サービスルームって何?

サービスルームって何?

マンションの広告や一戸建ての広告で間取り図面を見ると「サービスルーム」と表示された部屋が見受けられます。これってなんなの?

サービスルームの他にファミリールームとかフリールームとか納戸とか書斎とか、最近ではワーキングルーム等、洋室や和室とは違った表示の部屋があります。明らかに2帖程度の広さなら収納専用とか書斎で納得もいきますが、4.5帖とか5.2帖のような広さがあると洋室で良いんじゃない。と思います。

居室として表示できる条件

「居室」とはどんな部屋かというと、洋室、和室、子ども部屋、寝室、リビング、ダイニングなどのように、生活(居住・執務・娯楽)のためにその居住者が長い時間を過ごす部屋で、建築基準法上で採光に必要な開口部(窓等)が床面積の7分の1以上あること、換気に必要な開口部が床面積の20分の1以上あることが必要です。これを満たさない場合は居室として表示できないのです。

とはいえ、実際に物件を見に行くと小さいながらも窓があり、エアコン設置用スリーブやコンセントが付いていたりして、部屋として使えるサービスルームは多いのです。一方、納戸としてシンプルに割り切った部屋もあり、収納スペース専用だったりもします。

照明とエアコンさえ設置できればリモートワークルームや書斎、オーディオルーム、パソコン室など趣味の部屋として利用も出来ます。

全く窓がない部屋でしたら、日焼けして困るものの収納箇所等利用価値を生み出せる方でしたら貴重な部屋となります。

実際にご自分の目で確かめて使い方がご自分のライフスタイルに合えば問題ないと言えます。

 

我が家の宅地は安全?

あなたは宅地の安全性について考えたことがあるだろうか。
大雨により崩れる崖、地震による液状化、地震によるがけ崩れや地すべり・・・
広島市の旧市街地は中洲であり、液状化は避けられない。一方平坦地が少ない広島市は山を切り開いた造成地が多く、これまでも大雨による災害が続いている。

液状化の仕組み
液状化の仕組み

ここ数年全国でも自然災害が続いており、土砂災害や浸水など多くの被害が発生している。
そんな中、熱海で起こった違法盛土による土砂災害は大きく報道され、ご存じの方も多いだろう。被害に合われた方にはこの様な表現で申し訳ないが、適切な工事を行わない盛土は崩れる事が証明された形となった。

しかし、適切に工事をしていても、造成された時期により工事基準や規制が異なるため、古い造成地は注意が必要だ。
※平成18年4月に宅地造成等規制法が改正され基準が厳しくなった。

切土工事と盛土工事
切土工事と盛土工事

2020年2月に逗子市の分譲マンションでマンション敷地斜面が崩落し女子高生が生き埋めとなり死亡した。
この事故で刑事では遺族が区分所有者等を過失致死容疑で告訴し、民事ではマンションの区分所有者と管理組合、管理業務の委託を受けた管理会社を相手に、約1億2千万円の損害賠償請求を起こしている。(内区分所有者へは9400万円、38戸、1戸当たり約247万円)
工作物責任は所有者の無過失責任となる。刑事・民事で訴えられ多額の賠償請求されることもあり、知らなかったでは済まされない。

あなたが所有するマイホームやその他の宅地はどうだろうか。
これまで何もなかったからこれからも安全とは限らない。
造成時に切土か盛土か、擁壁(崖)は頑丈かなど調査してみてはどうだろう。

大規模造成地の切土・盛土については広島県が大規模盛土造成マップを公表している。広島県内の市町村の大規模造成地の盛土部分が分かる。

擁壁のクラック
擁壁のクラック

宅地に地盤沈下や擁壁(崖)にひび割れ等はないだろうか。
ひび割れは崖の崩壊につながるため要チェックだ。
まずは自分でチェックしたいという方は、広島県のホームページからチェックシートをダウンロードして確認を。
少しでも不安を感じたなら直ぐに専門家へ調査依頼することをお勧めする。

