1月16日法制審議会の区分所有法制部会は老朽化した分譲マンションの建て替えを促進する制度見直しの要綱案を取りまとめた。法務省は通常国会へ区分所有法などの改正案提出を目指す。
現状
１．今後老朽化した分譲マンションが急増していく見込み。
２．高経年区分所有建物の増加と区分所有者の高齢化を背景に、相続等を契機として、区分所有建物の所有者不明化や区分所有者の非居住化が進行
問題点
● 不明区分所有者等は決議において反対者と扱われ、決議に必要な賛成を得るのが困難
● 特に、建替え等の区分所有建物の再生の意思決定は、要件が厳格で更に困難
→ 区分所有建物の管理不全化を招くとともに、老朽化した区分所有建物の再生が困難に
● 被災して大きなダメージを受けた区分所有建物についても建替え等の要件が厳しい上に被災区分所有法に基づく災害指定政令の施行後1年以内に決議が必要
→ 被災区分所有建物の再生に必要な賛成を得るための時間が足りず、円滑な復興に支障
主な方策
建て替え決議の合意条件
法務省は老朽化した分譲マンションの建て替えについて、決議に必要な区分所有者の合意条件を現在の5「分の4以上」から、条件付きで「4分の3以上」に緩和する方針。
その条件とは
① 耐震性の不足
② 火災に対する安全性の不足
③ 外壁等の剥落により周辺に危険を生ずる恐れ
④ 給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ
⑤ バリアフリー基準への不適合
が検討されている。
被災区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
１．建て替え・建物敷地売却決議等の多数決要件の緩和
被災した区分所有建物の建て替え決議等の多数決要件は５分の４、変更決議等の多数決要件は４分の３とされ、必要な行為を迅速に行うことが出来ず、早期復興を阻害する恐れがある。
そこで、多数決割合を３分の２とする案を軸に検討
２．被災区分所有法に基づく決議可能機関の延長
被災した区分所有建物の建物敷地売却決議等の決議可能期間が１年とされているのは短すぎ、準備が困難である。
そこで、決議期間を３年に延長する案を軸に検討
上記以外にも方策が多々あるがここでは割愛する。割愛した部分については「参考」のURLリンクで紹介しているので参照してほしい。
効果
今後老朽化した分譲マンションが建て替え決議がしやすくなる。
都心では容積率の緩和など、行政が建て替えを支援している区域で建て替えが一気に増えていくものと思われる。
一方で死ぬまでの期間を住めれば良いい等の建て替えに後ろ向きな高齢者が多いマンションや都心から外れたマンションなど法改正に関わらず建て替えは進まないものと思われる。また、区分所有者の相続人が相続を放棄するなどして、空き家が増えるとともに管理費や修繕積立金の滞納が増えていき、スラム化する恐れがある。
参考
法務省 法制審議会 区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004
法務省 法制審議会区分所有法制部会第１７回会議（令和６年１月１６日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00234.html
法務省 法制審議会第１９６回会議配布資料 区分所有法の見直しについて
https://www.moj.go.jp/content/001380435.pdf
法務省 区分所有法の見直し
https://www.moj.go.jp/content/001399230.pdf
法務省 マンションを取り巻く現状について(1)
https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf
法務省 マンションに関する法体系
https://www.moj.go.jp/content/001383079.pdf
法務省 マンション建替えにおける賃借権に関する事例
https://www.moj.go.jp/content/001387930.pdf
法務省 老朽化した区分所有建物の建替え等に関する諸外国の区分所有法制及びその運用状況等に関する調査研究報告書
https://www.moj.go.jp/content/000111180.pdf
国土交通省 マンション建替円滑化法の改正概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf
国土交通省 マンション政策
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000040.html
国土交通省 マンション建替え等・改修について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html
国土交通省 ごぞんじですか？「マンション建替法」改正について
https://www.mlit.go.jp/common/001090271.pdf
国土交通省 容積率の緩和特例について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000008.html
国土交通省 老朽化マンションの建替え等の現状について
https://www.mlit.go.jp/common/001024893.pdf
以上、2024年1月17日時点におけるリンク先情報です。その後のリンク切れにつきましてはご容赦ください。