中古住宅再生(広島相続不動産マンション編①)

日本の不動産市場で、現在も既存住宅の取引を活発にする政策が進められていますが・・・

まだまだ大きなシェアを占めているのは新築住宅であり、新築住宅が主流なのは先進国では日本だけ・・・。

ちなみに

既存住宅流通量の推移と国際比較(国土交通省)

■全住宅流通量(既存流通+新築着工)に占める既存住宅の流通シェアは約14.5%(平成30年)にとどまっている。

■欧米諸国と比べると1/6~1/5程度と低い水準にあります。

 

中古住宅市場活性化として・・・

 弊社も貴重な住宅資産(主に相続不動産)を、特性に即した流通サービス(価格査定⇒品質調査⇒買取⇒リフォ―ム等⇒販売)を提供し

その本来の実力に見合う分だけ価値を回復させ、ライフサイクルやライフスタイルに応じた様々な住生活のご提供を目指します。

 

 

まずは広島市南区の相続不動産(中古マンション)をご紹介  

  

残存処分

 

主に相続不動産を取り扱っておりますので、残置物の処分はお任せください。

個人情報残置物は遺品整理士によって溶解処理致しますので、個人情報が産廃業者等に漏れる心配はございません。

またこういった経費は売却時一括清算なので持ち出し費用は不要です。(相続不動産売却ワンストップサービス)     

 

広島相続不動産のご相談は弊社まで・・・

 

転出超過ワースト一位の広島県

5月13日付中国新聞によると「広島県人口280万人割れ」35年11ヶ月ぶり転出超と第一面に記事が掲載された。

2020年5月14日付中国新聞記事の画像
2020年5月14日付中国新聞記事の画像

 今年4月1日時点の推計人口が279万8628人となった。推計人口は国勢調査と住民基本台帳に基づく。3月1日時点は280万4123人で1ヶ月で5495人減少。内訳は社会減が4397人、自然減が1098人。広島県統計課は若い世代を中心に就職や進学による大都会への転出が響いたと分析。

 別の調査である総務省の人口移動報告によると、2019年、広島県は転入から転出を差し引いた人口移動数がマイナス8000人超と転出人口が全国1位という不名誉なこととなった。実はこちらのほうが問題なのだ。

 これについてNHK広島放送局も5月15日放送のテレビ番組「ラウンドちゅうごく」で取り上げている。

番組では、何故転出が多いのか街角でインタビューを行うと大きな工場(重工、鉄鋼など)が撤退や移転などで無くなったことによるのではないかとの声があった。

現実に福山では日本鋼管が、呉の日新製鋼などの大企業が撤退を表明する等、地方経済に大きな影響を与えている。

しかし、転出の内容を見ると20代の転出が一番多いのである。大学卒業後地元に就職せず東京や大阪など大都会での就職が原因と思われる。

就職先や魅力がない地元ということだ。

そんな中山口県の周防大島では子供の頃から地元の良さや起業学習を行い若者が地元で主食したり帰ってきている現状を取材。

広島でも魅力的な地方、尾道などで若者が起業する姿が見られる。

現代の高齢者は元気だ。現役から離れた高齢者に「若者に魅力ある地元」を実現するため尽力してもらい、それが地元高齢者の生きがいになればいい。

このまま流出が進めば、「不動産を購入する働き世代、若いファミリー層が日本一減る。」こととなるので、「ますます空き家の増加と周辺地価の下落が加速する。」をしっかり理解して、残す不動産、活かす不動産、手放す不動産の判断を早めにすべきだ。

 

記事リンク

広島県の人口移動 https://www.pref.hiroshima.lg.jp/soshiki/21/jinkougepposaisin.html

広島県の人口(今月の概況) https://www.pref.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/390161.pdf

住民基本台帳人口移動報告 https://www.stat.go.jp/data/idou/2019np/shousai/pdf/youyaku.pdf

NHKラウンドちゅうごく 「転出超過ワーストからの脱却~人・企業を呼び戻せ!~」 https://www4.nhk.or.jp/P4761/x/2020-05-15/21/43738/8253046/

それぞれのリンクは2020年5月17日現在のものです。将来ページそのものが無くなる場合があります。

スーパーシティ法案とスーパーシティ構想

5月13日付日経新聞の記事によると「スーパーシティ法案成立へ」の見出しで4月16日にスーパーシティ法案が衆院を通過し、今国会で成立する見通し。とある。

この法律何?という事で調べてみた

 スーパーシティ法案とは、スーパーシティ構想を実現する国家戦略特区法改正案である。
スーパーシティ構想とは、AIやビッグデータを使って、物流・医療・教育・行政・エネルギー・キャッシュレスなどあらうる分野の先端技術を組み合わせてその相乗効果で住みやすい都市づくりを目指す。 とある。

