カテゴリー: コラム

5月13日付日経新聞の記事によると「スーパーシティ法案成立へ」の見出しで4月16日にスーパーシティ法案が衆院を通過し、今国会で成立する見通し。とある。

この法律何？という事で調べてみた

　スーパーシティ法案とは、スーパーシティ構想を実現する国家戦略特区法改正案である。
スーパーシティ構想とは、AIやビッグデータを使って、物流・医療・教育・行政・エネルギー・キャッシュレスなどあらうる分野の先端技術を組み合わせてその相乗効果で住みやすい都市づくりを目指す。 とある。

　従来の国家戦略特区を基礎としスーパーシティ用の特別な枠組み（住民合意を前提に、より迅速・柔軟に域内独自の規制特例を設定）を新たに追加する法案である。

 

内閣府国家戦略特区のPDF資料から借用

背景

　海外では、雄安・トロント等が白地から未来都市を作り上げるグリーンフィールド型の取り組みをしていたり、どばい・シンガポール等既存の都市を作り変えるブラウン型フィールドの取り組みを行うなど、最先端の技術を使用した都市づくりを始めている。 　例えばモビリティに関する構想、建物インフラに関する構想（モジュール化したパーツで建築）、交通違反や渋滞対策にAI分析（信号制御）を活用事例が始まっている。 　一方日本は手つかずで大きく遅れている状況。

特区の決まり方

1. 区画計画の決定
   区域会議で基本構想案を作成～自治体議会で承認～住民合意～総理認定
2. 規制特例の設定
3. 規制特例の運用

特区になると

　自家用車やトラック等の自動走行から始まり、ドローンの配送、AIホスピタル、オンライン診療、遠隔教育等が他に先駆けて加速的に整備されるものと思われる。

では我々にどのような影響があるのか

　まだ、現実的ではない状況であり分からないが、便利になる反面、性急な変化についていけない住民の混乱、情報漏洩等の不安等が考えられる。
しかし、特区に不動産をお持ちなら、注目度が上がり若者が住みたい街になるだろうから、地価が上昇し賃料も上昇するだろう。

リンク

●内閣府国家戦略特区 https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/index.html

●スーパーシティ構想について https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/supercity/setsumei_naikakufu.pdf

●スーパーシティ構想の実現に向けて https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/supercity/saisyu_houkoku.pdf

　不動産の取引では、殺人や自殺等があった物件、いわゆる「事故物件」については、借主や買主への告知義務があるとされている。これは「もし事前に知っていたなら契約はしない」という、契約締結の判断（意思決定）を左右する事項だからだ。

しかし、現在では事件後何年経過するまで告知義務が有るか等曖昧な状況。

　これについて国土交通省は「事故物件」の基準を明確にするためのガイドライン（指針）作成に乗り出すこととなった。2020年2月から有識者検討会を開催し、年内の取りまとめを目指す。

　事故物件とは、自殺、殺人事件、腐敗臭等で騒ぎとなった孤独死等を言う。自然死（病死による孤独死を含む）で死後7日以内程度なら事故扱いしないこともあるようだ。

　告知義務については業者により対応が異なる。賃貸物件では事故後に一度入居者が入ればその次からの入居者には告知しないとする業者や10年経てば告知しないとする業者等対応がまちまちである。
　しかし、事故後何年経とうが告知されない入居者が入居後に事故のことを知るとトラブルになることが多い。

これらのトラブルを無くすため、この度、告知事項のガイドラインを定めようと国土交通省がやっと重い腰を上げたのだ。

　このガイドライン策定後の影響を考えてみる。

家主にとっては、いつまで告知が必要かにより、賃料収入の見通しが異なる。と言うのは、事故物件となれば、賃料を下げて募集せざるを得ず、それでも入居が決まらない場合もあり、収入減となるからだ。

借主や買主にとっては、基準が明確になることで、契約の判断がつきやすくなる。また、告知されずに（知らずに）契約する事が減る。

不動産会社にとっては基準が明確になることにより、関係者へ説明がしやすくなり、トラブルを避けやすくなる。

 

　事故物件を避けたい方には
事故物件告発サイト　大島てる→　https://www.oshimaland.co.jp/

　最近では事故物件を「訳あり物件」として専門に集めたサイトが出てきている。通常の物件と比べ、半額以下など割安な賃料で事故を気にしないユーザーに人気を集めている。
事故物件ポータルサイト　成仏不動産→　https://jobutsu.jp/

