老朽マンション建替え促進に法改正

葉梨康弘法相は9月2日の記者会見で、老朽化した分譲マンションの建て替え要件を緩和するため、区分所有者法改正などの検討を12日の法制審議会に諮問すると発表した。

分譲マンションに住んだことがない方にとっては何のことか分からないと思うが、これからマンションの購入を検討される方や現在マンションにお住まいの方は参考にしていただきたい。

背景(現状)

      1.  2021年末時点で築40年以上のマンションは116万戸。10年後は249万戸、20年後は425万戸に増える見込み。
      2.  築40年以上のマンションで所有者不明の部屋が存在する割合は13%を超えている。
      3.  築40年以上のマンション住民の約半数が70代以上。高齢になるほど収入や資産が少ないので建て替えに及び腰。昭和56年5月31日までに建築の確認申請された(昭和57年から昭和58年に完成したマンションに存在する)旧耐震のマンションは地震時に被害が大きい恐れがある。
      4.  建て替えには区分所有者の5分の4以上の同意が必要。
      5.  分譲マンションの建て替え件数は予定を含め平成31年4月1日現在で278件と極端に少ない。
マンション管理組合総会
マンション管理組合総会

これまでの区分所有法改正

      1.  1984年、建て替えには区分所有者全員の同意が必要だったのを多数決に緩和。
      2.  2003年、建て替えに必要な要件を区分所有者5分の4以上の同意に改正。

 

問題点

      1.  費用がかかる(引越し費用や仮住まい費用、建て替え費用負担金、その中でも建て替え費用負担金は容積率に余裕が無い場合60㎡で約2,000万円)
      2.  高齢化(何年住むか分からないのでこのままで良い、ついのすみかにしたい)
      3.  容積率(現状が目一杯容積率を使用しており余裕が無い)により建て替えにくい。
      4.  地方都市は地価が高くないので建て替えのメリットが無い。空室が増えるとスラム化のおそれがある。
      5.  相続を経て所有者がわからない部屋が有る。
老朽化したマンション
老朽化したマンション

対策として区分所有法改正を諮問

1.建て替え決議を5分の4の同意から4分の3や3分の2に引き下げを検討

2.所在不明の所有者は「反対」とみなされているが、不明者は決議から除外できる仕組みを検討。

3.被災マンション法の見直し(建て替えや敷地売却の合意要件緩和)を検討。

 

私見だが、
法改正により、今までより建て替えしやすくなると役人は言うが、そう簡単ではない。容積率に余裕がなければ、工事費(建物解体費用と新築工事費用)の負担は60㎡で概算2,000万円となる。容積率に余裕があり余った分を工事費に充てることができれば、工事費負担は1,000万円とか数百万円のことも有るだろう。
しかし、高齢者にとって、老後資金から数百万円から2,000万円の工事費と仮住まい費用を負担するのは厳しいものが有る。
平均余命で残りの人生が10年〜15年の老人に賛成しろと迫っても断られる確率が高い。
マンション建替えのハードルは高いのだ。

広島市でマンション建て替え事例が2件あるが、何方も容積率に余裕があったため成功した。
一方、建替よりも延命を選択した事例も。広島市西区で昭和49年に建築された旧耐震のマンションを大規模改修で耐震補強して新耐震基準適合にしたマンションが1件ある。
国交省は「適切なメンテナンスを施した鉄筋コンクリート造の分譲マンションは耐用年数が100年以上」とアナウンスしている。

何れにしても建築後40年以上経つマンションは20年後、30年後に、管理組合でマンション建替えや大規模修繕(耐震工事や給排水管交換を含む工事)の議題が上るだろう。その時に慌てないためにも、しっかりと資金を貯めておいたほうが良い。
住んでいる方は、日頃から管理組合の理事会や通常総会に出席したり、議事録をチェックして話題が出るようなら、すぐに売却するのも選択肢の一つ。

マンションの査定は椿不動産へ
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参考資料

法務大臣閣議後記者会見
https://www.moj.go.jp/hisho/kouhou/hisho08_00333.html

国交省 マンション政策
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000040.html

マンション管理・再生ポータルサイト
https://2021mansionkan-web.com/

国交省 マンション建替円滑化法の改正概要(PDF)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

国交省 マンションの改修・建替え等について
https://www.mlit.go.jp/common/000028135.pdf

国交省 「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介
https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf

広島県 広島県マンション管理適正化推進指針
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/soshiki/108/mankansuishinshishin.html

 

防災タイムラインを作ろう

皆さんがお住まいのご自宅は安全な場所ですか?

