賃貸住宅でも修繕積立金を損金で

賃貸住宅でも修繕積立金を損金で

分譲マンションでは管理組合が管理規約や長期修繕計画を元に修繕積立金を積み立てて大規模修繕工事費用に充てています。
しかし、賃貸マンションのオーナーが同じことをしても積立金は経費にならず税法上のメリットがありませんでした。

そこで賃貸関係団体が要望を続けてきた賃貸住宅の大規模修繕にかかる共済制度が、2021年10月8日に国土交通省から認可されました。同制度は、分譲マンションの長期修繕計画と同様、賃貸住宅の修繕積立金を賃貸関係団体が立ち上げる共済協同組合の共催掛金とすることで全額損金として認め、計画的に修繕ができるようになります。
対象は、建物性能を維持するための「外壁」と「屋根」となりました。

なお、全国賃貸住宅修繕共済協同組合は、以下の3つの団体により立ち上げられました。

・全国賃貸管理ビジネス協会
・公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
・公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会

賃貸住宅の「大規模修繕積立金共済制度」が始まったのです。
オーナーさんの経営計画や資金繰りに影響を与えるものと思います。メリットやデメリットについて見てみましょう。

メリットについて

共済掛金(修繕積立金)を経費にできる
年間100万円を積み立てるとすれば、100万円が全額経費として認められるため、100万円の所得税や住民税の節約になります。10年積み立てると1000万円ですから大きな節税になります。
修繕費を積み立てることにより、計画的な修繕がしやすくなります。積立金が無い場合(自己資金が少ない場合)と比べて金融機関への借り入れもしやすくなります。

定期的に修繕され何時も綺麗な賃貸住宅は人気が落ちず賃料も安定しオーナーにとって有益です。

デメリットについて

修繕積立金の利用目的が「外壁と屋根」に限られますので、それ以外の修繕に使えません。
エレベーターの修繕とか受水槽や給排水管の交換等については別途費用を用意する必要があります。

共済への加入について

共済へ加入するには賃貸住宅修繕共済代理店への申込みが必要です。
加入の流れ
1.建物の劣化状況検査
2.長期修繕計画の策定
3.共済掛金の決定
4.加入申し込み
5.共済金の支払い開始
となります。
詳細は管理を依頼されている管理会社へお尋ねください。

収益物件の売却なら株式会社椿不動産へお任せください。

相続登記義務化について

相続登記義務化について

 

相続した不動産を売却したいと相談を受けます。

登記を調べてみると登記名義人が祖父の名前のままであったり、建物が未登記と言うことが多々あります。

昨年不動産登記法が改正され、令和6年に相続登記が義務化されることとなり、上の様な事は無くなるかもしれません。

 

関連コラム → 相続登記を義務化 所有者不明土地対策、関連法案を決定 

 

気になる相続不動産の登記義務について調べてみました。

1.相続登記は相続人の義務になる。

法改正により、令和6年4月頃までに義務化されます。
相続を知った日から3年以内の登記義務。
怠ると罰金(10万円以下の過料)が課されます。

2.住所を変更したら、登記も住所変更することが義務になる。

法改正により、令和8年頃に義務化されます。
住所変更してから2年以内に登記住所の変更が必要。
怠ると罰金(5万円以下の過料)が課されます。

3.遺産分割でもめて期限内に登記できないとき

新制度「相続人申告登記(仮称)」を利用する。
これは相続が発生したことを法務局に申告するもので相続登記を待ってもらえます。
ただし、遺産分割が決定したら3年以内に登記をする必要があります。

4.義務化の前に相続した不動産は放っておいても良いか?

過去(相続登記義務化前)に発生した相続についてもすべて遡って適用されます。
過去に相続が発生して相続登記を放置されている方は、今直ぐに手続きの準備を。
ただし、相続登記をするためには、不動産を調査したり、相続人が2人以上なら相続人全員で作成する遺産分割協議書が必要だったりと大変です。

役所は平日しか空いておらず、足を運ぶのも結構面倒ですので専門家に依頼しましょう。

不動産調査・遺言・任意後見人契約・家族信託・相続手続き・遺産分割協議書作成についての手続きや調査、相談は行政書士に依頼して行うことが出来ます。

ご相談・ご依頼は行政書士法人ライフをお勧めします。

不動産の売却査定や売却のご相談はこちらへお問い合わせください。

 

参考 法務省 - 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し

2022年 黄金週間 休業のお知らせ

 

