夏期休業日について

椿不動産の夏期休業日についてお知らせします。

★夏期休業日:
2019年811日(日)~2019815日(木)

休業明けの営業開始は、816(金)からとなります。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、
お問い合わせフォームにてお願いいたします。

https://tsubaki-f.com/contact.php

スタッフ一同

相続人がいない土地を国へ生前贈与可能に

生前の贈与契約により相続人のいない土地を国のものに

2019年6月15日付 中国新聞朝刊記事
2019年6月15日付 中国新聞朝刊記事

2019年6月15日付 中国新聞朝刊記事によると

財務省は14日、相続人がいないと見込まれる土地の持ち主が、国へ贈与する契約を生前に結べるようにする仕組みを整備する方針を発表した。2020年度にも制度の運用を始める。

登記が長年放置された所有者不明の土地が増えていることに対応し国有化を進めて問題の拡大を防ぐ狙いがある。

詳細は財務省HPにレポートがある
https://www.mof.go.jp/whats_new/201906.htm
財政制度等審議会 第47回国有財産分科会(令和元年6月14日開催)資料一覧

さて、新聞記事の見出しだけ読むと、何でも引き取ってくれるように見えるが、現実には条件がある。

民法では相続人が居なかったり、相続人が相続を放棄したりした不動産は国庫に帰属する決まりがあるが、親族や利害関係人の申立に基づき裁判所が相続財産管理人を選任し、相続財産管理人が相続財産の管理や処分を行う。財産を整理した後の残余財産は、一定の手続きを経た後に国庫に帰属することとなり、現状においても国が国庫帰属となる土地を受け入れている。
しかし、親族や利害関係者からの裁判所への申立は面倒でなかなか進んでいないのが実情。
今後大量相続時代に手続きが滞って所有者不明の土地が増える可能性がある。

簡略した条件だが
a.相続税の物納の条件を満たすもの
b.適切な管理がなされているもの
c.周辺環境に問題がないもの
など、高齢者の自宅を想定したものである。

極端に荒れて管理費がかかる物件でない限り、引き取り手がない不動産を死後に国へ渡す契約を予め交わせるようにする。

手放しやすい遊休地などは生前、相続段階にかかわらず、一定の価値があって売却容易なものを対象として国への寄付を受け入れる。

運用が始まれば、不要な国有地が増えるため、近隣者への持ち込みによる情報提供、不動産情報サイトと連携などインターネットを活用した情報発信、入札で不調となり随意契約で売却される財産についての仲介業者の活用など、これまで以上に積極的情報発信・買い手の探索に取り組む。

と書かれており、市場で売却が可能な不動産に限られるようだ。

国も取得した土地が増えれば増えるほど管理費が膨大となるため、少しでも早く手放したいのが心情。

福山市 宅地造成特例廃止へ

市街化調整区域での開発は不可能に

2019年4月13日付中国新聞朝刊記事によると、福山市は市街化調整区域内での開発を許可する宅地造成特例を本年度で廃止する条例改正案の提案を目指す。

中国新聞朝刊記事 2019.04.13
中国新聞朝刊記事 2019.04.13

本来市街化調整区域では住宅の建築はできないが、市の特例により、50戸以上の住宅や店舗が立地していれば宅地造成を特例で認めていた「50戸連たん制度」を廃止する。
特例によりこれまで年200戸から300戸の許可を出していた。

廃止の理由はコンパクトシティー構想の実現に向けたもの。

コンパクトシティー構想とは、都市再生特別措置法に基づいて策定された「立地適正化計画」のこと。
将来の人口減少社会に対応した立地適正化計画(いわゆるコンパクトシティー構想)により、都市機能誘導区域(行政・商業施設・病院等を集約)や居住誘導区域(住宅を集約)を定め、コンパクトな街づくりをしていこうとするもの。

これにより、市街化調整区域の土地は住宅の建築が出来なくなる。不動産会社にとっては大きな痛手となるだろうが、中途半端で無計画な開発が減る。

既にお気づきだと思うが、市街化調整区域は将来の換金化がほぼ不可能ということになる。しかも、それだけに収まらない。隣接する市街化区域であっても、調整区域の開発が無いためそれ以上の発展は望めない。そして、コンパクトシティー構想の居住誘導区域に入らない区域は市街化調整区域と同様にますます人口が減る。人口が減る地域は現在の過疎化地域と同じ運命を辿ることになる。

もし、そのような地域にお住まいの方や土地をお持ちの方は、今のうちに、住み替えを計画したほうが良い。

 

ファイナンシャルプランナー 香川文人

 

