広島県が 危険ため池 をWebで公表

広島県が「ため池マップ」をホームページで公表

広島県は南海トラフ巨大地震で決壊し、水が下流にあふれ出るという「想定しうる最悪のケース」で浸水エリアを表示した地図「ため池マップ」を作成しホームページで公表した。

2019年4月21日付 中国新聞朝刊記事

広島県内には1万9600カ所(2014年3月時点)のため池があるが、その内千トン以上の水をためられ、下流に民家か公共施設がある503カ所のため池を表示。
今後、下流に民家などがある4,900カ所の小規模なため池でもマップを作成する。

ため池マップは南海トラフ巨大地震での最悪のケースを想定しているが、昨年の西日本豪雨では上流の土砂崩れのあおりで決壊したため池により3歳女児が亡くなったケースの様に地震だけで決壊するとは限らないため、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域も表示される。

昨年の西日本豪雨では自然災害の怖さを思い知らされた事と思うが、その時に被害が無かった地域では今後も被害が無いと思いがち。しかし、近隣の斜面や山中にため池がある場合、将来被災することもあるのだ。

これで、広島県では広島県防災Webに土砂災害ポータル(土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の表示)、洪水ポータル(河川洪水による浸水区域の表示)、高潮・津波災害ポータル(高潮による浸水や津波災害警戒区域の表示)、ため池ポータルが揃った。
土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域やため池マップについては、今度も指定が続くため、まだ未完成であるが、広島県内にお住まいの方は自宅がどの様なリスクがあるか確認すべきである。
これからマイホームを検討する方はそれらリスクを確認し理解してマイホームを取得すべきである。
地球上に全くリスクの無い場所などは無い。

ファイナンシャルプランナー 香川文人

福山市 宅地造成特例廃止へ

市街化調整区域での開発は不可能に

2019年4月13日付中国新聞朝刊記事によると、福山市は市街化調整区域内での開発を許可する宅地造成特例を本年度で廃止する条例改正案の提案を目指す。

中国新聞朝刊記事 2019.04.13
中国新聞朝刊記事 2019.04.13

本来市街化調整区域では住宅の建築はできないが、市の特例により、50戸以上の住宅や店舗が立地していれば宅地造成を特例で認めていた「50戸連たん制度」を廃止する。
特例によりこれまで年200戸から300戸の許可を出していた。

廃止の理由はコンパクトシティー構想の実現に向けたもの。

コンパクトシティー構想とは、都市再生特別措置法に基づいて策定された「立地適正化計画」のこと。
将来の人口減少社会に対応した立地適正化計画(いわゆるコンパクトシティー構想)により、都市機能誘導区域(行政・商業施設・病院等を集約)や居住誘導区域(住宅を集約)を定め、コンパクトな街づくりをしていこうとするもの。

これにより、市街化調整区域の土地は住宅の建築が出来なくなる。不動産会社にとっては大きな痛手となるだろうが、中途半端で無計画な開発が減る。

既にお気づきだと思うが、市街化調整区域は将来の換金化がほぼ不可能ということになる。しかも、それだけに収まらない。隣接する市街化区域であっても、調整区域の開発が無いためそれ以上の発展は望めない。そして、コンパクトシティー構想の居住誘導区域に入らない区域は市街化調整区域と同様にますます人口が減る。人口が減る地域は現在の過疎化地域と同じ運命を辿ることになる。

もし、そのような地域にお住まいの方や土地をお持ちの方は、今のうちに、住み替えを計画したほうが良い。

 

ファイナンシャルプランナー 香川文人

 

空き家解体 廿日市市が略式代執行

空き家解体 県内初の略式代執行

2019年4月5日付中国新聞朝刊記事によると
広島県内初の略式代執行による強制家屋解体工事を廿日市市が行う。

同市内にある所有者不明の空き家1戸が老朽化が進み倒壊の危険が高いと判断、強制力のある略式代執行で解体する方針を固めた。
2015年施行の空き家対策特別措置法に基づく措置で県内では初めて。

建物は建築年不明の木造平屋約60平方メートルで狭い路地に囲まれ家屋が密集、10年以上空き家で屋根の一部が崩れいつ倒壊してもおかしくない状態。土地と家屋の所有者が死亡し、遺族も相続を放棄したことが判明、略式代執行での強制解体を決めた。
16日に着工する予定。