誠に勝手ながら
ゴールデンウィーク(黄金週間)期間の休業について、
下記のとおりお知らせ申し上げます。

■ゴールデンウィーク期間休業日
4月29日〜5月5日まで
※休業中の緊急連絡方法:各担当者への電話または電子メールでお願い致します。

なお、5月6日(金)午前9時から
通常営業いたしております。

以上、宜しくお願い申し上げます。

福山市 50戸連たん制 月内廃止

福山市 50戸連たん制 月内廃止

50戸連たん制とは 本来は原則建物の建築や宅地造成などが禁じられている市街化調整区域でもその土地に近接して50戸以上の住宅や店舗があれば建物の建築や宅地造成などを特例で認める制度。市街化調整区域内でも住宅の建築が可能となる。

中国新聞3月24日付け朝刊によると、福山市は2022年3月31日で「50戸連たん制度」を廃止する。廃止は2020年3月に関係条例を改正し22年3月末に廃止すると決められていた。

これに伴い土地所有者や開発業者による駆け込み開発許可申請が相次いでいると報じている。
それまで年40~50件だったのが19年度は74件、20年度は96件、今年度は3月14日までで166件に上る。特に駅家、神辺、御幸町で農地の宅地化が目立つ。

福山市はコンパクトシティ(市街化区域内の駅周辺に住宅や都市機能を集めてコンパクトな街づくりをすること)を目指し、市街化区域内のJR福山、神辺、大門の各駅周辺や山手町など17エリアを核に医療や福祉、商業施設などを集約させ、行政コストを抑えたい考え。

これにより4月以降福山市内の市街化調整区域内では原則住宅建築ができなくなり、将来の換金化は難しくなる。

 

不動産の査定や売却相談は椿不動産(八丁堀 本店、福山市役所北 福山支店)へお気軽にどうぞ
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関連コラム
福山市 宅地造成特例廃止へ
コンパクトシティ策定後に変わる不動産市場  」

実家が空き家になったら その2

実家が空き家になったら

あなたの実家は誰がお住まいですか?

将来実家が空き家になる方、既に実家が空き家になった方

どうされてますか?

 

相続不動産を専門に扱う弊社では、相続された不動産の様々なお悩みを解決してきました。

そこで相続する前と相続した後の実家の処分について2回に分けて書いてみます。
今回はその2回めとなります。

 

その2 相続後の実家について

 

実家を相続された方達の多い悩みは、

管理が大変。
当初は毎年数回草刈りに帰っていたが大変だった。今はご近所へ除草を頼んでいるが、その方もご高齢で何時まで除草してもらえるか心配。

不動産の所在がわからない
父親の突然の死で、土地の所在や境界が全く分からない。どうしたら良いものか。

共有で登記した
共有で登記したが、相続人間で意見が合わない。処分したいが反対されて処分できない。共有者が行方不明。

売りたいけど
不動産会社が相手にしてくれず売れない。

農地(田・畑)が沢山ある。
自分では管理できないので売りたいが、どう処分したら良いのか?

相続税が掛かりそう
相続税がかかると聞いたが、不動産ばかりで現金を用意するのが難しい。

ご近所と共有の土地がある
ご近所さんと共有の土地があり、取り決めがあったようなのだが詳細が分からない。相手方も相続され、詳細が分からないようだ。

以上のようなお悩みが多い様ですが、ここでは不動産に関わるお悩みのアドバイスを書きます。

1.登記の名義変更をしないと罰金(10万円以下の過料)が発生

相続後の登記がされていなかったため空き家の所有者が不明となり、犯罪に使用されたり、倒壊して道路や第三者へ被害をもたらす事故が発生し社会問題となり、2021年4月に民法と不動産登記法が改正され、相続登記が義務化される法案が公布された。義務化のスタートの目途は、2024年の4月からとされ、相続発生後3年以内に名義変更をしないと罰金が発生する。注意すべきは法改正前の相続にも適用されるため、過去に相続が発生して放置している方は速やかに相続登記をしたほうが良い。

2.登記名義を共有にしない

相続登記を共有にしたため、共有者が行方不明になったり、更に相続が発生して相続人が複雑になっていたりして、いざ売却しようとするとそれらを解決しなくてはならず、余計な費用と時間がかかる。

3.需要と供給のバランスは不動産も同じ。依頼は地元の不動産会社が一番。

需要(その地域で不動産を欲しいと思う方)が無い限り不動産は売れません。
その地域を営業エリアとしている不動産会社がその地域の需要を一番良く知っています。売却を依頼するなら地元の不動産会社やその地域を営業エリアとする不動産会社へ頼みましょう。

4.農地や山は売れない?