近年毎年のように線状降水帯やゲリラ豪雨が発生し、大雨による被害が発生しています。
今年も既に北陸や東北で大雨による大きな被害が出ました。
そんな中、どんな対策を取れば安全なのでしょう。

今住んでいる場所の災害リスクを知る

災害のリスクは、内水(洪水)・高潮・津波・土砂災害・ため池等がありますが、近年の災害多発から国や都道府県、市町村がハザードマップを用意してくれています。

自宅の住所を入れて確認してみましょう。

国のハザードマップポータルサイト
http://disaportal.gsi.go.jp/

 

広島県では

土砂災害ポータルひろしま
https://www.sabo.pref.hiroshima.lg.jp/portal/Top.aspx

高潮・津波災害ポータルひろしまhttps://www.takashio.pref.hiroshima.lg.jp/portal/top.aspx

広島県ため池マップ
https://www2.wagmap.jp/pref-hiroshima/Portal

 

広島市では

浸水ハザードマップ
https://www.city.hiroshima.lg.jp/site/gesuido/2779.html

広島市土砂災害ハザードマップhttps://www.city.hiroshima.lg.jp/site/saigaiinfo/2663.html

 

防災情報(緊急速報メール)を受け取ろう

スマートフォンや携帯をお持ちでしたらショートメールで受信できます。

iPhone は、「設定」から「通知」を開き、一番下に「緊急速報」が「オン」になっていれば通知を受け取れます。

Android は、「設定」から「アプリと通知」「デフォルトアプリ」の「緊急速報メール」が「緊急右側法メールの許可」が「オン」になっていれば通知を受け取れます。

防災タイムラインを作ろう

広島県の防災タイムライン作成ページ
https://tinyurl.com/2hv4g63y

Yahooの「防災手帳」アプリを利用して防災タイムラインの作成や万一の際に必要な備蓄品を確認します。

防災タイムラインとは

      1. 自宅の危険度を知る
      2. 避難のタイミングを決める
      3. 避難先を決める
      4. 家族の連絡方法を決める

等を決めておき、災害発生前に適切な避難行動をすることで、自身や家族の命を守ることを目的としています。

備蓄品リストをチェック

皆さん、自宅に閉じ込められたり、避難所での生活に備えて、非常食などを備えておられると思いますが、家族全員に足りる量ですか。消費期限は大丈夫ですか。

今年のように暑い夏は水が多めに必要です。

広島なら防災用品は東急ハンズや

リスクの少ない場所へ住み替える

究極の備えは、最初から安全な場所に居ることです。

椿不動産では住み替えに伴う不動産査定からご売却、新居のご紹介までワンストップでお手伝いを行います。

お問い合わせはこちらから

2022年 夏期休業日について

椿不動産の夏期休業日についてお知らせします。

★夏期休業日:
2022年811日(木)~2022815日(月)

休業明けの営業開始は、816(火)からとなります。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、
お問い合わせフォームにてお願いいたします。

https://tsubaki-f.com/contact.php

スタッフ一同

行き過ぎた節税対策は認めない

相続時の土地評価は路線価が原則だが、行き過ぎた節税対策に最高裁はNo!

最高裁、国税当局を支持

令和4年4月19日、相続対策の一環で取得した不動産を路線価で評価することにより相続税がゼロ円となった相続税申告を認めないとする最高裁の判決が示されました。

路線価を使った節税対策とは

富裕層が相続の対策として相場より路線価が低い不動産を購入し、更に借り入れを行うことにより、相続財産の評価を下げ相続税を減額する方法。
例)2億円の現金がある場合
購入価格  5億円(購入価格)
路線価評価 3億円
借入金額  3億円

相続時評価3億円ー借入金3億円=0円
※実際には建物は減価償却され評価が下がります。
また、賃貸不動産の場合土地は80%評価に、建物は70%評価になるなど相続時の評価は上記より更に低くなることが想定されます。
※相続時、土地は路線価で、建物は固定資産税評価額で評価されます。