参考
広島県「大規模盛土造成地マップの公表について」
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/soshiki/262/20170313takuchitaishinka.html

広島県「我が家の宅地安全マニュアル」
https://www.mlit.go.jp/crd/pamphlet.html

広島県「我が家の擁壁チェックシート(案)」
https://www.mlit.go.jp/crd/web/jogen/pdf/check.pdf

古いブロック塀も危険。「ブロック塀が倒れたら」
https://tsubaki-f.com/fudo/archives/3211

空き家の宅地も同様。管理が適切に行われなけれは宅地の安全は保たれない。
何かあれば管理責任を問われる。
誰も住まない空き家はすぐに処分を。
空き家の売却依頼は株式会社椿不動産へ。お問い合わせはこちらから

相続した不動産!より高い価格で売るために必要なこと。

「不動産」は「商品」です。ただ、スーパーに売っている商品とは異なり、その不動産は「世界に1つ」だけです。しかし、このことは不動産が絶対的に希少であることを意味しません。その希少性は相対的なものにしか過ぎません。不動産を欲しい人は、いくつかの不動産を比較検討しながら、より良い「商品」としての不動産を探しています。

そのため、不動産にも「商品」としての品質や適性価格が求められます。たとえば、大量のゴミがある土地や家屋、利用できない古家がある土地、著しく高い価格。このような土地は「商品」とは言い難いです。「商品」として魅力がない不動産は、市場から無視されます。また、たとえ「無料」でも売れません。

では、相続した不動産をより高く売るためにはどうすればいいのでしょうか?その答えは簡単です。より魅力的な「商品」に変えることです。そのためには、すくなくとも、以下の作業は必要です。

①家屋をリフォームする。もしくは家屋を解体し更地にする(利用できない古家は残置物です)。②ゴミ等の残置物を撤去する。③売買対象物を確定するために、確定測量図を作成し、地積測量図を登記する。④その土地の価値を最大化する利用方法と制限事項を把握するために、都市計画法、建築基準法、その他法令(景観法、宅地造成等規制法、農地法等)や条例(建築基準法施行条例、開発審査会提案基準等)を調査する。⑤市場価値を知るために、売買情報、成約事例、公示価格、相続税路線価/相続税評価倍率表、固定資産評価を調査する。⑥3,000万円特別控除の適用可否を検討する。⑦所有者が複数いる場合は、売却方法、売却価格を決めるために、査定書/提案書等を作成する。

もし、上記を見て、よく分からない、面倒だなと思ったら、専門家に任せるのがベストです。どんな商品であっても、より高く売るためには、その商品についての知識と経験が必要です。さらに、相続した不動産に関しては、相続に関する知識(民法や税法)も必要です。相続した不動産をより高い価格で売るために必要なこと。それは、不動産と相続、それに関わる法律と税金について詳しい専門家に相談することです。そのような専門家こそが、売主様の売却条件や売却方針に合わせて、不動産をより高くかつよりスムーズに売却するいくつかの方法を提案できると思います。

 

 

不動産取引に関わる人の死の告知について

不動産取引に関わる人の死の告知について、国土交通省がガイドラインを発表

2021年10月8日、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定した。
これは不動産の売買や貸借をする際に買主や借主が「もしその事実を知っていたら契約をしなかった」様な契約締結の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事案については、宅地建物取引業者は買主や借主へ告知が必要となっている。
しかし、自殺や殺人事件は当然として、自然死や事故死まで何もかも告知が必要か、何年後まで必要か等これまで様々な意見があった。
また、トラブルも多く告知に関する基準のようなものが求めれられていた。

そこで、国土交通省は令和2年2月に検討会を設置し、今年5月には広く国民の意見を求むパブリック・コメントを募集、10月8日にガイドラインを発表した。

この「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は宅地建物取引業者の義務の判断基準であって、万一紛争が生じた場合の民事上の責任を回避できるものではない。