一般的な不動産会社は土地(宅地)や、建物を仲介したり売買しています。山は取り扱っていない不動産会社が殆どです。
一方農地は農地法という法律で取引に制限があります。市街化区域内の農地は最寄りの農業委員会へ届出をすることで農地以外の用途を目的とする売買が可能です。
しかし、市街化調整区域内であったり、都市計画区域外の農地は農地以外の目的での取引や現に農業をしている者以外が購入することが制限されます。よって多くの不動産会社は市街化区域内の農地以外は取り扱いません。
山や農地は隣地所有者やご近所さんに購入を打診して難しければ売却を諦めることになります。

5.相続税納税資金用意のため直ぐに不動産を処分したい

現金化のため不動産の売却を急ぐ場合は、不動産会社に買い取ってもらうのが一番確実です。一般的に消費者へ売却するために建物を解体したり、測量したりと時間と費用がかかりますが、不動産会社の買取ならそれらは一切不要です。

6.不動産を売却して相続人で分けたい

相続した不動産に住んでいる方を相続人として不動産を売却すると居住用不動産の売却となり、譲渡所得税の3,000万円控除が使える場合があるなど、誰が相続するかで売却した時の税金が異なることがあります。
我々不動産会社のスタッフもアドバイスできますが、相談しにくいようでしたら、税理士やFP(ファイナンシャルプランナー)、相続専門の行政書士等に相談して下さい。

7.共有の土地や使用に当たり取り決めがある不動産

お隣と共同で使用している不動産があったり、共有登記された土地やため池があったりと田舎特有の取り決めなどが有ることも。これらはご近所のお年寄りにヒアリングして確認し、書き留めておきましょう。後日覚書等を作成し書面で残すと安心です。

 

 

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ご相談・ご依頼は行政書士法人ライフをお勧めします。

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実家が空き家になったら その1

実家が空き家になったら

あなたの実家は誰がお住まいですか?

将来実家が空き家になる方、既に実家が空き家になった方
どうされてますか?

相続不動産を専門に扱う弊社では、相続された不動産の様々なお悩みを解決してきました。

そこで相続する前と相続した後の実家の処分について2回に分けて書いてみます。

その1 相続する前のご実家について

相続する前に多いお悩みは

①まだ親が元気なので相続のことを言い出せない。

②実家以外の田や山があるが、位置(場所や境界)が分からない。

③最近認知症と思われる症状が出てきた。

④親の交友関係を知らない

⑤親族の連絡先を知らない

⑥現金や預金がいくら有るか知らない

⑦兄弟と仲が悪く連絡先を知らない

⑧行方不明の家族がいる

以上のようなお悩みが多い様ですが、ここでは不動産に関わるお悩みを中心に解決策を書きます。

親が元気なうちに出来ること

1.不動産の登記名義人はだれ?

 建物が未登記であったり、祖父の名義のまま登記が変わってないことも多く、今のうちに登記名義を本人のものにしておく。また、返済が終わった金融機関の抵当権が残っていたら抹消登記をしておく。

 

2.ブロック塀や水道・排水は隣地の人と共有になっていないか?

 境界の取り決め、水路の管理に関わる取り決め等田舎にはご近所との取り決めが多々あります。また、水田に使用するため池も地域の共有となっていることがあり注意が必要です。最近は大雨による災害が多発しており、ため池の管理責任を問われる恐れがある。

 

3.土地の境界は?

 境界が不明な土地は売却する時に境界復元費用が発生することもあります。今のうちにしっかりと確認しておく。

 

4.実家以外の不動産(農地や山)はある?

 実家から離れた場所にある農地や山は全部把握できてますか?親が元気なうちに場所や境界の確認を。

 

5.親が認知症になったら

 親が認知症になると預金の引き出しや不動産の売却など財産の処分をするには、成年後見人が必要となります。成年後見人は家庭裁判所が決めますが、子が申し立てをして家裁が認めてくれると子が成年後見人になれることもあります。一般的には司法書士や弁護士が成年後見人になり、毎月3万円~5万円位の報酬が発生します。成年後見人は本人が死亡するまで解除ができません。
そこで、親が元気なうちに出来る対策は、遺言状を書いてもらう。子と任意後見人契約を結んでおく。処分できる不動産(売却が可能な実家やアパート等)については家族信託制度を利用することで、親が認知症になった時に慌てずにすみます。

6.相続放棄するには

 親に大きな借金が有るなど相続をしたくないときは、相続が発生した事を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申立をすることで相続放棄が可能です。相続放棄をすると他の相続人が相続することとなりますので、相続人全員が一緒に相続放棄しないとトラブルになることも。ただし、相続放棄を行っても不動産の管理責任は免れませんのでご注意下さい。

不動産調査・遺言・任意後見人契約・家族信託についての手続きや相談は行政書士に依頼して行うことが出来ます。

ご相談・ご依頼は行政書士法人ライフをお勧めします。

不動産の売却査定や売却のご相談は椿不動産へお問い合わせください。

サービスルームって何?

サービスルームって何?

マンションの広告や一戸建ての広告で間取り図面を見ると「サービスルーム」と表示された部屋が見受けられます。これってなんなの?

サービスルームの他にファミリールームとかフリールームとか納戸とか書斎とか、最近ではワーキングルーム等、洋室や和室とは違った表示の部屋があります。明らかに2帖程度の広さなら収納専用とか書斎で納得もいきますが、4.5帖とか5.2帖のような広さがあると洋室で良いんじゃない。と思います。

居室として表示できる条件

「居室」とはどんな部屋かというと、洋室、和室、子ども部屋、寝室、リビング、ダイニングなどのように、生活(居住・執務・娯楽)のためにその居住者が長い時間を過ごす部屋で、建築基準法上で採光に必要な開口部(窓等)が床面積の7分の1以上あること、換気に必要な開口部が床面積の20分の1以上あることが必要です。これを満たさない場合は居室として表示できないのです。

とはいえ、実際に物件を見に行くと小さいながらも窓があり、エアコン設置用スリーブやコンセントが付いていたりして、部屋として使えるサービスルームは多いのです。一方、納戸としてシンプルに割り切った部屋もあり、収納スペース専用だったりもします。

照明とエアコンさえ設置できればリモートワークルームや書斎、オーディオルーム、パソコン室など趣味の部屋として利用も出来ます。

全く窓がない部屋でしたら、日焼けして困るものの収納箇所等利用価値を生み出せる方でしたら貴重な部屋となります。

実際にご自分の目で確かめて使い方がご自分のライフスタイルに合えば問題ないと言えます。

 

我が家の宅地は安全?

あなたは宅地の安全性について考えたことがあるだろうか。
大雨により崩れる崖、地震による液状化、地震によるがけ崩れや地すべり・・・
広島市の旧市街地は中洲であり、液状化は避けられない。一方平坦地が少ない広島市は山を切り開いた造成地が多く、これまでも大雨による災害が続いている。

液状化の仕組み
液状化の仕組み

ここ数年全国でも自然災害が続いており、土砂災害や浸水など多くの被害が発生している。
そんな中、熱海で起こった違法盛土による土砂災害は大きく報道され、ご存じの方も多いだろう。被害に合われた方にはこの様な表現で申し訳ないが、適切な工事を行わない盛土は崩れる事が証明された形となった。

しかし、適切に工事をしていても、造成された時期により工事基準や規制が異なるため、古い造成地は注意が必要だ。
※平成18年4月に宅地造成等規制法が改正され基準が厳しくなった。

切土工事と盛土工事
切土工事と盛土工事

2020年2月に逗子市の分譲マンションでマンション敷地斜面が崩落し女子高生が生き埋めとなり死亡した。
この事故で刑事では遺族が区分所有者等を過失致死容疑で告訴し、民事ではマンションの区分所有者と管理組合、管理業務の委託を受けた管理会社を相手に、約1億2千万円の損害賠償請求を起こしている。(内区分所有者へは9400万円、38戸、1戸当たり約247万円)
工作物責任は所有者の無過失責任となる。刑事・民事で訴えられ多額の賠償請求されることもあり、知らなかったでは済まされない。

あなたが所有するマイホームやその他の宅地はどうだろうか。
これまで何もなかったからこれからも安全とは限らない。
造成時に切土か盛土か、擁壁(崖)は頑丈かなど調査してみてはどうだろう。

大規模造成地の切土・盛土については広島県が大規模盛土造成マップを公表している。広島県内の市町村の大規模造成地の盛土部分が分かる。

擁壁のクラック
擁壁のクラック

宅地に地盤沈下や擁壁(崖)にひび割れ等はないだろうか。
ひび割れは崖の崩壊につながるため要チェックだ。
まずは自分でチェックしたいという方は、広島県のホームページからチェックシートをダウンロードして確認を。
少しでも不安を感じたなら直ぐに専門家へ調査依頼することをお勧めする。

参考
広島県「大規模盛土造成地マップの公表について」
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/soshiki/262/20170313takuchitaishinka.html

広島県「我が家の宅地安全マニュアル」
https://www.mlit.go.jp/crd/pamphlet.html

広島県「我が家の擁壁チェックシート(案)」
https://www.mlit.go.jp/crd/web/jogen/pdf/check.pdf

古いブロック塀も危険。「ブロック塀が倒れたら」
https://tsubaki-f.com/fudo/archives/3211

空き家の宅地も同様。管理が適切に行われなけれは宅地の安全は保たれない。
何かあれば管理責任を問われる。
誰も住まない空き家はすぐに処分を。
空き家の売却依頼は株式会社椿不動産へ。お問い合わせはこちらから

不動産取引に関わる人の死の告知について

不動産取引に関わる人の死の告知について、国土交通省がガイドラインを発表

2021年10月8日、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定した。
これは不動産の売買や貸借をする際に買主や借主が「もしその事実を知っていたら契約をしなかった」様な契約締結の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事案については、宅地建物取引業者は買主や借主へ告知が必要となっている。
しかし、自殺や殺人事件は当然として、自然死や事故死まで何もかも告知が必要か、何年後まで必要か等これまで様々な意見があった。
また、トラブルも多く告知に関する基準のようなものが求めれられていた。

そこで、国土交通省は令和2年2月に検討会を設置し、今年5月には広く国民の意見を求むパブリック・コメントを募集、10月8日にガイドラインを発表した。

この「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は宅地建物取引業者の義務の判断基準であって、万一紛争が生じた場合の民事上の責任を回避できるものではない。

1.取引の対象となる不動産において生じた人の死に関する事案。
2.住宅として用いられる不動産(居住用不動産)。
3.媒介を行う宅地建物取引業者において、売主・貸主に対して、告知書等の書面に過去に生じた事案についての記載を求める。その際に故意に告知しなかった場合は民事上の責任を問われる可能性がある旨を伝える。
4.売主や貸主から告知がない場合でも人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、売主・貸主に確認する必要がある。
5.契約後、引き渡しまでに知った場合についても告知義務がある。

告げなくてもよい場合について

① 老衰・病死など、自然死。階段からの転落や入浴中の溺死、食事中の誤嚥等事故死。
ただし、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては告知が必要。
② 賃貸借取引において、概ね3年が経過した場合。
集合住宅の共用部分(ベランダ・共用玄関・階段・廊下・エレベーター)は賃貸借取引の対象不動産と同様に扱う。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
③ 対象不動産の隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において、①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃が行われた場合。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。

上記①~③以外の場合は告知が必要

自殺や殺人事件等による人の死は告知が必要
告知は事案の発生時期(特殊清掃等が行われた場合には発覚時期)、場所、死因(不明の場合はその旨)及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨。
売主・貸主から不明であると回答された場合、あるいは無回答の場合にはその旨を告げれば事足りるものとする。

留意事項

遺族の名誉及び生活の平穏に配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。

簡単にまとめると
日常発生しうる自然死や事故死については、発見まで数日程度で特殊清掃まで及ばなければ告知は不要。
その他については告知が必要。
ただし、賃貸借契約では概ね3年が経過すれば告知は不要となる。

詳細はリンク先のガイドラインを参照されたい。

【参考】
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf

地名と災害

昔の地名で土地が分かる

昔の地名にはその土地の由来や地形、歴史を表していることがある。

しかし、今では昔の地名も平成大合併や住居表示実施により多くが無くなって、昔ながらの地名である場所が少なくなった。

昔の地名から土地柄を推測し防災に役立てることも可能だ。
ほんの一例を紹介する

沼田・沼田川・牟田・無田・仁田・仁井田 の地名

昔、沼があった場所に多い地名
地盤が弱かったり、湿度が高い等が考えられます

新田・新開 の地名

昔、湿地帯だった場所を開拓したり水田にした地名
地番が弱かったり、湿度が高い等が考えられます

河内・川内・坪・滝 の地名

昔、川や河川敷、川沿いだった地名
地番が弱かったり、湿度が高い、液状化になりやすい等が考えられます

たき・たけ・たか・あず・たこ の地名

土石流に襲われやすい(過去に土砂災害があった)地名
谷(川も)の下に続く土地に集落がある地形

以上のように古くからの地名にはその土地や地形の由来により付けられた名前が多く、地名でその土地がどのような所か推測が可能。
建築時に対策を取ったり、防災のヒントにしてもらいたい。

ここ10年で日本は自然災害が極端に増えた(個人の感想)。
特に今まで経験したことのない豪雨災害(ゲリラ豪雨・線状降水帯)が発生し大きな被害となっている。

そこで国や地方自治体はハザードマップを作成しお住まいの場所がどうな災害の影響を受けるか分かるようにしている。

広島県でも防災に役立つサイトを作成している。
広島県防災Web
http://www.bousai.pref.hiroshima.jp/index.html

参考
NPO法人 自然災害・地域防災対策支援センター
http://nap-support.main.jp

Fudousan Plugin Ver.1.8.2

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