今回の判例までの流れ

被相続人は2つの不動産を購入しそれぞれ借り入れをしていました。
・平成21年1月  甲不動産購入
・平成21年12月 乙不動産購入
・平成24年6月  死亡
・平成25年3月  課税価格2826万円で相続税申告(相続税無し)
・平成25年3月  相続人が乙不動産を売却
・平成28年3月  国税庁長官が国税局長に対し路線価ではなく他の合理的方法により評価すべきと指示
・平成28年4月  上記支持に基づき不動産を鑑定評価額により再評価、更正処分及び賦課決定処分
・平成29年3月  国税不服審判所が納税者の請求棄却
・令和2年11月  東京地裁 納税者敗訴、納税者控訴
・令和3年4月   東京高裁 納税者敗訴、納税者上告
・令和4年4月   最高裁 納税者敗訴

甲不動産
購入価格  8億3700万円
申告評価額 2億0004万円
借入金額  6億3000万円
鑑定評価額 7億5400万円

乙不動産
購入価格  5億5000万円
申告評価額 1億3366万円
借入金額  4億2500万円
売却価格  5億1500万円
鑑定評価額 5億1500万円

※乙不動産については5億1500万円で売却しており、鑑定評価額と同等額となっています。

最高裁判決の要旨

1 相続税の課税価格に算入される財産の価額について、財産評価基本通達の定める方法による画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、当該財産の価額を上記通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは租税法上の一般原則としての平等原則に違反しない。
2 相続税の課税価格に算入される不動産の価額を財産評価基本通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは、次の(1)、(2)など判示の事情の下においては、租税法上の一般原則としての平等原則に違反しない。
(1) 当該不動産は、被相続人が購入資金を借り入れた上で購入したものであるところ、上記の購入及び借入れが行われなければ被相続人の相続に係る課税価格の合計額は6億円を超えるものであったにもかかわらず、これが行われたことにより、当該不動産の価額を上記通達の定める方法により評価すると、課税価格の合計額は2826万1000円にとどまり、基礎控除の結果、相続税の総額が0円になる。
(2) 被相続人及び共同相続人であるXらは、上記(1)の購入及び借入れが近い将来発生することが予想される被相続人からの相続においてXらの相続税の負担を減じ又は免れさせるものであることを知り、かつ、これを期待して、あえて当該購入及び借入れを企画して実行した。

結論

相続対策による不動産購入について全てが否定されたわけではない。
借り入れをせずに不動産を購入していた場合は問題は発生していなかったと思わますし、自宅や親族の不動産購入など、資産の組み換えを行った場合なら、借り入れがあっても問題にならなかったと思われます。
今回のような短い期間に明らかに税金逃れと分かる取引を行っていた場合、国税は合理的方法による評価を採用することが有ることが詳らかになったのです。

対策

不動産を使った相続対策は相続が発生する直前の取引は避けるほうが良い(5年以上の所有期間がある方が望ましい)と思われますし、極端な圧縮(今回の判例では購入金額の24%前後でした)とならないようにしたり、相続後直ぐに売却しない。などが考えられます。
ただし、こそれらは何の根拠も裏付けもありませんので、予めご了承下さい。

 

相続対策、相続不動産の処分、有効活用等ご相談はお気軽に椿不動産

 

参考

裁判所 裁判例結果詳細
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=91105

国税不服審判所(平成29年5月23日判決)
https://www.kfs.go.jp/service/JP/107/07/index.html

 

相続土地国庫帰属制度について

誰も欲しくない相続した土地を処分できるかも

相続した要らない土地を国が引き取ってくれる制度が2023年4月から始まります。

2021年4月28日の第204回通常国会にて新たな法律「相続土地国庫帰属法」が成立し、「相続土地国庫帰属制度」が2023年4月27日から始まります。

「相続土地国庫帰属制度」とは、相続が発生した際に、誰も相続したくない土地を国が引き取ってくれる制度です。

背景

 現在所有者が不明な土地の面積が九州の面積ほどになっており、災害時の復旧や公共工事の妨げになっており、また、空家においては犯罪に使用されるなど社会問題となっている。

 

法改正の概要

 政府は相続時の登記を義務化し罰則を設けて、所有者の明記を義務付ける不動産登記法を改正、相続人が居ない土地については国が引き取る法律を作りました。

土地の主な条件

・更地(建物や工作物、車両、樹木、担保権等の無い土地)

・境界が明らかな土地

・土壌汚染がない土地

・隣接する土地との争いなどがない土地

・通路その他により第三者が使用していない土地

※その他詳細は法務局のホームページでご確認下さい。

 

費用

・審査手数料と負担金(10年分の土地管理費用相当額の予定)が必要

 