1.取引の対象となる不動産において生じた人の死に関する事案。
2.住宅として用いられる不動産(居住用不動産)。
3.媒介を行う宅地建物取引業者において、売主・貸主に対して、告知書等の書面に過去に生じた事案についての記載を求める。その際に故意に告知しなかった場合は民事上の責任を問われる可能性がある旨を伝える。
4.売主や貸主から告知がない場合でも人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、売主・貸主に確認する必要がある。
5.契約後、引き渡しまでに知った場合についても告知義務がある。

告げなくてもよい場合について

① 老衰・病死など、自然死。階段からの転落や入浴中の溺死、食事中の誤嚥等事故死。
ただし、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては告知が必要。
② 賃貸借取引において、概ね3年が経過した場合。
集合住宅の共用部分(ベランダ・共用玄関・階段・廊下・エレベーター)は賃貸借取引の対象不動産と同様に扱う。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
③ 対象不動産の隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において、①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃が行われた場合。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。

上記①~③以外の場合は告知が必要

自殺や殺人事件等による人の死は告知が必要
告知は事案の発生時期(特殊清掃等が行われた場合には発覚時期)、場所、死因(不明の場合はその旨)及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨。
売主・貸主から不明であると回答された場合、あるいは無回答の場合にはその旨を告げれば事足りるものとする。

留意事項

遺族の名誉及び生活の平穏に配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。

簡単にまとめると
日常発生しうる自然死や事故死については、発見まで数日程度で特殊清掃まで及ばなければ告知は不要。
その他については告知が必要。
ただし、賃貸借契約では概ね3年が経過すれば告知は不要となる。

詳細はリンク先のガイドラインを参照されたい。

【参考】
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf

住宅用火災警報機の話

住宅用火災警報器つけたのいつだっけ?
機械や電池には寿命がある。火災警報器設置義務化から10年、そろそろ電池が切れたり、本体の買い替え時期がおとずれる。

火災警報機は改正消防法で2006年からすべての新築住宅へ設置が義務付けられ、既存住宅(すでに建っていた住宅)には2011年以降、消防法並びに各地方自治体の火災予防条例等で全ての住宅に設置が義務付けられた。

ただし、500㎡以上の共同住宅では原則として自動火災放置設備設置が義務化されており、殆どのマンションでは新たに設置する必要はないが、ご心配なら設置されてもよい。

 

設置する箇所は、寝室と寝室がある階の階段上部(1階の階段は除く。)

 

この住宅用火災警報機の設置義務には罰則規定が無いため設置していない方も見受けられるが、火災による死者の7割は住宅内で発生していることをご存知だろうか。

消防庁のデータによると、住宅用火災警報器の設置により設置されていない場合と比べ火災発生時の死者が半減、焼損床面積も半減、損害額は4割減となっている。

火災の発生を早く知ることにより、命を守り、財産の損失が減る効果が高いのだ。

火災警報器の重要性がおわかりいただけるだろう。

火災警報器には色々なメーカーが色々な種類のものを販売している。

法改正時に慌てて取り付けた方も多いと思うが、出始めの頃は電池寿命が5年のものや10年のものがあったと思う。

2021年で火災警報器設置義務化から10年を迎えるため、早くから設置された方はそろそろ電池の交換や本体の取替時期を迎える。

我が家の火災警報器(2011年7月購入パナソニック製)の説明書には6ヶ月に1回以上定期点検をしてくださいと書いてある。また、電池寿命を迎えると電池切れ警報が鳴ると書いてあった。(機種により異なるのでご自身で確認を)

ご自身で電池交換をされたい方は、各メーカーのホームページに電池の取り替え方法が記載されており、動画で説明したものもあるので参考にされたい。

 

 

参考

総務省消防庁 住宅用火災警報器Q&A

https://www.fdma.go.jp/relocation/html/life/yobou_contents/qa/

 

総務省消防庁 住宅防火関係

https://www.fdma.go.jp/relocation/html/life/juukei.html

 

総務省消防賞 火災警報設備等に関する主な規定について

https://www.fdma.go.jp/singi_kento/kento/items/kento257_06_sankou1-1.pdf

 

 

