椿不動産の夏期休業日についてお知らせします。
★夏期休業日:
2024年8月11日(日)~2024年8月16日(金)
休業明けの営業開始は、8月17日(土)からとなります。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、
お問い合わせフォームにてお願いいたします。
https://tsubaki-f.com/contact.php
スタッフ一同
椿不動産の夏期休業日についてお知らせします。
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スタッフ一同
富裕層とは:純金融資産を1億円以上保有している層。株価や地価の上昇で富裕層が増えている。金融資産以外に不動産も所有していることが多い。
アパートローンとは:個人が所有する土地に賃貸用のマンションやアパートを建てたり、既存の投資用マンションやアパートを購入する際に受ける融資のこと。
1. 相続税対策
富裕層にとって、相続税の負担は大きな問題です。不動産を利用することで、相続税評価額を減らすことができます。アパートローンを活用してアパートを建設することで、土地の評価額が「貸家建付地」として評価されるため、相続税の軽減効果が期待できます。
2. 低金利環境
現在の低金利環境も影響しています。ローン金利が低いため、借り入れコストが少なく、アパート建設や購入を行うことが経済的に有利になります。これにより、資産運用の一環として不動産投資を選択する富裕層が増加しています。
3. 資産運用の多様化
富裕層は、資産運用のポートフォリオを多様化させることを重視します。不動産投資は、安定した収益をもたらし、かつ資産の価値保全にも役立つため、人気の選択肢です。アパート経営により、家賃収入という安定したキャッシュフローが得られる点も魅力です。
4. 節税効果
アパート経営にはさまざまな経費がかかりますが、これらは所得税の控除対象となります。ローンの利息や修繕費などが経費として計上できるため、節税効果も大きいです。これにより、所得税の負担軽減が図れます。
5. 不動産市場の安定性
不動産市場が比較的安定していることも、富裕層がアパートローンを利用する一因です。特に都市部では需要が高く、不動産価値が安定しているため、リスクが低いとされています。
特に首都圏は若い世代の人口流入が続いており、アパートやマンションの需要は堅調です。
これらの要因が組み合わさり、富裕層向け相続対策アパートローンの需要が増加していると考えられます。
今後富裕層向け相続対策アパートローン融資が増えるかどうかは、以下の要因に大きく依存します。
1. 金利動向
低金利が続く限り、アパートローンの魅力は維持される可能性が高いです。低金利は借り入れコストを抑えるため、不動産投資のリスクを軽減し、富裕層がローンを利用する動機付けとなります。
金利が上昇していけば金利負担が膨らむため不動産投資が減っていく可能性があります。
2. 不動産市場の状況
不動産市場の動向も重要です。都市部での不動産需要が安定している限り、アパート経営は収益性が高く、富裕層にとって魅力的な投資先となります。しかし、不動産市場が低迷した場合や、賃貸需要が減少した場合には、アパートローンの需要が減少する可能性があります。
3. 経済状況
全体的な経済状況や市場の安定性も影響します。経済が安定している時期には、富裕層は余剰資金を不動産投資に回しやすくなります。一方、経済の不安定さや不確実性が増すと、安全な資産運用を求める動きが強まり、アパートローンの需要が影響を受ける可能性があります。
4. 社会的なトレンド
人口動態や都市化の進行も影響を与えます。例えば、都市部への人口集中が続く場合、アパートの需要は高くなり、アパートローンの需要も増加するでしょう。逆に、人口減少や地方への移住が進むと、アパート需要が減少し、ローン需要も減る可能性があります。
5. 富裕層の資産運用戦略
富裕層の資産運用戦略がどのように進化するかも影響します。不動産以外の投資先が魅力的になる場合、例えばテクノロジーや新興市場への投資が増えると、不動産投資の相対的な魅力が低下するかもしれません。
これらの要因が複合的に影響するため、今後も富裕層向け相続対策アパートローン融資が増加するかどうかを一概に予測するのは難しいですが、現時点では多くの要因がこのトレンドを支える方向に働いていると考えられます。
椿不動産では東京支店を開設し、首都圏エリアの投資用不動産や海外不動産を紹介しています。
お気軽にお問い合わせ下さい。
誠に勝手ながら
ゴールデンウィーク(黄金週間)期間の休業について、
下記のとおりお知らせ申し上げます。
■ゴールデンウィーク期間休業日
4月28日(日)、4月29日(月)と5月3日(金)〜5月6日(月)まで
※休業中の緊急連絡方法:各担当者への電話または電子メールでお願い致します。
なお、5月7日(火)午前9時から
通常営業いたしております。
以上、宜しくお願い申し上げます。