 従来の国家戦略特区を基礎としスーパーシティ用の特別な枠組み(住民合意を前提に、より迅速・柔軟に域内独自の規制特例を設定)を新たに追加する法案である。

 

内閣府国家戦略特区のPDF資料から借用

背景

 海外では、雄安・トロント等が白地から未来都市を作り上げるグリーンフィールド型の取り組みをしていたり、どばい・シンガポール等既存の都市を作り変えるブラウン型フィールドの取り組みを行うなど、最先端の技術を使用した都市づくりを始めている。  例えばモビリティに関する構想、建物インフラに関する構想(モジュール化したパーツで建築)、交通違反や渋滞対策にAI分析(信号制御)を活用事例が始まっている。  一方日本は手つかずで大きく遅れている状況。

特区の決まり方
  1. 区画計画の決定
    区域会議で基本構想案を作成~自治体議会で承認~住民合意~総理認定
  2. 規制特例の設定
  3. 規制特例の運用
特区になると

 自家用車やトラック等の自動走行から始まり、ドローンの配送、AIホスピタル、オンライン診療、遠隔教育等が他に先駆けて加速的に整備されるものと思われる。

では我々にどのような影響があるのか

 まだ、現実的ではない状況であり分からないが、便利になる反面、性急な変化についていけない住民の混乱、情報漏洩等の不安等が考えられる。
しかし、特区に不動産をお持ちなら、注目度が上がり若者が住みたい街になるだろうから、地価が上昇し賃料も上昇するだろう。

リンク

●内閣府国家戦略特区 https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/index.html

●スーパーシティ構想について https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/supercity/setsumei_naikakufu.pdf

●スーパーシティ構想の実現に向けて https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/supercity/saisyu_houkoku.pdf

国交省 告知事項のガイドライン策定へ

 不動産の取引では、殺人や自殺等があった物件、いわゆる「事故物件」については、借主や買主への告知義務があるとされている。これは「もし事前に知っていたなら契約はしない」という、契約締結の判断(意思決定)を左右する事項だからだ。

しかし、現在では事件後何年経過するまで告知義務が有るか等曖昧な状況。

 これについて国土交通省は「事故物件」の基準を明確にするためのガイドライン(指針)作成に乗り出すこととなった。2020年2月から有識者検討会を開催し、年内の取りまとめを目指す。

 事故物件とは、自殺、殺人事件、腐敗臭等で騒ぎとなった孤独死等を言う。自然死(病死による孤独死を含む)で死後7日以内程度なら事故扱いしないこともあるようだ。

 告知義務については業者により対応が異なる。賃貸物件では事故後に一度入居者が入ればその次からの入居者には告知しないとする業者や10年経てば告知しないとする業者等対応がまちまちである。
 しかし、事故後何年経とうが告知されない入居者が入居後に事故のことを知るとトラブルになることが多い。

これらのトラブルを無くすため、この度、告知事項のガイドラインを定めようと国土交通省がやっと重い腰を上げたのだ。

 このガイドライン策定後の影響を考えてみる。

家主にとっては、いつまで告知が必要かにより、賃料収入の見通しが異なる。と言うのは、事故物件となれば、賃料を下げて募集せざるを得ず、それでも入居が決まらない場合もあり、収入減となるからだ。

借主や買主にとっては、基準が明確になることで、契約の判断がつきやすくなる。また、告知されずに(知らずに)契約する事が減る。

不動産会社にとっては基準が明確になることにより、関係者へ説明がしやすくなり、トラブルを避けやすくなる。

 

 事故物件を避けたい方には
事故物件告発サイト 大島てる→ https://www.oshimaland.co.jp/

 最近では事故物件を「訳あり物件」として専門に集めたサイトが出てきている。通常の物件と比べ、半額以下など割安な賃料で事故を気にしないユーザーに人気を集めている。
事故物件ポータルサイト 成仏不動産→ https://jobutsu.jp/

 

ファイナンシャルプランナー  香川 文人

役所が誘導する居住区域は危険な場所だった

とまあビックリするような見出しになってしまったが、こうだ。

2019.11.27 中国新聞朝刊トップ記事

国は将来の人口減少社会を見据え、居住地域を定めてそこに住んでもらう様に立地適正化計画を定めるように法律「都市再生特別措置法」を整備した。
地方は夫々立地適正化計画を策定し、居住誘導地域等を定めた。
これらはコンパクトシティー計画と呼ばれる。

「皆さん、便利なところに集まって住みましょう。皆さんが集まる場所には病院や買い物、地方公共団体の窓口を設置しますよ。」
人口が少ないところにスーパーやコンビニが出来ないように、上下水道などのインフラも人口が少ないと新たな整備や維持管理が難しくなる。
税金を有効に使うには、集中して効率良く使いたい。
市民が一箇所に集中して集まってくれれば税金も使いやすくなる。
一方都心から離れた人家が疎らな地区への税金は使いにくくなる。そのような地域は皆さんに都心へ移動してもらい税金は使わにようにしたほうが効率が良いのだ。