相続した不動産を処分したいとお考えの方は 椿不動産へご相談を

地名と災害

昔の地名で土地が分かる

昔の地名にはその土地の由来や地形、歴史を表していることがある。

しかし、今では昔の地名も平成大合併や住居表示実施により多くが無くなって、昔ながらの地名である場所が少なくなった。

昔の地名から土地柄を推測し防災に役立てることも可能だ。
ほんの一例を紹介する

沼田・沼田川・牟田・無田・仁田・仁井田 の地名

昔、沼があった場所に多い地名
地盤が弱かったり、湿度が高い等が考えられます

新田・新開 の地名

昔、湿地帯だった場所を開拓したり水田にした地名
地番が弱かったり、湿度が高い等が考えられます

河内・川内・坪・滝 の地名

昔、川や河川敷、川沿いだった地名
地番が弱かったり、湿度が高い、液状化になりやすい等が考えられます

たき・たけ・たか・あず・たこ の地名

土石流に襲われやすい(過去に土砂災害があった)地名
谷(川も)の下に続く土地に集落がある地形

以上のように古くからの地名にはその土地や地形の由来により付けられた名前が多く、地名でその土地がどのような所か推測が可能。
建築時に対策を取ったり、防災のヒントにしてもらいたい。

ここ10年で日本は自然災害が極端に増えた(個人の感想)。
特に今まで経験したことのない豪雨災害(ゲリラ豪雨・線状降水帯)が発生し大きな被害となっている。

そこで国や地方自治体はハザードマップを作成しお住まいの場所がどうな災害の影響を受けるか分かるようにしている。

広島県でも防災に役立つサイトを作成している。
広島県防災Web
http://www.bousai.pref.hiroshima.jp/index.html

参考
NPO法人 自然災害・地域防災対策支援センター
http://nap-support.main.jp

ペットと住む、仕事をする時代

ペットと住むのが普通の世の中にはなっているが、仕事も猫と一緒が許される時代になったようだ。

624日午前7時「NHKニュース おはよう日本」で放映された

特集「コロナ禍でネコ動画がひらく新たな世界」

ではコロナ禍でステイホームがもたらした生活の変化により、猫を買う人が増加し飼い始めて知った猫の生態や思いがけない行動を動画でSNSにアップする人が増えた。同時に観る人も増えている。
毎日飼い猫の動画や写真をアップした女性は編集者の仕事を得るきっかけになった例も紹介。

一方、職場がテレワークになり社内のミーティングに猫の参加を許可した会社も。映像に猫が入って和みながらミーティングが進む。
取引先とのビデオ商談でも飼い猫が画面に映ることにより、猫の話題がアイスブレークとなり商談もスムースに進む事例を紹介。

朝から流れるニュースを見て益々ペットを飼う方が増えそうだと感じた。

筆者も猫を飼っており、テレワーク時はそばに猫が居てくれる。
小さい頃から高校生くらいまで家には猫が居た。
猫以外にも犬や山羊、鶏も居て世話をさせられたものだ。

20代の賃貸住まいのときに子猫を引き取る必要があり、大家に内緒で飼っていたが、あまりにも活発な子猫で手を焼き、実家へ引き取ってもらったことがある。
それ以来、猫を飼うことの決断が出来なかった。

その後そろそろ終活を考えなければいけない頃、また、猫を飼いたい思いが強くなり、猫の余命(15年~20年)と夫婦の余命を比較すると今が最後の決断時期と考え、保護猫を迎えることとなった。
因みに持ち家一戸建てで完全室内飼いである。

我が家にやってきた猫は優しい猫で、人に対して爪を立てることをしない。寝る時もベッドの足元に丸く寄り添って寝ている。一緒に過ごす時間とともにだんだん甘えん坊になってきたが、野良猫だったためか、かなり臆病で夫婦以外に誰にも懐かず、他人の声がしたり姿を見ると隠れてしまう。