国土交通省は4月1日より「不動産運用ライブラリ」の運用を開始した。
スマートフォンで誰でも簡単に不動産に関するオープンデータの閲覧ができるようになった。
https://www.reinfolib.mlit.go.jp
国土交通省では、円滑な不動産取引を促進する観点から、オープンデータなどを活用し、不動産取引の際に参考となる情報(価格、周辺施設、防災、都市計画等)を重ね合わせて表示させるウェブGIFシステム「不動産情報ライブラリー」の運用を令和6年4月1日より開始した。
令和6年3月31日まで国土交通省はパソコン向けのWebサイト「土地総合情報システム」を公開し、取引事例や地価公示価格などを公開してきたが、4月1日から「不動産情報ライブラリ」に統合された。
不動産取引の際に参考となる情報の多くは、国や地方自治体などで様々な形式で公開されているが、不動産情報ライブラリー(以下「ライブラリ」といいます。)では、これらの情報を集約し、複数のデータを同じ地図表示に重ね合わせて閲覧することができる。「ライブラリー」の利用にあたっては、特別なソフトを必要とせず、スマートフォンやタブレットからの閲覧にも対応している。
「ライブラリー」の背景地図に、 ①価格情報、②地形情報、③防災情報、④周辺施設情報、⑤都市計画情報、⑥人口情報を重ね合わせて表示できる。
①価格情報:国土交通省地価公示、都道府県地価調査、不動産取引価格情報、成約価格情報
②地形情報:陰影起伏図、土地条件図(数値地図25000)、大規模土造成地マップ
③防災情報:洪水浸水想定区域(想定最大規模)、土砂災害警戒区域、津波浸水想定、高潮浸水想定区域、避難施設、災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域、地すべり防止地区
④周辺施設情報:保育園・幼稚園等、小学校区、中学校区、学校、市区町村村役場及び集会施設等、図書館、医療機関、福祉施設、自然公園地域
⑤都市計画情報:都市計画区域、区域区分、用途地域、高度利用地区、防火・準防火地域、地区計画、立地適正化計画
⑥人口情報:国勢調査(500mメッシュ 人口)、将来推計人口500mメッシュ、駅別乗降客数
これまで各項目ごとに、各サイトにアクセスして各々の情報を見ていたが、ライブラリにアクセスするとワンストップで欲しい情報が表示される。
運用開始後、利用者アンケートなどによりニーズを把握し、より利便性の高いシステムとなるよう、掲載情報の追加 中丸、変更等を検討する予定。
参考 国土交通省の発表
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo17_hh_000001_00032.html
以前のサイトはサクサクと動作して快適であったが、今回のサイトは動作が重く表示されるまで時間がかかりイライラする。
アクセスが集中しているからだと思うが、本来その程度のアクセスは見越して対策しておくのが普通だと思うのだが、この記事を書いている時間、メンテナンスとのことで表示が出来ない状況である。
もう少し頑張ってほしい。
既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。
このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。
第8回目は「マンションのメリットとデメリット」について書いてみます。今回がこのシリーズの最終回となります。
一般的な答えとなりますが、マンションと一戸建て双方のメリットとデメリットを書き出してみます。
マンションに住まうことで、建物の共用部分の管理やセキュリティを管理組合(実際には委託先の管理会社)が行うため、時間の節約が出来てゆとりが生まれます。
マンションと一戸建て、それぞれの選択には独自の魅力と課題があります。最終的な選択は、現在のライフステージ、未来のプラン、家族構成、趣味、仕事の場所など、多岐にわたる要素を考慮する必要があります。
具体的なプランを立てる際には、不動産の専門家に相談すると共に、実際に現地を訪れ、感じることも重要です。フィットする住まいを見つけることは、毎日の生活の質を大きく左右しますので、じっくりと考え、相談し、見学することをお勧めします。
ライフグループの椿不動産では、分譲土地、再生一戸建住宅、再生マンション、新築分譲住宅を提供や仲介で皆様のマイホーム取得をお手伝いしております。
お問い合わせはお電話又は問い合わせフォームからお願いします。
1月16日法制審議会の区分所有法制部会は老朽化した分譲マンションの建て替えを促進する制度見直しの要綱案を取りまとめた。法務省は通常国会へ区分所有法などの改正案提出を目指す。
1.今後老朽化した分譲マンションが急増していく見込み。
2.高経年区分所有建物の増加と区分所有者の高齢化を背景に、相続等を契機として、区分所有建物の所有者不明化や区分所有者の非居住化が進行