地方公共団体が決めた居住用同地域は平たい便利なところにある。
平たいところが少ない地域は、平たいところは全て居住誘導区域に指定せざる得ない状況だ。ここで問題が発生した。
平たいところ=海抜が低いところ=大雨で浸水しやすいところ
上記のような、大雨で浸水しやすいところも居住誘導区域に入ってしまった。

今回国が立地適正化計画で指定された居住誘導地域を調査したら、浸水の可能性がある危険な区域が指定されていた。

広島も平たいところは川と海に挟まれ南海トラフ地震ではかなりの範囲で浸水する。伊勢湾台風規模の台風が来ると河川の氾濫や土砂崩れで川の側も山の裾野も危険。安全な住まいは数少ない。

ファイナンシャルプランナー 香川文人

特定地域格上げ協議

広島市中心部と駅周辺の都市再生を支援さらに

2019.11.20付中国新聞記事によると、既に紙屋町・八丁堀地区と広島駅周辺が既に「都市再生緊急整備地区」に指定されているが、紙屋町・八丁堀地区と広島駅周辺地区を都市の国際競争力を高めるために民間の開発を促す「特定都市再生緊急整備地区」への指定を目指し、国と協議を進めている。
特定がつくと、より充実した税制支援や規制緩和(容積率や日影規制)に加え、インフラ整備の国補助などが活用できる。

昨年の「都市再生緊急整備地区」に指定されてから、市が民間業者や地権者向けに設けた相談窓口には、これまで60件近くの相談が寄せられているそうなので、今後ますます建て替えが進むものと思われる。
「特定都市再生緊急整備地区」となれば、ハイスピードで開発が進んでいくだろう。

開発が進み大きなビル群となる広島市中心部。より人が集まり、より活発に人が動くようになるのだが、広島の場合交通網の課題解決も重要だろう。今でも電車通りは慢性化した交通渋滞である。バスはどれが何処に行くのか分かりづらい。広島に住む者でさえ迷うのだから他県から訪れたものは言うに及ばず。

参考リンク

昨年10月の記事「地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈」
https://tsubaki-f.com/fudo/archives/1315

内閣府地方創生推進事務局:都市再生
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/index.html

広島市:都市再生緊急整備地域(広島市紙屋町・八丁堀地域)の指定)
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1539040895044/index.html

ファイナンシャルプランナー 香川文人

広島高速5・2号連結へ

2019.11.19付中国新聞記事によると、広島高速5号線が現在工事中だが、この5号線を2号線と接続しようと言うもの。

これには少々驚いた。筆者は当然のごとく接続されるものと思っていた。

当初の計画では1号線だけに接続され広島駅から広島東インターへの交通が便利になるだけ(もちろん深川方面に移動される方もあるだろうが。)で、呉や広島南道路への接続は採算が取れないと計画に入っていなかったが、今後利用者にもたされる便益が増えることが予想されるため、連結計画事業が復活したという。
5号単体の完成が2022年度、2号との連結は2024年度を目指す。

“時は金なり”のことわざどおり、広島駅からの利便性が高まるためビジネスでの利用者は今まで以上に増える。
また、新しい観光ルートも増え、観光客にとっても便利になるだろう。

完成が待ち遠しい。

ファイナンシャルプランナー 香川文人

相続人がいない土地を国へ生前贈与可能に

生前の贈与契約により相続人のいない土地を国のものに

2019年6月15日付 中国新聞朝刊記事
2019年6月15日付 中国新聞朝刊記事

2019年6月15日付 中国新聞朝刊記事によると

財務省は14日、相続人がいないと見込まれる土地の持ち主が、国へ贈与する契約を生前に結べるようにする仕組みを整備する方針を発表した。2020年度にも制度の運用を始める。

登記が長年放置された所有者不明の土地が増えていることに対応し国有化を進めて問題の拡大を防ぐ狙いがある。

詳細は財務省HPにレポートがある
https://www.mof.go.jp/whats_new/201906.htm
財政制度等審議会 第47回国有財産分科会(令和元年6月14日開催)資料一覧

さて、新聞記事の見出しだけ読むと、何でも引き取ってくれるように見えるが、現実には条件がある。

民法では相続人が居なかったり、相続人が相続を放棄したりした不動産は国庫に帰属する決まりがあるが、親族や利害関係人の申立に基づき裁判所が相続財産管理人を選任し、相続財産管理人が相続財産の管理や処分を行う。財産を整理した後の残余財産は、一定の手続きを経た後に国庫に帰属することとなり、現状においても国が国庫帰属となる土地を受け入れている。
しかし、親族や利害関係者からの裁判所への申立は面倒でなかなか進んでいないのが実情。
今後大量相続時代に手続きが滞って所有者不明の土地が増える可能性がある。