空き家解体 廿日市市が略式代執行

空き家解体 県内初の略式代執行

2019年4月5日付中国新聞朝刊記事によると
広島県内初の略式代執行による強制家屋解体工事を廿日市市が行う。

同市内にある所有者不明の空き家1戸が老朽化が進み倒壊の危険が高いと判断、強制力のある略式代執行で解体する方針を固めた。
2015年施行の空き家対策特別措置法に基づく措置で県内では初めて。

建物は建築年不明の木造平屋約60平方メートルで狭い路地に囲まれ家屋が密集、10年以上空き家で屋根の一部が崩れいつ倒壊してもおかしくない状態。土地と家屋の所有者が死亡し、遺族も相続を放棄したことが判明、略式代執行での強制解体を決めた。
16日に着工する予定。

空き家を放置すると、状態が悪くなるにつれ「特定空き家」に認定され、市町村から「助言・指導」「勧告」「命令」を受けることとなる。
勧告措置が取られると、建物があっても固定資産税課税の住宅用地特例適用除外され更地と同じ課税となる。固定資産税が約6倍に跳ね上がる場合があるのだ。
心あたりがある方は適切な管理を心がけよう。

特定空き家とは
①著しく保安上危険となるおそれのある状態
②衛生上有害となる恐れのある状態
③著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の性格環境の保全を図るために放置することが不適切な状態にあると認められる空き家等

盛り土マップを国が作成

盛り土マップを国が作成

防災意識向上を狙う

中国新聞朝刊2019年4月4日の記事

大規模な盛り土で造成された住宅地の地図をまだ作成されていない自治体に代わって作成好評する事業に着手した。

大地震の際に地すべりや液状化の懸念があり、住民の防災意識を高めるのが狙い。

これまで国は自治体に自主的な公表を促してきたが、取り組みが十分進んでいないとして方針転換した。2020年度末までに公表完了を目指す。
昨年11月時点の集計では公表していない自治体が34%に当たる593自治体にのぼり、公表がゼロの都道府県が5県。

盛土が全て悪いわけではないが、大規模な盛り土や完成後50年前後の古いものは大地震時に地すべり(敷地の崩壊)の懸念があり、液状化(建物の不同沈下の原因)も。

広島市は2016年に公表している
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1527233524664/index.html

マイホームが大規模住宅団地にある方は一度チェックしてみよう

広島県が津波災害警戒区域を指定

3月4日広島県が津波災害警戒区域を指定した。

これは将来予想される南海トラフ巨大地震で津波が発生した場合の広島県における津波災害を想定し、警戒区域を指定したものである。
特別警戒区域の指定は無い。

広島市を見ると、中区南区等旧市街地の殆どが警戒区域内となっている。
拡大するとメッシュで区分され、基準水位や浸水深が表示される。
2.5(m)と表示されれば、2.5mの高さまで浸水するということだ。

2018年6月のコラムでもお知らせしたが、我々不動産会社は不動産の賃貸借や売買の契約前に重要事項説明書で「津波災害警戒区域」内であることを説明しなければならない。

指定された区域にお住まいの皆さんは、地震時の避難場所の確認や家族での避難ルールを定めると良いだろう。
また、今後マイホームを売却するときに減額要因となる事もあるだろう。

先ずは広島県の「高潮・津波災害ポータルひろしま」をご覧いただくことだ。

津波災害警戒区域図が掲載された「高潮・津波災害ポータルひろしま
http://www.takashio.pref.hiroshima.lg.jp/portal/top.aspx

ファイナンシャルプランナー 香川 文人

2018-2019年 年末年始休業日について

椿不動産の年末年始休業日についてお知らせします。

★年末年始休業日:
20181229日(土)~201914日(金)

休業明けの営業開始は、15()からとなります。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、
お問い合わせフォームにてお願いいたします。

https://tsubaki-f.com/contact.php

 

地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈

地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈

広島市 紙屋町・八丁堀地区 24日にも都市再生指定

 2018年10月19日付中国新聞朝刊トップに掲載された記事を読まれた方も多いだろう。

今月24日に広島市紙屋町・八丁堀地区が都市再生緊急整備地域に指定される見通しとなった。

内閣府が平成14年に「都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域を定める政令」を施行し地方都市の再生の拠点として緊急かつ重点的に市街地の整備を進めるべき地域として国が指定する。
指定されると土地利用の規制緩和や、事業認可手続きの短縮、税制支援が受けられる。

中国地方ではこれまでに広島駅周辺、福山駅南、岡山駅周辺が指定された。

参考リンク

内閣府地方創生推進事務局:都市再生
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/index.html