● 不明区分所有者等は決議において反対者と扱われ、決議に必要な賛成を得るのが困難
● 特に、建替え等の区分所有建物の再生の意思決定は、要件が厳格で更に困難
→ 区分所有建物の管理不全化を招くとともに、老朽化した区分所有建物の再生が困難に
● 被災して大きなダメージを受けた区分所有建物についても建替え等の要件が厳しい上に被災区分所有法に基づく災害指定政令の施行後1年以内に決議が必要
→ 被災区分所有建物の再生に必要な賛成を得るための時間が足りず、円滑な復興に支障
建て替え決議の合意条件
法務省は老朽化した分譲マンションの建て替えについて、決議に必要な区分所有者の合意条件を現在の5「分の4以上」から、条件付きで「4分の3以上」に緩和する方針。
その条件とは
① 耐震性の不足
② 火災に対する安全性の不足
③ 外壁等の剥落により周辺に危険を生ずる恐れ
④ 給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ
⑤ バリアフリー基準への不適合
が検討されている。
被災区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
1.建て替え・建物敷地売却決議等の多数決要件の緩和
被災した区分所有建物の建て替え決議等の多数決要件は5分の4、変更決議等の多数決要件は4分の3とされ、必要な行為を迅速に行うことが出来ず、早期復興を阻害する恐れがある。
そこで、多数決割合を3分の2とする案を軸に検討
2.被災区分所有法に基づく決議可能機関の延長
被災した区分所有建物の建物敷地売却決議等の決議可能期間が1年とされているのは短すぎ、準備が困難である。
そこで、決議期間を3年に延長する案を軸に検討
上記以外にも方策が多々あるがここでは割愛する。割愛した部分については「参考」のURLリンクで紹介しているので参照してほしい。
今後老朽化した分譲マンションが建て替え決議がしやすくなる。
都心では容積率の緩和など、行政が建て替えを支援している区域で建て替えが一気に増えていくものと思われる。
一方で死ぬまでの期間を住めれば良いい等の建て替えに後ろ向きな高齢者が多いマンションや都心から外れたマンションなど法改正に関わらず建て替えは進まないものと思われる。また、区分所有者の相続人が相続を放棄するなどして、空き家が増えるとともに管理費や修繕積立金の滞納が増えていき、スラム化する恐れがある。
法務省 法制審議会 区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004
法務省 法制審議会区分所有法制部会第17回会議(令和6年1月16日開催)
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00234.html
法務省 法制審議会第196回会議配布資料 区分所有法の見直しについて
https://www.moj.go.jp/content/001380435.pdf
法務省 区分所有法の見直し
https://www.moj.go.jp/content/001399230.pdf
法務省 マンションを取り巻く現状について(1)
https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf
法務省 マンションに関する法体系
https://www.moj.go.jp/content/001383079.pdf
法務省 マンション建替えにおける賃借権に関する事例
https://www.moj.go.jp/content/001387930.pdf
法務省 老朽化した区分所有建物の建替え等に関する諸外国の区分所有法制及びその運用状況等に関する調査研究報告書
https://www.moj.go.jp/content/000111180.pdf
国土交通省 マンション建替円滑化法の改正概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf
国土交通省 マンション政策
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000040.html
国土交通省 マンション建替え等・改修について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html
国土交通省 ごぞんじですか?「マンション建替法」改正について
https://www.mlit.go.jp/common/001090271.pdf
国土交通省 容積率の緩和特例について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000008.html
国土交通省 老朽化マンションの建替え等の現状について
https://www.mlit.go.jp/common/001024893.pdf
以上、2024年1月17日時点におけるリンク先情報です。その後のリンク切れにつきましてはご容赦ください。