空き家を放置すると、状態が悪くなるにつれ「特定空き家」に認定され、市町村から「助言・指導」「勧告」「命令」を受けることとなる。
勧告措置が取られると、建物があっても固定資産税課税の住宅用地特例適用除外され更地と同じ課税となる。固定資産税が約6倍に跳ね上がる場合があるのだ。
心あたりがある方は適切な管理を心がけよう。

特定空き家とは
①著しく保安上危険となるおそれのある状態
②衛生上有害となる恐れのある状態
③著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の性格環境の保全を図るために放置することが不適切な状態にあると認められる空き家等

盛り土マップを国が作成

盛り土マップを国が作成

防災意識向上を狙う

中国新聞朝刊2019年4月4日の記事

大規模な盛り土で造成された住宅地の地図をまだ作成されていない自治体に代わって作成好評する事業に着手した。

大地震の際に地すべりや液状化の懸念があり、住民の防災意識を高めるのが狙い。

これまで国は自治体に自主的な公表を促してきたが、取り組みが十分進んでいないとして方針転換した。2020年度末までに公表完了を目指す。
昨年11月時点の集計では公表していない自治体が34%に当たる593自治体にのぼり、公表がゼロの都道府県が5県。

盛土が全て悪いわけではないが、大規模な盛り土や完成後50年前後の古いものは大地震時に地すべり(敷地の崩壊)の懸念があり、液状化(建物の不同沈下の原因)も。

広島市は2016年に公表している
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1527233524664/index.html

マイホームが大規模住宅団地にある方は一度チェックしてみよう

広島県が津波災害警戒区域を指定

3月4日広島県が津波災害警戒区域を指定した。

これは将来予想される南海トラフ巨大地震で津波が発生した場合の広島県における津波災害を想定し、警戒区域を指定したものである。
特別警戒区域の指定は無い。

広島市を見ると、中区南区等旧市街地の殆どが警戒区域内となっている。
拡大するとメッシュで区分され、基準水位や浸水深が表示される。
2.5(m)と表示されれば、2.5mの高さまで浸水するということだ。

2018年6月のコラムでもお知らせしたが、我々不動産会社は不動産の賃貸借や売買の契約前に重要事項説明書で「津波災害警戒区域」内であることを説明しなければならない。

指定された区域にお住まいの皆さんは、地震時の避難場所の確認や家族での避難ルールを定めると良いだろう。
また、今後マイホームを売却するときに減額要因となる事もあるだろう。

先ずは広島県の「高潮・津波災害ポータルひろしま」をご覧いただくことだ。

津波災害警戒区域図が掲載された「高潮・津波災害ポータルひろしま
http://www.takashio.pref.hiroshima.lg.jp/portal/top.aspx

ファイナンシャルプランナー 香川 文人

地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈

地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈

広島市 紙屋町・八丁堀地区 24日にも都市再生指定

 2018年10月19日付中国新聞朝刊トップに掲載された記事を読まれた方も多いだろう。

今月24日に広島市紙屋町・八丁堀地区が都市再生緊急整備地域に指定される見通しとなった。

内閣府が平成14年に「都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域を定める政令」を施行し地方都市の再生の拠点として緊急かつ重点的に市街地の整備を進めるべき地域として国が指定する。
指定されると土地利用の規制緩和や、事業認可手続きの短縮、税制支援が受けられる。

中国地方ではこれまでに広島駅周辺、福山駅南、岡山駅周辺が指定された。

参考リンク

内閣府地方創生推進事務局:都市再生
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/index.html

広島市:都市再生緊急整備地域(広島市紙屋町・八丁堀地域)の指定)
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1539040895044/index.html

広島市のホームページを見ると指定された範囲がよく分かるが、この範囲内の土地は少なからず地価が上昇する。場所によっては急激な上昇も有るだろう。

このように人が集まる場所は地価が安定し又は上昇する。

この地域に古い小さなビルや住宅をお持ちのオーナーさんは、周りと協力して土地面積を広げ、一括でデベロッパーに開発を依頼することにより価値を高めることが可能になる。
容積率が緩和され、指定前より高いビルが立ち容積が増えた分賃料収入も増える。
これまで建て替えを躊躇していた旧耐震の古いビルも一気に建て替えとなるだろう。