広島市:都市再生緊急整備地域(広島市紙屋町・八丁堀地域)の指定)
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1539040895044/index.html

広島市のホームページを見ると指定された範囲がよく分かるが、この範囲内の土地は少なからず地価が上昇する。場所によっては急激な上昇も有るだろう。

このように人が集まる場所は地価が安定し又は上昇する。

この地域に古い小さなビルや住宅をお持ちのオーナーさんは、周りと協力して土地面積を広げ、一括でデベロッパーに開発を依頼することにより価値を高めることが可能になる。
容積率が緩和され、指定前より高いビルが立ち容積が増えた分賃料収入も増える。
これまで建て替えを躊躇していた旧耐震の古いビルも一気に建て替えとなるだろう。

都市計画道路が廃止される時代になった

未着手の都市計画道路5路線を廃止方針

海田町 事業実現性などを考慮


2018年10月16日付中国新聞朝刊の記事

安芸郡海田町は15日半世紀余りにわたって未着手だった都市計画道路5路線を廃止する方針を明らかにした。
用地買収の費用などから事業の実現性が低いと判断した。

これまでに都市計画道路が廃止されるなど思ってもみなかったが、考えてみれば30~40年経っても未だに実現しない計画道路は多い。
立ち退きを伴う用地買収は容易ではない。
限られた予算から必要度・緊急度の高い道路から進めていくことになる。
しかし、時が立つにつれ都市計画道路が策定された頃と街の様子は異なっており必要度や緊急度も変わる。
将来の人口減や立地適正化計画の策定等を考えると、計画道路の見直しも必要になってくる。

今回海田町はJRの高架化における連続立体交差点の見直しから、周囲の計画道路の見直しを行っている。半世紀以上着工できない道路に必要度も緊急度も低いと判断したのだ。

都市計画道路の廃止が決まれば、今後その地域の地価は下がる。
皆さんお住まいの地域でも今後有り得る話だ。

住宅ローンの借入とライフプラン

FPから見た住宅ローン借り入れについて書いてみる。

ハウスメーカーの営業マンや不動産販売会社の営業マンから税込み収入を聞かれ、「これ位借り入れできますよ」と資金計画書を見せられる。

これなら購入できると気が大きくなって、購入される方が多いのが現実だ。

中身を拝見した一例だが、税込み年収500万円、変動金利0.8%35年返済、借入額4,500万円、月額返済額122,850円、年間返済額1,474,200円、年間返済率29.4%

年間返済率から見るとなんとか返済できる金額だが、変動金利なので、将来金利が上がれば返済が苦しくなる。

変動金利は6ヶ月毎に利率の見直しがされる。返済額については5年毎に見直しがされ、万一大幅に返済額が上がる場合でも、今払っている返済額の1.25倍までに抑えられる仕組みになっている。

税込年収と手取り額では大きな差が有る。手取り額約430万円で返済率を計算すると返済率は34.2%と手取り額の3割に達する。

これでは将来生活にゆとりはなくなるだろう。

販売する方としては客の将来のことなど知ったことではない。契約がほしいので一番安い金利で少しでも多く借り入れさせて購入させようとする。

さて、期間固定であっても住宅ローンの優遇特約期間が終了してしまうと、返済額が上昇する。

固定期間が終わると当初の優遇金利(2%優遇等)が終了し、その時の基準金利から1%等優遇されるが、それでも借入時から1%以上の高い利率が適用されるだろう。

当然返済額も上がる。

数年経てば返済額が増え、固定資産税の控除が終わり子供の教育費が大きな負担となる。住宅ローン控除も10年間で終了してしまう。

新築建物はマンション等で5年間それ以外は3年間固定資産税が約半額に軽減される。

現在の住宅ローン控除は借入残高の1%で、各年の控除限度額は40万円(認定長期優良住宅等の場合は50万円)だが、払っていない所得税は戻ってこない。また、所得税で控除しきれない金額があれば、自動的に個人住民税からの控除される。

新築後10年を超えると建物の修繕が必要になってくる。外壁と屋根の塗装をすれば100万円を超える費用が必要だ。更に年数経つと、水回りの修繕が必要な時期を迎える。

一戸建てであっても、修繕費を積立しておかないと修繕費の負担は大きい。

長期修繕計画を立てると明確に費用がいつどのくらい必要か分かる。

長い目でみた家計の収支計画(ライフプラン)が必要なのだ。

住宅ローンの返済率を税込み年収の20%以下または手取り額の25%以下で借り入れし、ライフプランを立てると、生活が安定し破綻リスクが低くなる。