おやつやご飯の時間に催促してくるが、仕事をしているときは邪魔をしない。

気遣いもできる猫だ。

猫と一緒に過ごして気づいたことがある。

運動が大事、運動しないとご飯を食べないし、うんちも出ない。
睡眠が大事、昼間は一日寝ている様子だが、夜はベッドに来る前にリビングで走り回ったりして大運動会をしている様だ。
爪とぎ、建物に傷をつけられないよう対策をと思っていたが、ダンボール製の爪とぎとキャットタワーの柱が爪とぎになっているので、そこで爪とぎをするように躾けたら、他では爪とぎをしない。
柱も壁も襖も障子紙も布製のソファも無傷である。

さて、前置きが長くなったが、最近はペットと住む方が多くなってきた。
賃貸住宅もペット対応物件から埋まっていきペット不可だとなかなか決まらないこともあるようだ。
分譲マンションの販売でも新築マンションは9割以上がペット対応となっている。
ペットと住むマイホームであれば所有者本人の責任である。
しかし、賃貸住宅となると家主も気をつけなければならないことがある。

ペットにまつわるトラブル例をふたつ

【ペット禁止のときから入居されている方からの苦情】

ペットアレルギーがあり、ペット不可だから入居したのに数年後咳が止まらなくなったり蕁麻疹が出てくるようになった。見ると隣の部屋でペットを飼っていた。強いアレルギー反応が出ると死亡することもあり当人にとっては重要な問題である。
ペット不可の共同住宅では安易にペット可にしないことだ。

【退去時のトラブル】

退去時に家主が立ち会うため室内に入ると目を疑うような光景が。
猫の場合、柱や壁、襖等いたる所にひっかき傷が。
犬の場合、ペット臭と建具や建具のハンドルまで傷が。
これらは多頭飼いの時によく見られる光景です。
一匹だけを飼っているときは、犬で中型犬や大型犬でない限り極端な損傷は無いものだ。

大家さんの対策

1.ペットを許可する際、「飼育できるのは1匹に限る」と明記すること。
複数のペットを飼えば喧嘩もするしじゃれ合います。買主の目が届かなくなり傷みも増える。

2.ペット対応の仕上げに改装すること。室内の壁は腰の高さまでメラミンボードや腰壁材料で仕上げる。又は腰までの高さと腰以上でクロスを分け間に帯クロスを入れることにより、オシャレになるし退去時の修繕費を抑えることが出来る。
掃除機のヘッドが当たったり子供やペットが傷つけても殆どは腰までの高さ。腰以下のクロスを張り替える様にすれば経済的。

 

不動産の査定資格

不動産会社の数はコンビニより多い!

令和2年度末の登録された宅地建物取引業者数は127,000を超え、コンビニ数(5万7千件)より遥かに多い。あなたの生活範囲に数件の不動産会社があることになる。

皆さんがお持ちの不動産の価値を知りたいとき、不動産会社に無料査定を依頼する方が殆どと思う。
そして、プロに依頼するのだから、当然不動産の査定に必要な資格があるのだろうと考える方もあるだろう。

しかし、今のところ不動産の査定に公の資格は必要ない。

不動産会社によっては会社内で経験と研修を受ける事により「査定士」の様な名称を付ける所もあるようだ。

査定に必要なのは知識と経験だ。
調査すべき事項や法令等の知識、注意すべき所を発見出来る経験が必要だ。
宅地建物取引主任者、建築士、建築施工管理技士、ホームインスペクターなどの資格保有者または同等の知識を持ち経験が豊富な担当者が望ましい。

しっかりと経験を積んで勉強されていれば資格の有無は関係ないが、せめて宅地建物取引士の資格は欲しい所だ。
自動車の運転には運転免許証があれば出来ます。しかしタクシーやバスの運転にはプロ用の運転免許(二種免許)が必要である。
宅建物取引士も同様に不動産を扱うなら持っていて当たり前の資格なのだ。

相続不動産の査定なら、椿不動産に。

広島で進む大型再開発

広島市中心部で大型の再開発が始まった。
先日工事が始まった広島駅ビルの建替えだが、国土交通省は優良な民間都市再生事業計画として認定した。
その駅前の郵便局も建替え中。
大分前から話題になっており皆さんご存知だろうが、市営基町駐車場が商工会議所の移転場所に決まり電車通りのコインパーキングとともに大きなビルになる見込みだ。