既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。
このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。
第7回目は「長期修繕計画と大規模修繕工事」について書いてみます。
分譲マンションの長期修繕計画とは、建物の劣化に伴う修繕工事の実施時期と費用を、30年以上の長期にわたって計画したもののことです。
建物の劣化状況は、専門の業者による調査を実施して、外壁・屋根・基礎・設備など、各部位の劣化状況を把握します。修繕工事の内容は、建物の劣化状況に基づいて、必要な工事内容と工事費用を算出します。修繕工事の実施時期は、建物の劣化状況と修繕工事の内容に基づいて、工事の優先順位を決め、実施時期を定めます。修繕積立金の収支計画は、修繕工事の実施時期と費用に基づいて、毎月の修繕積立金を算出します。
長期修繕計画は、マンションの管理組合が作成し、区分所有者全員の同意を得て、定款に記載する必要があります。
長期修繕計画の作成は、マンションの管理組合にとって非常に重要なものです。長期修繕計画がなければ、必要な修繕工事を実施する資金が不足したり、修繕工事の時期を逃したりする可能性があります。また、修繕工事の内容や費用を区分所有者間で十分に共有できていない場合、トラブルに発展する可能性もあります。
これらの問題点を解決するためには、以下の点に注意が必要です。
専門の業者に委託して、作成を支援してもらう
修繕工事の費用について、将来の変動も考慮した計画を立てる
区分所有者間で、修繕工事について十分な情報共有と合意形成を図る
長期修繕計画は、マンションの資産価値を維持し、安全で快適な暮らしを守るために欠かせません。管理組合は、これらの問題点を意識しながら、長期修繕計画の作成・運用に取り組むことが重要です。
分譲マンションにおける大規模修繕工事とは、建物の劣化に伴う修繕工事のことです。外壁・屋根・基礎・設備など、建物の主要な部位の修繕工事を総称して「大規模修繕工事」と呼びます。
大規模修繕工事の実施時期は、一般的に築10~12年を目安としています。しかし、建物の立地や気候、使用状況などによって、劣化状況は異なるため、建物の状況に応じて、適切な実施時期を判断する必要があります。
大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や工事内容によって異なりますが、一般的に1戸あたり数十万円から数百万円程度の費用がかかります。費用は、修繕積立金から支出されます。
修繕積立金の不足は、大規模修繕工事の最大の問題点です。
修繕積立金は、毎月の管理費等と一緒に集金され積み立てられていますが、滞納や、修繕積立金の運用損失などによって、不足する可能性があります。
区分所有者間の合意形成の難しさも、大規模修繕工事の課題です。大規模修繕工事には、費用や工事内容などについて、区分所有者間で十分な合意形成が必要です。しかし、区分所有者間の意見が対立するケースも少なくありません。
工事の品質や価格のトラブルも、大規模修繕工事において発生する可能性があります。工事の品質が悪いと、建物の資産価値が低下したり、安全性が損なわれたりする可能性があります。また、工事価格が予定よりも高額になるケースも少なくありません。
大規模修繕工事は、マンションの資産価値を維持し、安全で快適な暮らしを守るために欠かせません。管理組合は、これらの問題点を意識しながら、大規模修繕工事の計画・実施に取り組むことが重要です。
また、国土交通省では、マンション管理適正化法に基づき、大規模修繕工事の円滑な実施を支援するための制度を整備しています。
管理組合は、これらの制度を活用することで、大規模修繕工事をよりスムーズに実施することができるかもしれません。
国土交通省 マンション管理についてhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
国土交通省 報道発表資料(「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて)
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425184.pdf
国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン(PDF)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf
国土交通省 マンション管理についてhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
NHK マンション修繕費などの積立金不足で専門家検討会 国土交通省
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231030/k10014241941000.html