国庫帰属までの流れ

①承認申請(窓口は法務局)

②法務大臣(法務局)による要件審査・承認 

③審査手数料と負担金納付

④国庫帰属

※①の申請権者は相続または遺贈により土地を取得した者、共有地の場合は共有社全員で申請する必要がある。

 

 両親が他界し相続が発生したが、子どもたちは夫々マイホームを所有しており、実家を相続するものが誰も居ない。売却しようにも需要が無く不動産会社が相手にしてくれない。

そんな時に利用できるのが「相続土地国庫帰属制度」です。

 先ずは相続人で話し合って、国に引き取って貰うことを決めます。建物や植栽、ブロック塀等を解体撤去し、土地家屋調査士に境界の確定(確定測量)してもらいます。土地の相続人が国庫帰属の承認申請を行い引き取ってもらいます。

 かかる費用は、建物等解体撤去工事、建物滅失登記費用、測量費用、審査手数料と負担金となります。

 市街地で試算すると、建物が30坪、土地が60坪とした場合の費用の目安は建物解体工事費用約150万円、確定測量費用約40万円、建物滅失登記費用約3万円、審査手数料は不明ですが、市街地の200㎡の土地管理費用は約80万円が目安となっています。これらを合計すると概ね280万円 となります。

 田舎に実家がある場合、山林や農地がどうなるかですが、国は引き取る方向です。山林は更地にする必要はないので樹木は大丈夫ですが、果樹園は管理が面倒なので引き取らない様です。管理が出来ないものや管理に多大な労力を要するものは引き取らない方向なので、崖がある土地も場合によっては拒否されます。

 共有で法人が持ち分を持っている場合も、相続人が主体で国庫帰属を希望し法人が同意すれば国は引き取る方向です。

 まだ詳細が決まっておらず、不明点も多いため、詳細規則が定められた際に本コラムの内容と異なる場合は何卒ご容赦下さい。

 

 

 将来相続が発生した際に相続の放棄ををお考えの方は、新たな制度を利用して国に引き取って貰うことも検討しましょう。

実家、売れるの?売れないの?

ご実家の売却査定をご希望の方は、椿不動産にお問い合わせ下さい。

 

参考

法務省

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html

 

相続土地国庫帰属制度 – 法務局

https://houmukyoku.moj.go.jp/mito/content/001354310.pdf

 

相続土地の登記義務化と 国庫帰属制度 – 国民生活センター

https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202112_04.pdf

 

相続登記義務化について

https://tsubaki-f.com/fudo/archives/4932

 

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今後とも椿不動産を宜しくお願い致します。

賃貸住宅でも修繕積立金を損金で

賃貸住宅でも修繕積立金を損金で

分譲マンションでは管理組合が管理規約や長期修繕計画を元に修繕積立金を積み立てて大規模修繕工事費用に充てています。
しかし、賃貸マンションのオーナーが同じことをしても積立金は経費にならず税法上のメリットがありませんでした。

そこで賃貸関係団体が要望を続けてきた賃貸住宅の大規模修繕にかかる共済制度が、2021年10月8日に国土交通省から認可されました。同制度は、分譲マンションの長期修繕計画と同様、賃貸住宅の修繕積立金を賃貸関係団体が立ち上げる共済協同組合の共催掛金とすることで全額損金として認め、計画的に修繕ができるようになります。
対象は、建物性能を維持するための「外壁」と「屋根」となりました。

なお、全国賃貸住宅修繕共済協同組合は、以下の3つの団体により立ち上げられました。

・全国賃貸管理ビジネス協会
・公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
・公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会

賃貸住宅の「大規模修繕積立金共済制度」が始まったのです。
オーナーさんの経営計画や資金繰りに影響を与えるものと思います。メリットやデメリットについて見てみましょう。

メリットについて

共済掛金(修繕積立金)を経費にできる
年間100万円を積み立てるとすれば、100万円が全額経費として認められるため、100万円の所得税や住民税の節約になります。10年積み立てると1000万円ですから大きな節税になります。
修繕費を積み立てることにより、計画的な修繕がしやすくなります。積立金が無い場合(自己資金が少ない場合)と比べて金融機関への借り入れもしやすくなります。

定期的に修繕され何時も綺麗な賃貸住宅は人気が落ちず賃料も安定しオーナーにとって有益です。

デメリットについて

修繕積立金の利用目的が「外壁と屋根」に限られますので、それ以外の修繕に使えません。
エレベーターの修繕とか受水槽や給排水管の交換等については別途費用を用意する必要があります。