そして4月に大きなニュースが飛び込んできた。
広島市本通エリアにおける市街地再開発事業の事業協力者に、野村不動産(株)が決定した。事業地は広島電鉄「本通」駅徒歩1分、アストラムライン「本通」駅徒歩1分、商業集積地「本通商店街」の玄関口に立地する約1.5ha。同地区は、現在は市内有数の賑わいエリアとして機能しているが、今後の人口減少や少子高齢化、駅前地区の開発等に加え、建物の老朽化が進みつつあり、更なる地域の活性化の為の商店街のあり方、賑わいが問われている状況にあった。
再開発では、広島市における同地区の位置づけを踏まえた上で、その立地に相応しい商業施設やホテル、都市型住宅等の都市機能の充実を図る。地権者や広島市等行政と共に道路や公共施設の整備、再開発施設の用途・規模を検討することで、早期の都市計画決定を目指す。

紙屋町から八丁堀、駅前に至る町並みを見ると、まだまだ老朽化した古いビルが目立つ。

紙屋町・八丁堀地区と広島駅周辺地区は都市の国際競争力を高めるために民間の開発を促す「特定都市再生緊急整備地区」の指定となり、より充実した税制支援や規制緩和(容積率や日影規制)に加え、インフラ整備の国補助などが活用できるようになった。

本通りの様に小さなビルを持っている地主は隣接した複数の地主と協力して大きな再開発にすることで、魅力的な街造りが可能となる。
これから益々再開発が進むだろう。

参考:特定地域格上げ協議

特定地域格上げ協議

相続登記を義務化 所有者不明土地対策、関連法案を決定

相続登記を義務化へ

政府は2021年3月5日の閣議で、所有者不明土地問題を解決するため民法など関連法の改正案を決めた。土地の相続や所有者の住所を変更した際の登記申請を義務化し、違反した場合は過料を科す。管理が難しくなった土地を国庫に返納できる制度を新設し、持ち主が誰かわからない土地の管理を強化する。

【背景】
所有者不明土地は不動産登記簿を見ても、現在誰が持っているか分からない土地で、公共事業、地震や豪雨などの災害からの復旧や民間の土地取引の妨げとなっている。国土交通省の2017年の調査によると、全国の土地の2割で所有者が分からない。

分からない理由は相続登記の不備が66%、住所を変更していない例が34%を占める。改正案は適正な登記を促すため、不動産登記の制度を改正する。

【対策】
これまで任意だった相続と住所変更の登記申請を義務化する。相続は土地の取得を知ってから3年以内、住所変更は2年以内に申請しなければならない。違反すれば相続は10万円以下、住所変更は5万円以下の過料を設ける。

面倒な手続きを簡単にできる制度も新設する。相続人のうち1人が単独で申請できるようにして負担を減らす。法務局は住民基本台帳ネットワークを使って、亡くなった人の情報や、住所変更が分かるようになる。登記官が死亡情報を職権で表示したり、本人の同意を前提に住所を変更したりできる。

相続土地国庫帰属法案も新たに提出する。相続した土地の管理が難しい場合、一定の条件を満たせば土地を国庫に返納できる仕組みを導入する。建物や土壌汚染、埋設物などがないかを法務局が審査し、所有者が管理費を払えば返納を認める。

複数の人が所有する土地や建物の一部で所有者が分からない場合も、改修や売却ができる制度もつくる。裁判所が確認したうえで公告し、残りの所有者が同意すれば建物の改修や土地の利用目的を変更しやすくする。

【施行】
政府は今国会で関連法案を成立させ、公布後2年以内の施行を目指す。行政のシステムの変更が必要になるため、相続登記の義務化は3年以内、住所変更は5年以内に施行する。

【参考】
民法及び不動産登記法の改正について – 法務省
http://www.moj.go.jp/content/001284667.pdf

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