簡略した条件だが
a.相続税の物納の条件を満たすもの
b.適切な管理がなされているもの
c.周辺環境に問題がないもの
など、高齢者の自宅を想定したものである。

極端に荒れて管理費がかかる物件でない限り、引き取り手がない不動産を死後に国へ渡す契約を予め交わせるようにする。

手放しやすい遊休地などは生前、相続段階にかかわらず、一定の価値があって売却容易なものを対象として国への寄付を受け入れる。

運用が始まれば、不要な国有地が増えるため、近隣者への持ち込みによる情報提供、不動産情報サイトと連携などインターネットを活用した情報発信、入札で不調となり随意契約で売却される財産についての仲介業者の活用など、これまで以上に積極的情報発信・買い手の探索に取り組む。

と書かれており、市場で売却が可能な不動産に限られるようだ。

国も取得した土地が増えれば増えるほど管理費が膨大となるため、少しでも早く手放したいのが心情。

広島県が 危険ため池 をWebで公表

広島県が「ため池マップ」をホームページで公表

広島県は南海トラフ巨大地震で決壊し、水が下流にあふれ出るという「想定しうる最悪のケース」で浸水エリアを表示した地図「ため池マップ」を作成しホームページで公表した。

2019年4月21日付 中国新聞朝刊記事

広島県内には1万9600カ所(2014年3月時点)のため池があるが、その内千トン以上の水をためられ、下流に民家か公共施設がある503カ所のため池を表示。
今後、下流に民家などがある4,900カ所の小規模なため池でもマップを作成する。

ため池マップは南海トラフ巨大地震での最悪のケースを想定しているが、昨年の西日本豪雨では上流の土砂崩れのあおりで決壊したため池により3歳女児が亡くなったケースの様に地震だけで決壊するとは限らないため、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域も表示される。

昨年の西日本豪雨では自然災害の怖さを思い知らされた事と思うが、その時に被害が無かった地域では今後も被害が無いと思いがち。しかし、近隣の斜面や山中にため池がある場合、将来被災することもあるのだ。

これで、広島県では広島県防災Webに土砂災害ポータル(土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の表示)、洪水ポータル(河川洪水による浸水区域の表示)、高潮・津波災害ポータル(高潮による浸水や津波災害警戒区域の表示)、ため池ポータルが揃った。
土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域やため池マップについては、今度も指定が続くため、まだ未完成であるが、広島県内にお住まいの方は自宅がどの様なリスクがあるか確認すべきである。
これからマイホームを検討する方はそれらリスクを確認し理解してマイホームを取得すべきである。
地球上に全くリスクの無い場所などは無い。

ファイナンシャルプランナー 香川文人

福山市 宅地造成特例廃止へ

市街化調整区域での開発は不可能に

2019年4月13日付中国新聞朝刊記事によると、福山市は市街化調整区域内での開発を許可する宅地造成特例を本年度で廃止する条例改正案の提案を目指す。

中国新聞朝刊記事 2019.04.13
中国新聞朝刊記事 2019.04.13

本来市街化調整区域では住宅の建築はできないが、市の特例により、50戸以上の住宅や店舗が立地していれば宅地造成を特例で認めていた「50戸連たん制度」を廃止する。
特例によりこれまで年200戸から300戸の許可を出していた。

廃止の理由はコンパクトシティー構想の実現に向けたもの。

コンパクトシティー構想とは、都市再生特別措置法に基づいて策定された「立地適正化計画」のこと。
将来の人口減少社会に対応した立地適正化計画(いわゆるコンパクトシティー構想)により、都市機能誘導区域(行政・商業施設・病院等を集約)や居住誘導区域(住宅を集約)を定め、コンパクトな街づくりをしていこうとするもの。

これにより、市街化調整区域の土地は住宅の建築が出来なくなる。不動産会社にとっては大きな痛手となるだろうが、中途半端で無計画な開発が減る。

既にお気づきだと思うが、市街化調整区域は将来の換金化がほぼ不可能ということになる。しかも、それだけに収まらない。隣接する市街化区域であっても、調整区域の開発が無いためそれ以上の発展は望めない。そして、コンパクトシティー構想の居住誘導区域に入らない区域は市街化調整区域と同様にますます人口が減る。人口が減る地域は現在の過疎化地域と同じ運命を辿ることになる。

もし、そのような地域にお住まいの方や土地をお持ちの方は、今のうちに、住み替えを計画したほうが良い。

 

ファイナンシャルプランナー 香川文人