 

ファイナンシャルプランナー　　香川　文人

とまあビックリするような見出しになってしまったが、こうだ。

2019.11.27　中国新聞朝刊トップ記事

国は将来の人口減少社会を見据え、居住地域を定めてそこに住んでもらう様に立地適正化計画を定めるように法律「都市再生特別措置法」を整備した。
地方は夫々立地適正化計画を策定し、居住誘導地域等を定めた。
これらはコンパクトシティー計画と呼ばれる。

「皆さん、便利なところに集まって住みましょう。皆さんが集まる場所には病院や買い物、地方公共団体の窓口を設置しますよ。」
人口が少ないところにスーパーやコンビニが出来ないように、上下水道などのインフラも人口が少ないと新たな整備や維持管理が難しくなる。
税金を有効に使うには、集中して効率良く使いたい。
市民が一箇所に集中して集まってくれれば税金も使いやすくなる。
一方都心から離れた人家が疎らな地区への税金は使いにくくなる。そのような地域は皆さんに都心へ移動してもらい税金は使わにようにしたほうが効率が良いのだ。

地方公共団体が決めた居住用同地域は平たい便利なところにある。
平たいところが少ない地域は、平たいところは全て居住誘導区域に指定せざる得ない状況だ。ここで問題が発生した。
平たいところ＝海抜が低いところ＝大雨で浸水しやすいところ
上記のような、大雨で浸水しやすいところも居住誘導区域に入ってしまった。

今回国が立地適正化計画で指定された居住誘導地域を調査したら、浸水の可能性がある危険な区域が指定されていた。

広島も平たいところは川と海に挟まれ南海トラフ地震ではかなりの範囲で浸水する。伊勢湾台風規模の台風が来ると河川の氾濫や土砂崩れで川の側も山の裾野も危険。安全な住まいは数少ない。

ファイナンシャルプランナー　香川文人

広島市中心部と駅周辺の都市再生を支援さらに

2019.11.20付中国新聞記事によると、既に紙屋町・八丁堀地区と広島駅周辺が既に「都市再生緊急整備地区」に指定されているが、紙屋町・八丁堀地区と広島駅周辺地区を都市の国際競争力を高めるために民間の開発を促す「特定都市再生緊急整備地区」への指定を目指し、国と協議を進めている。
特定がつくと、より充実した税制支援や規制緩和（容積率や日影規制）に加え、インフラ整備の国補助などが活用できる。

昨年の「都市再生緊急整備地区」に指定されてから、市が民間業者や地権者向けに設けた相談窓口には、これまで60件近くの相談が寄せられているそうなので、今後ますます建て替えが進むものと思われる。
「特定都市再生緊急整備地区」となれば、ハイスピードで開発が進んでいくだろう。

開発が進み大きなビル群となる広島市中心部。より人が集まり、より活発に人が動くようになるのだが、広島の場合交通網の課題解決も重要だろう。今でも電車通りは慢性化した交通渋滞である。バスはどれが何処に行くのか分かりづらい。広島に住む者でさえ迷うのだから他県から訪れたものは言うに及ばず。

参考リンク

昨年10月の記事「地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈」
https://tsubaki-f.com/fudo/archives/1315

内閣府地方創生推進事務局：都市再生
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/index.html

広島市：都市再生緊急整備地域（広島市紙屋町・八丁堀地域）の指定）
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1539040895044/index.html

ファイナンシャルプランナー　香川文人

2019.11.19付中国新聞記事によると、広島高速5号線が現在工事中だが、この5号線を2号線と接続しようと言うもの。

これには少々驚いた。筆者は当然のごとく接続されるものと思っていた。

当初の計画では1号線だけに接続され広島駅から広島東インターへの交通が便利になるだけ（もちろん深川方面に移動される方もあるだろうが。）で、呉や広島南道路への接続は採算が取れないと計画に入っていなかったが、今後利用者にもたされる便益が増えることが予想されるため、連結計画事業が復活したという。
5号単体の完成が2022年度、2号との連結は2024年度を目指す。

“時は金なり”のことわざどおり、広島駅からの利便性が高まるためビジネスでの利用者は今まで以上に増える。
また、新しい観光ルートも増え、観光客にとっても便利になるだろう。

完成が待ち遠しい。

ファイナンシャルプランナー　香川文人