椿不動産の年末年始休業日についてお知らせします。
★年末年始休業日:
2023年12月29日(金)~2024年1月4日(木)
休業明けの営業開始は、1月5日(金)からとなります。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、
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既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。
このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。
第6回目は「マンションの構造と音の問題」について書いてみます。
マンションの構造は主に鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で、木造や軽量鉄骨造のアパートと比べると音は響きにくい構造となっています。
しかし、残念ながらマンションでもアパート同様音に関するトラブルがあります。
共同住宅の宿命と申しましょうか、避けて通れない問題でもあります。
音は振動として伝わります。マンションでは主に2つの方法で音が伝わることが一般的です。
壁や床、天井の材料とその厚さは、音の伝わり方に大きく影響します。
特に階間の騒音は、多層階のマンションではよくある問題です。
具体的な騒音問題に対しては、専門の建築士や管理組合に相談するとよいでしょう。遮音のための工法や材料を適切に選ぶだけでなく、住人同士の協力も重要です。例えば、騒音が特に気になる時間帯におけるルール作りなどが効果的な場合があります。
階上の住人と話し合い、問題の認識を共有することが有効な場合もあります。共感と協調の精神で、解決策を探ることが重要です。
SUUMO マンションの騒音トラブルはどう対処する? よくある実例と対策
既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。
このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。
第5回目は「管理費等と修繕積立金」について書いてみます。
管理費は、マンションを所有している人々が共有の部分を使うために毎月払うお金です。これは、マンションの共有部分や施設の維持と運営に使われます。具体的な内容は以下の通りです。
管理費は、住区分所有者全員が分担して支払う必要があります。金額はマンションの大きさや設備によって異なります。
修繕積立金は、将来の修繕や大規模な改修工事に備えるために毎月少しずつ貯金しておくお金です。具体的な内容は以下の通りです。
修繕積立金は、将来の予想される修繕やメンテナンスのために、コミュニティ全体でお金を積み立てておくことが大切です。これによって、予期せぬ出費を一度にまとめて支払う必要がなくなり、マンションが長寿命で快適に保たれます。
要するに、管理費は日常の維持費用で、修繕積立金は将来の大規模な修繕や改修のためにお金を貯めるための積み立てです。どちらも住民全員の協力によって適切に管理される必要があります。
管理費は日常の維持費用で、修繕積立金は将来の修繕や改修のために貯金しておくお金と考えてください。マンション全体の共同作業によって、快適で安全な住環境を維持するための資金を確保し、協力し合うことが大切です。
管理費と修繕積立金に関連して、注意すべき重要な点がいくつかあります。以下にその点を説明します。
これらの注意点を考慮し、管理費と修繕積立金を適切に管理することで、分譲マンションコミュニティは長寿命で繁栄し、区分所有者にとって快適な生活環境を提供できます。
近年長期間外壁などが修繕されない老朽化マンションが増えており社会問題となっています。NHKでもスペシャル番組で報道されております。
新築時にしっかりとした長期修繕計画と修繕積立金の値上げ計画を立てることが重要です。
国土交通省が修繕積立金に関するガイドラインを発表しています。将来、修繕積立金がどの程度必要か参考にしてみてください。
「管理費等」の「等」については、管理組合によっては、マンションが位置する町内会の町内会費等が含まれる場合があるため、管理費等と表示しています。
建物の区分所有等に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
マンションの修繕積立金に関するガイドライン(2023年版)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf
お問い合わせは、問い合わせフォーム 又は TEL 082-225-6481 又は FAX 082-225-6482 へお願い致します。
(C) 株式会社椿不動産 本サイトの文書及び画像について一切の無断利用をお断り致します。