共済への加入について

共済へ加入するには賃貸住宅修繕共済代理店への申込みが必要です。
加入の流れ
1.建物の劣化状況検査
2.長期修繕計画の策定
3.共済掛金の決定
4.加入申し込み
5.共済金の支払い開始
となります。
詳細は管理を依頼されている管理会社へお尋ねください。

収益物件の売却なら株式会社椿不動産へお任せください。

相続登記義務化について

相続登記義務化について

 

相続した不動産を売却したいと相談を受けます。

登記を調べてみると登記名義人が祖父の名前のままであったり、建物が未登記と言うことが多々あります。

昨年不動産登記法が改正され、令和6年に相続登記が義務化されることとなり、上の様な事は無くなるかもしれません。

 

関連コラム → 相続登記を義務化 所有者不明土地対策、関連法案を決定 

 

気になる相続不動産の登記義務について調べてみました。

1.相続登記は相続人の義務になる。

法改正により、令和6年4月頃までに義務化されます。
相続を知った日から3年以内の登記義務。
怠ると罰金(10万円以下の過料)が課されます。

2.住所を変更したら、登記も住所変更することが義務になる。

法改正により、令和8年頃に義務化されます。
住所変更してから2年以内に登記住所の変更が必要。
怠ると罰金(5万円以下の過料)が課されます。

3.遺産分割でもめて期限内に登記できないとき

新制度「相続人申告登記(仮称)」を利用する。
これは相続が発生したことを法務局に申告するもので相続登記を待ってもらえます。
ただし、遺産分割が決定したら3年以内に登記をする必要があります。

4.義務化の前に相続した不動産は放っておいても良いか?

過去(相続登記義務化前)に発生した相続についてもすべて遡って適用されます。
過去に相続が発生して相続登記を放置されている方は、今直ぐに手続きの準備を。
ただし、相続登記をするためには、不動産を調査したり、相続人が2人以上なら相続人全員で作成する遺産分割協議書が必要だったりと大変です。

役所は平日しか空いておらず、足を運ぶのも結構面倒ですので専門家に依頼しましょう。

不動産調査・遺言・任意後見人契約・家族信託・相続手続き・遺産分割協議書作成についての手続きや調査、相談は行政書士に依頼して行うことが出来ます。

ご相談・ご依頼は行政書士法人ライフをお勧めします。

不動産の売却査定や売却のご相談はこちらへお問い合わせください。

 

参考 法務省 - 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し

2022年 黄金週間 休業のお知らせ

 

誠に勝手ながら
ゴールデンウィーク(黄金週間)期間の休業について、
下記のとおりお知らせ申し上げます。

■ゴールデンウィーク期間休業日
4月29日〜5月5日まで
※休業中の緊急連絡方法:各担当者への電話または電子メールでお願い致します。

なお、5月6日(金)午前9時から
通常営業いたしております。

以上、宜しくお願い申し上げます。

福山市 50戸連たん制 月内廃止

福山市 50戸連たん制 月内廃止

50戸連たん制とは 本来は原則建物の建築や宅地造成などが禁じられている市街化調整区域でもその土地に近接して50戸以上の住宅や店舗があれば建物の建築や宅地造成などを特例で認める制度。市街化調整区域内でも住宅の建築が可能となる。

中国新聞3月24日付け朝刊によると、福山市は2022年3月31日で「50戸連たん制度」を廃止する。廃止は2020年3月に関係条例を改正し22年3月末に廃止すると決められていた。

これに伴い土地所有者や開発業者による駆け込み開発許可申請が相次いでいると報じている。
それまで年40~50件だったのが19年度は74件、20年度は96件、今年度は3月14日までで166件に上る。特に駅家、神辺、御幸町で農地の宅地化が目立つ。

福山市はコンパクトシティ(市街化区域内の駅周辺に住宅や都市機能を集めてコンパクトな街づくりをすること)を目指し、市街化区域内のJR福山、神辺、大門の各駅周辺や山手町など17エリアを核に医療や福祉、商業施設などを集約させ、行政コストを抑えたい考え。

これにより4月以降福山市内の市街化調整区域内では原則住宅建築ができなくなり、将来の換金化は難しくなる。

 

不動産の査定や売却相談は椿不動産(八丁堀 本店、福山市役所北 福山支店)へお気軽にどうぞ
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