを参照されたい。

【参考】
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf