分譲マンションを学ぼう vol.1

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第1回目はマンションの概要について書いてみます。

分譲マンションとは

マンション(共同住宅)の区分された部屋を戸別に登記して、個人や法人が所有し、住宅や投資目的で購入できるマンションのことです。分譲マンションは、賃貸マンションと違い、購入者が部屋の所有者(区分所有者)となります。以下に、分譲マンションに関する主な特徴をいくつか挙げます。

※マンション所有者=区分所有者

所有権

分譲マンションを購入すると、専有部分(部屋)や共用部分(駐車場、エントランス、エレベーターなど)の所有権が得られます。また、管理組合が組織され、区分所有者は管理組合員となり、共用部分の維持管理や運営を行います。

※現実には維持管理を管理会社へ委託しています。

資産価値

分譲マンションは、自己資産としての価値があります。また、将来的に売却や賃貸に出すことで収益を得ることができます。

自由なリフォーム

分譲マンションの所有者は、専有部分を自分の好みに合わせてリフォームや内装変更ができます(ただし、建物の構造や他の住民に影響を与えない範囲内で)。

管理費・修繕積立金

分譲マンションの所有者は、共用施設の維持管理費用や修繕積立金を支払う必要があります。これらの費用は、管理組合が決定し、組合員である所有者が負担します。

バルコニーは共用部分

専有部分に設置されたバルコニーはそこに住む人が専ら使用できる専用使用部分であり、専有部分ではなく共用部分です。従って、勝手に改造や模様替えは出来ません。また、多くのバルコニーは非常時の避難経路になっており、通行を妨げるような使用方法(倉庫を置く等)は禁じられています。

マンションの面積表示

マンションの広告を見ると専有部分の面積表示に「壁芯」「公簿」「登記」などの表記が付いています。

「壁芯」はマンションの部屋の面積を設計図書の壁の中心で図った面積を表示してあります。面積に壁の厚みやメーターボックス、配管スペースの共用部分も含まれます。

「公簿」「登記」は壁の内法を図った面積で、メーターボックスや配管スペースも除いて図った面積となり、「壁芯」より概ね6%狭い面積となります。

売買時に各種減税を受けるには「登記」による専有面積が40㎡以上必要となります。

 

おまけ

今話題の ChatGPT に
「分譲マンションに住むときの注意事項を小学生にわかるように説明して」
と質問したら以下の答えが返ってきました。

ChatGPTの答え

分譲マンションに住むときには、次のようなことに注意しなければなりませんよ。これを読んで、マンションライフを楽しみながら、他の人たちともうまくやっていこうね。

静かに過ごす: マンションでは、たくさんの人が一緒に住んでいるから、自分だけでなく、他の人のことも考えて行動しないといけないんだ。大きな音を出したり、走り回ったりすると、他の人に迷惑をかけてしまうから、静かに過ごすことが大切だよ。

共有スペースを大切にする: マンションにはみんなで使う場所があるんだ。それを共有スペースというんだけど、これはエレベーターや廊下、駐車場などさまざまな場所があるよ。これらの場所も自分の家のようにきれいに使い、他の人が使いやすいように心掛けよう。

ルールを守る: マンションには、「マンションのルール」があるんだ。これはゴミの出し方やペットの飼い方など、マンションで生活するためのルールだよ。これを守らないと、他の人に迷惑をかけてしまうから、必ずルールを守るようにしよう。

自分の部屋を大切にする: 自分の部屋は自分だけの大切な場所だよ。だから、壁に穴をあけたり、床を傷つけたりしないように注意しよう。自分の部屋を大切にすることで、長く快適に住むことができるんだ。

挨拶をする: マンションでは、たくさんの人が一緒に住んでいるから、挨拶をして友達を増やすことも大切だよ。エレベーターで会った人に「こんにちは」や「こんばんは」と挨拶をすると、みんなが笑顔になるよ。

これらのことを覚えて、マンションで楽しく過ごしてね!

 

参考

建物の区分所有に関する法律

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069

 

※区分所有法抜粋 

(建物の区分所有)

第一条 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

(定義)

第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分(第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。)を目的とする所有権をいう。

2 この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。

3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

5 この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。

6 この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

(区分所有者の団体)

第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

(共用部分)

第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

2 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

G7 広島サミット開催時の営業日変更について

誠に勝手ながら、G7広島サミット開催に伴い、令和5年5月18日から同22日まで社員の移動を自粛いたします。

物件見学、現地調査業務、ご訪問など広島市内における社員の移動は難しいと判断し、下記日程のとおり水曜定休日を通常営業日に変更、19日(金)から21日(日)を休業といたします。18日と22日は営業社員はテレワークにて業務を行います。

よって、皆様方につきましても当該期間中のご来社は自粛していただきますようお願いいたします。

変更後の営業カレンダー

5月17日(水)通常通り営業
5月18日(木)営業社員はテレワーク
5月19日(金)臨時休業
5月20日(土)臨時休業
5月21日(日)定休日
5月22日(月)営業社員はテレワーク
5月23日(火)通常通り営業
5月24日(水)通常通り営業

以上、宜しくお願い申し上げます。

資料

G7 広島サミットは令和5年5月19日から同21日まで開催されます。
それに伴い令和5年5月18日から同22日まで、各国首脳陣が移動する時間帯において通行止めとなる道路があります。

山陽自動車道 玖珂インターから本郷インター間 が通行止めとなります。
広島高速 1号、2号、3号 が通行止めとなります。
海田大橋と広島呉道路 が通行止めとなります。

以上から、移動が難しい場所や時間帯が発生します。

広島県警 G7広島サミットにおける交通規制について
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/police-summit/traffic.html
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/police-summit/traffic-general.html
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/police-summit/traffic-expwy.html
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/517062.pdf
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/526899.pdf
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/526900.pdf

公共交通機関につきましても運休や運行ダイヤが土日祭日運行となります。
広島電鉄
https://www.hiroden.co.jp/topics/2023/0405-g7summit.html
広島バス
http://www.hirobus.co.jp/g7-summit/
広交バス
https://www.hiroko-group.co.jp/kotsu/G7.html

 

不動産を売却するときのリスクと対策

不動産を売却するときのリスクとリスク対策について

不動産を売却するときには、いくつかのリスクが伴います。以下に主なリスクとそれぞれの対策を示します。

価格設定のミス:

リスク: 不適切な価格設定(高価格)が原因で、物件が売れないか、安すぎる価格で売られてしまう可能性があります。

対策: 不動産業者と相談し、適切な価格を設定することが重要です。また、近隣の類似物件の売却価格を調査して、適切な価格帯を把握することも役立ちます。

売却期間の長期化:

リスク: 不動産が長期間売れ残ってしまうと、維持費用がかかるだけでなく、金利の上昇や少子高齢化、人口の減少等様々な要因で価格が下がる可能性もあります。

対策: 価格の見直しや商品に仕上げること(物件の魅力を最大限に引き出すためのリフォームやホームステージング、適切なマーケティング戦略を立てること)が重要です。また、柔軟な価格交渉や条件変更に対応できるようにすることも必要です。

 

売却後のトラブル:

リスク: 売却後に購入者からクレームが発生し、法的トラブルに発展する可能性があります。

対策: 売買契約する前に不動産業者と協力して、契約書の内容を十分に確認し、不明瞭な点や問題がある場合は修正することが重要です。また、物件の状態を正確に把握し、購入者に対して適切に説明することも大切です。
例えば土地や建物の不具合や近隣との揉め事などがある場合は契約する前にそれを書面で告知することや付帯物の有無や状態(故障しているなど)を書面で告知することが大切です。
建物については有料ですが専門家にホームインスペクション(住宅診断)を依頼すると安心です。
土地の境界標が全部揃っているか確認し、無い場合は専門家に依頼して境界標を設置して境界の明示をします。
建物に増築部分がありそれが未登記の場合、購入者は住宅ローンの借り入れが難しくなります。事前に増築部分を登記しておきます。

税金や手数料等売却にかかる経費の問題:

リスク: 売却に伴う税金や手数料等の経費を正確に把握していないと、予期せぬ負担が発生することがあります。

対策: 不動産業者や税理士と相談し、売却に伴う税金や手数料等の経費を正確に把握し、適切な計画を立てることが重要です。
経費には、相続した際の登記名義人変更費用、登記の住所を変更する費用、抵当権設定登記を抹消する費用、増築部分を登記する費用、境界を復元する測量費用、建物をリフォームしたり取り壊す費用、仲介手数料があります。税金には契約書類に貼付する収入印紙代、不動産譲渡所得にかかる譲渡所得税と住民税があります。

購入者の資金調達の失敗:

リスク: 購入者が資金調達できず、契約が破棄されることがあります。一般的に住宅ローン特約と呼ばれます。

対策: 購入者の信用状況を事前に確認し、資金調達能力があるかどうかを評価することが重要です。不動産業者に購入希望者が適切な資金計画を立てていることを確認します。売買契約締結前に購入者が金融機関の事前審査を受けて承認が降りていると少し安心です。
※事前審査で通っていても、まれに本審査で融資を受けられないことがあります。例えば購入者の健康に問題があると団体信用生命保険に加入できないため融資が受けられません。一部の金融商品には団信が不要なものもあります。

 

椿不動産では売主様のリスクを最小限に抑える不動産売却のご提案をしております。お気軽にご相談ください。

 

2023年黄金週間の休業について

誠に勝手ながら
ゴールデンウィーク(黄金週間)期間の休業について、
下記のとおりお知らせ申し上げます。

■ゴールデンウィーク期間休業日
4月29日(土)〜5月5日(金)まで
※休業中の緊急連絡方法:各担当者への電話または電子メールでお願い致します。

なお、5月6日(土)午前9時から
通常営業いたしております。

以上、宜しくお願い申し上げます。

不動産にかかわる税金

不動産にかかわる税金

 春から初夏は税金にかかわることのオンパレード。確定申告から始まって、固定資産税等の納税通知書、自動車税の納税通知があります。

 では、不動産を売買した時と所有している時の税金はどんなものがあるのでしょう。

 今回はマイホーム(居住用不動産)の税制解説を。実際に課税される税率や減税などは次の機会に。

 不動産に関わる税金は、3つに分けると①不動産を買った時の税金、②不動産を持っている時の税金、③不動産を売った時の税金です。

①不動産を買った時の税金

・不動産を購入するときに作成する売買契約書に貼付する収入印紙代(国税)

・不動産を自分の名義に所有権移転する登記や住宅ローンを借りれした際に抵当権設定登記にかかる登録免許税(国税)

・不動産を取得した際に課税される不動産取得税(地方税、都道府県)

②不動産を持っている時の税金

・固定資産税(地方税、市町村)

・都市計画税(地方税、市町村)

③不動産を売った時の税金

・不動産を売却するときに作成する売買契約書に貼付する収入印紙代(国税)

・譲渡益に課税される譲渡所得税、復興税(国税)

・譲渡益に課税される住民税(地方税、市町村)

以上を読むと、税金ばっか…の様ですが、各段階で税控除の特例措置があります。

①マイホームの購入には、購入する不動産の条件により、登録免許税の減税や不動産取得税の減税、住宅ローン控除など減税措置が設けられています。

②新築のマイホームを購入されたときは一定期間建物の固定資産税が2分の1になるなどの減税措置が設けられています。

③マイホームの売却には、譲渡所得3,000万円まで控除される減税措置が設けられています。

 

注意事項

※実際の税額などは後記「参考」のリンクでご確認いただけます。税の控除額等は個別に異なりますので税理士や最寄りの税理士にご確認ください。

※消費税につきましては記載していませんが、不動産購入時に売主が課税業者の場合建物の購入代金に消費税が課税(売買代金に含まれています)されます。

※本記事は2023年3月現在のものです。将来税制が変更になったり特例措置が終了し記事とは異なる場合がります。

 

参考

国税:国が徴収する税金
途方税:都道府県や市町村が徴収する税金

国税庁 印紙税額の一覧表

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

 

国税庁 登録免許税の税額表

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

 

広島県 不動産取得税

https://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/zei/1177301663064.html

 

広島市  固定資産税の課税のしくみ

https://www.city.hiroshima.lg.jp/soshiki/28/1905.html

 

総務省 地方税制度 やさしい地方税

https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_01.html

 

国税庁 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

 

不動産の購入やご売却の相談は椿不動産にご相談ください。

 

日銀の利上げと住宅ローンの関係

令和4年12月に日銀が利上げしました。
住宅ローンにどんな影響があるのでしょう。

固定金利は上昇、変動金利は?

多くの金融機関が固定金利型住宅ローンの利上げを発表しています。
これは日銀織り上げにより、国債の利回りが上昇し長期プライムレートも上昇したため、固定金利で貸し出す利率が上がったのです。
今後更に日銀の利上げがあると固定金利型住宅ローンの金利も上昇していくことでしょう。

一方、変動金利型住宅ローンの金利は少し下がっています。(2023年1月11日現在)
これは変動金利と固定金利の金利の決まり方が全く違うことで起こる現象です。
変動金利は1年以内の金利予測で決まり、固定金利は10年の金利予測で決まるからです。

貸出金利は2種類

短期プライムレートと長期プライムレートの違い

短期プライムレート 長期プライムレート
融資期間 1年未満 1年以上
金利 低い 髙い
1月11日現在のレート 1.475~1.725% 1.4%
金利の変動 緩やか 激しい
金利の決定要因 金融機関が決定 国債利回りに連動する
連動する住宅ローン 変動金利型住宅ローン 変動金利型住宅ローン
固定金利型住宅ローン

逆転現象

 本来、長期プライムレートの方が短期プライムレートより金利が高いはずですが、2011年以降逆転しています。

参考)長・短期プライムレート(主要行)の推移 2001年以降
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm

変動金利の住宅ローンは

 変動金利の基準となる金利(基準金利)は、一般的に金融機関が1年以内の融資を行う際の最優遇貸出金利である短期プライムレートを基準として決まり、短期プライムレートに1%上乗せした金利を、変動金利の基準金利としています。
 融資時の適用金利は、基準金利から適用金利の優遇や上乗せが行われて決まります。
 長期プライムレートを基準とした変動金利の住宅ローンも出ています。

固定金利の住宅ローンは

 固定金利の基準となる金利(基準金利)は、国債市場で取引される10年国債の利回りを基準として金利が決まります。
 固定金利には、借入時の金利が返済開始から終了まで固定される全期間固定金利と、借入時から一定の期間金利が固定される当初固定金利があります。
 固定期間は、当初固定金利で、2年、3年、5年、10年、が多く、全期間固定金利は10年以上35年など金融機関により異なります。
 一般的に、固定期間が長くなるほど適用金利は高くなります。これは固定期間が長いほど貸し出す金融機関のリスクが高くなるためです。

 

参考)固定金利・変動金利など金利タイプの違い
https://www.shiruporuto.jp/public/document/container/hyakka/part2/jutaku_loan/jutaku_loan005.html

参考)全国の金融機関(333機関)の住宅ローン金利の情報
https://www.sumai-info.com/information/kinri.html

 

相続した不動産の売却は椿不動産へご依頼ください

 

2022-2023年 年末年始休業日について

椿不動産の年末年始休業日についてお知らせします。

★年末年始休業日:
202212月29日(木)~20231月4日(水)

休業明けの営業開始は、1月5日(木)からとなります。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、
お問い合わせフォームにてお願いいたします。

https://tsubaki-f.com/contact.php

 

空き家の管理 してますか?

ご実家が空き家になっていませんか?

空き家になったご実家を大切にされてますでしょうか?

空き家で近隣の方に迷惑を掛けていませんか?

この機会に管理の方法などを知っていただけたらと思います。

空き家を放っておくとどうなる?

 建物を空き家のまま放っておくと早いスピードで老朽化が進みます。

3年ぶりに建物内へ入ったら床が抜けたなんて事も聞きます。

お客様から聞いた話ですが、ハクビシンがドアの壊れた物置に住み着いて子育てをしていた。子育て時期は凶暴になるそうで、気づかず近づいて噛みつかれそうになったとの事。

空き家は人気がないため、スズメバチの巣が出来ていたりします。

 何事もそうですが、傷みは早い処置で費用負担が最小で収まる場合がほとんど。酷くなると修繕費用が大きな負担となります。

空き家放置で起こる事故や事件

 空き家はゴミの不法投棄場所になったり、放火されることも。また、犯罪者の隠れ家、死体の遺棄場所になったりと事件や事故に巻き込まれることがあります。

 老朽化が進むと建物が傾いてご近所や道路へ倒壊するなど危険な建物になることがあります。

対策

 空き家に見せないことや空き家であっても人の出入りが有るように見せることで、犯罪に利用されるのを未然に防ぐ効果があります。

 定期的に点検や修理をすることで建物の老朽化を遅らせたり安全に保つことが出来ます。

 

空き家はここをチェックする

目で見て確認できる外回り

      • 屋根 瓦やスレートにひび割れやズレが無いか確認
      • 軒裏 シミや剥がれがないか確認
      • 雨樋 詰まり、ひび割れ、ねじれ、取付金具のハズレを確認
      • ガラスの割れやヒビ、動作不良、傾き、施錠不良
      • ベランダ 床材の割れ、手すりや柱のサビ
      • 外壁 汚れ、苔、ひび割れ、チョーク現象(手で触ると白い汚れがつく)
      • ドア 建付け不良、ひび割れ、施錠不良
      • 土台や基礎 ひび割れ、腐食、シロアリの蟻道
      • 植栽・雑草・生け垣 繁茂(はんも)、害虫、害獣
      • ブロック塀・擁壁 ひび割れ、割れ、傾き
      • 倉庫 施錠不良、害獣

目で見て確認する室内と動かして確認する建具や給排水

      • 雨漏りのシミ、剥がれ、浮き、カビ
      • 天井 雨漏りのシミ、剥がれ、浮き、カビ
      • 剥がれ、たわみ、傾き、割れ、ヒビ、カビ
      • ドア・建具 建付け異常(傾き・動作不良)
      • 設備 給水・排水の不具合(水漏れ・詰まり・異臭)

ご自身でチェックリストを作って点検してみましょう。

自分でできる空き家の管理

1ヶ月に1度は行う作業

      • 通風や換気(1~2時間程度) すべての窓と収納の扉を開けて通風します
      • 雨漏りの有無 天井と外壁に面する壁を目視点検します
      • 通水(水道が出る場合) 全ての蛇口から水を流してトラップへ水を溜めます。
      • 排水トラップへの水補給(水道が止まっている時) ペットボトルへ水道水を詰めて持参し、排水トラップへ水を溜めます。
      • 掃除 モップでホコリを取る程度の掃除
      • ポストの点検 郵便物やチラシを取り込み、人の出入りがあるように見せかけます
      • 除草と掃除 玄関周りや外から見える範囲は除草と掃除をします。
      • 施錠の確認 全ての窓、勝手口、玄関の施錠を確認します。

※排水口にトラップという水を溜めておいて、臭気や害虫が侵入するのを防いでいます。ここの水が蒸発して無くなると、悪臭が発生したり、害虫が侵入してきます。定期的に水を補給する必要があるのです。

半年に1度行う作業

      • 生け垣や植栽の剪定 道路や隣地へ枝や葉、草が伸びないように剪定と除草をします

※ご近所と良好な関係を保つためにも枝や葉がはみ出ないように注意します。

緊急時(台風や大雨、地震、寒冷時期)の後に行う点検

      • 雨漏りや浸水の有無 天井と外壁に面する壁を目視点検します
      • 建物の傷み 屋根(瓦など)、カーポートやベランダの屋根、その他被害がないか確認
      • 設備の傷み 水道配管や給湯器に水漏れがないか確認

いち早く不具合を知るポイント

 何と言ってもご近所さんと仲良くすることです。
連絡先を交わして、万一の際は連絡をいただくようお願いします。
帰省の際は手土産をお忘れなく。

空き家管理などの費用

 遠方にお住まいの場合、関東から広島への交通費約4万円が年4~5回、自分でできない剪定などはシルバー人材センターなどへ依頼(土地50坪、建物30坪の一戸建て)すると、5万円くらいでしょう。年間20~25万円の負担です。

 空き家でも火災保険に加入できます。一般火災保険となりますので保険料が住宅用火災保険と比べて高くなりますが、万一のために加入しておきましょう。火災保険料も空き家管理の費用です。

 最後に固定資産税・都市計画税の納税義務があります。住宅用土地の課税標準額は6分の1や3分の1と安くなっていますが、空き家を放置し、地方公共団体から危険な建物と判断されるとその特典が無くなります。

 これらを外部に依頼すると、土地50坪、建物30坪の一戸建てで、空き家管理に月約1.1万円、建物のホームインスペクションに11万円~、庭の剪定に5.5万円~、除草に2.2万円~、年間約32万円の負担となります。

更に、修繕が必要となれば大きな出費が待っています。

 

管理に不安な方

 今の状態を知ることで、修繕が必要な箇所や将来修繕が必要になる箇所、おおよその費用が分かります。

 先ずは専門家に建物の状況を調査してもらいましょう。NPO法人日本ホームインスペクターズ協会の登録インスペクターなら第三者の視点で建物の点検をしてくれます。

 ご近所に仲の良い工務店(親の代からのお付き合い等)があれば、定期的に点検を依頼するのも良いでしょう。

地域によっては空き家管理をしている会社もあります。月額1万円(税別)程度の出費になりますが、依頼すると安心です。

 

建物を取り壊す

 建物の状態が良くないと分かったら、修繕をするか建物を取り壊すこととなります。

修繕の見積もりと建物解体工事の見積もりを取って比較検討します。しかし、将来使う予定がない場合は迷わず取り壊しましょう。放置してご近所さんに迷惑を掛けたり事故や事件が発生すると売却さえ難しくなることも。

 一般に建物の解体工事は30坪の木造2階建てで150万円前後掛かります。建物のみならず植栽や岩石の除去、ブロック塀や擁壁の撤去等が有ると解体費用は追加されます。建物に石綿(アスベスト)が使用されていた場合は、その除去費用だけで100~200万円追加となることもあります。

空き家を手放す

 空き家を持っておくことが大変と感じられた方、売却を検討されませんか?

空き家(相続財産)の査定、売却、買い取りなら椿不動産へお任せ下さい。

お問合せ先はこちら

 

残価設定型住宅ローンが出てきたが…

マイカーを所有するときの支払い方法が、①現金、②マイカーローン、③残価設定型マイカーローン、④サブスクが有る様に、住宅を購入するときも残価設定型住宅ローンが出てきた。

残価設定型住宅ローンは2社から

2019年11月に新生銀行が旭化成ホームズと提携し取り扱いを始めた。
2022年9月に大和ハウス工業は全国で残価設定型住宅ローンの紹介を開始すると発表した。

国も後押ししている残価型住宅ローン

国土交通省が2021年3月に発表した「住生活基本計画」において、「ライフスタイルに合わせた柔軟な住替えを可能とする既存住宅流通の活性化」を推進するために、「リバースモーゲージや残価設定型住宅ローンの等の多様な記入手段の活用」を発表。国も後押しをする形になっている。

残価設定型住宅ローンの仕組みとは

新生銀行の例

 これまでは、7,000万円の住宅を購入した時、頭金500万円なら6,500万円の住宅ローンを組むのが普通だった。一方、残価設定型住宅ローンは購入する住宅の将来の資産価値を1,400万円と設定すると購入代金から残価1,400万円を差し引いた5,100万円の住宅ローンを組むこととなる。

貸付条件
 返済期間は15年から35年以内。
 借入金額は500万円以上1億円以下
 対象地域は東京都と神奈川県の一部エリア

住宅ローンの返済終了時に残価1,400万円となった住宅を4つの方法で精算します。

精算方法は

    1. 売却による完済(住み替える)
    2. 自己資金による完済(残価1,400万円で買取って継続居住)
    3. 80歳まで期間延長(再度住宅ローンを借りて、継続居住)
    4. リバースモーゲージへ借換え(継続居住)

※内容は新生銀行のパンフレットより
※1で売却できないときは買取保証が付いており残債が残ることは無い。
※3と4は別途審査が有る

メリットとなる方

      • 大手ハウスメーカーの高級住宅に低い返済額で住める
      • 将来住み替える予定がある

デメリットとなる方

      • 終の棲家にしたい人
      • 退職までに住宅ローンを完済したい人
      • 将来建て替えをしたい人
      • 十分な収入があり、借り入れが必要ない人

 

問題点

      •  上記の例に土地と建物の内訳金額が書いてないが、残価設定が低い。残価設定が住宅(土地建物)代金の30%から40%位で設定できるなら大きなメリットになると感じる。
      •  今後人口・世帯数とも減少に転じて土地が余ってくると思われるため、かなり低い残価設定になっているのだろうか。
         そうなると地価が高い大都市では成り立つが、地価の低い地方では成り立たない。現実に新生銀行では対象地域が東京都と神奈川県の一部エリアとなっている。
      •  取り扱いは大手ハウスメーカーの2社だけで地方の工務店では利用できない。

この様な状況で全国への普及は難しいと思われる。

国が新しい仕組みを取り入れるなどして地方の工務店や不動産会社でも取り扱い(借り入れ申込み)出来るようになると一気に普及するだろう。

 

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配偶者へ上手に財産移転

居住用不動産売却時の3,000万円特別控除と配偶者控除の特例を使った配偶者への上手な財産移転のお話です。

マイホームを売却したら売却した不動産の譲渡所得が3,000万円以下なら税金の支払いは不要です。
居住用不動産売却時の3,000万円特別控除と言われるものです。

実際に生活している居住用の不動産であることが条件ですが、上手に利用すると配偶者への財産移転が可能となります。

ご夫婦でお住まいの不動産から新居へ居住する計画が有る方の場合、次の方法で税負担の少ない配偶者への財産移転が可能です。

例えば、郊外の一戸建てから都心おマンションへ住み替えをする場合を一例に考えてみます。

まずは配偶者控除の特例を利用します。

今のお住まいを配偶者へ居住用不動産として贈与します。
婚姻して20年以上経過しているご夫婦が居住用不動産の贈与を受けたときは基礎控除110万円の他に2,000万円を控除することが出来る制度を利用します。

路線価の評価で計算した土地価格と建物の固定資産税評価額の合計額が2,000万円以下の土地建物であれば、贈与税はかかりません。

贈与後も今までと変わりなくしばらく住み続けます。

次に居住用財産の3,000万円特別控除を使用します。

新居に引越し後、奥様の財産となった居住用不動産を売却します。

譲渡所得が3,000万円以下なら居住用財産3,000万円特別控除を利用するので譲渡所得税や住民税が控除され、税負担はありません。

また、所有期間が10年以上であれば、譲渡所得が3,000万円を超えても、6,000万円以下の部分については軽減税率が適用されますので、税負担が軽くなります。

この特例は、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すれば適用されます。

 

住み替え先について

新居の購入資金に配偶者の売却資金を使う事も可能ですが、配偶者の老後資金にまわして、新居は相続発生時に居住用として配偶者が相続することで住まいが確保できます。

 

注意事項
実際の税計算は税理士にご依頼下さい。
本記事は令和4年10月現在の税制を元に書かれています。将来税制が変わった際はご容赦下さい。

この様な不動産の売却や住み替えのご相談は椿不動産へ。

 

参考

国税庁 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm

国税庁 マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

国税庁 居住用財産を譲渡した場合の特例的要チェック表
https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/topics/tokurei/pdf_r02/15.pdf

国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

 

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