都市計画道路が廃止される時代になった

未着手の都市計画道路5路線を廃止方針

海田町 事業実現性などを考慮


2018年10月16日付中国新聞朝刊の記事

安芸郡海田町は15日半世紀余りにわたって未着手だった都市計画道路5路線を廃止する方針を明らかにした。
用地買収の費用などから事業の実現性が低いと判断した。

これまでに都市計画道路が廃止されるなど思ってもみなかったが、考えてみれば30~40年経っても未だに実現しない計画道路は多い。
立ち退きを伴う用地買収は容易ではない。
限られた予算から必要度・緊急度の高い道路から進めていくことになる。
しかし、時が立つにつれ都市計画道路が策定された頃と街の様子は異なっており必要度や緊急度も変わる。
将来の人口減や立地適正化計画の策定等を考えると、計画道路の見直しも必要になってくる。

今回海田町はJRの高架化における連続立体交差点の見直しから、周囲の計画道路の見直しを行っている。半世紀以上着工できない道路に必要度も緊急度も低いと判断したのだ。

都市計画道路の廃止が決まれば、今後その地域の地価は下がる。
皆さんお住まいの地域でも今後有り得る話だ。

コンパクトシティ策定後に変わる不動産市場

コンパクトシティ策定後に変わる不動産市場

各地で立地適正化計画(コンパクトシティ計画)が策定されたり準備中である。 ※詳しくは国土交通書のホームページ参照  http://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network.html

 

立地適正化計画では都市計画区域内の市街化区域を更に狭めて、都市機能誘導区域(行政・商業・医療機能)と居住誘導区域(居住専用区域)を定める。

人口が減り続ける状況の中で、行政サービス、インフラ整備・保守、民間サービスを効率よく配置して住みやすい街づくりを目指すものだ。

簡単に言えば、過疎地のような人口密度が低い場所、要は税収の少ない場所への道路、水道、下水道等の整備や保守は赤字になるので、お住まいの皆さんは人の多い(黒字の)所へ引っ越して下さい。と言うもの。

そこで、主要な駅中心に都市機能誘導区域を定め、その周りを居住誘導区域として居住してもらうのだ。

当然だが、これまでの市街化区域内であっても、居住誘導区域外になれば、住む人は減り続ける。

当然国や行政も住宅政策の優遇税制は居住誘導区域内に限ると予想される。

これから広島市でも立地適正化計画を策定する。

http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1454647014306/index.html

今後自宅が居住誘導区域を外れるようであれば、地価の下落は避けられない。

直ぐに売却を検討すべきである。

住宅ローンの借入とライフプラン

FPから見た住宅ローン借り入れについて書いてみる。

ハウスメーカーの営業マンや不動産販売会社の営業マンから税込み収入を聞かれ、「これ位借り入れできますよ」と資金計画書を見せられる。

これなら購入できると気が大きくなって、購入される方が多いのが現実だ。

中身を拝見した一例だが、税込み年収500万円、変動金利0.8%35年返済、借入額4,500万円、月額返済額122,850円、年間返済額1,474,200円、年間返済率29.4%

年間返済率から見るとなんとか返済できる金額だが、変動金利なので、将来金利が上がれば返済が苦しくなる。

変動金利は6ヶ月毎に利率の見直しがされる。返済額については5年毎に見直しがされ、万一大幅に返済額が上がる場合でも、今払っている返済額の1.25倍までに抑えられる仕組みになっている。

税込年収と手取り額では大きな差が有る。手取り額約430万円で返済率を計算すると返済率は34.2%と手取り額の3割に達する。

これでは将来生活にゆとりはなくなるだろう。

販売する方としては客の将来のことなど知ったことではない。契約がほしいので一番安い金利で少しでも多く借り入れさせて購入させようとする。

さて、期間固定であっても住宅ローンの優遇特約期間が終了してしまうと、返済額が上昇する。

固定期間が終わると当初の優遇金利(2%優遇等)が終了し、その時の基準金利から1%等優遇されるが、それでも借入時から1%以上の高い利率が適用されるだろう。

当然返済額も上がる。

数年経てば返済額が増え、固定資産税の控除が終わり子供の教育費が大きな負担となる。住宅ローン控除も10年間で終了してしまう。

新築建物はマンション等で5年間それ以外は3年間固定資産税が約半額に軽減される。

現在の住宅ローン控除は借入残高の1%で、各年の控除限度額は40万円(認定長期優良住宅等の場合は50万円)だが、払っていない所得税は戻ってこない。また、所得税で控除しきれない金額があれば、自動的に個人住民税からの控除される。

新築後10年を超えると建物の修繕が必要になってくる。外壁と屋根の塗装をすれば100万円を超える費用が必要だ。更に年数経つと、水回りの修繕が必要な時期を迎える。

一戸建てであっても、修繕費を積立しておかないと修繕費の負担は大きい。

長期修繕計画を立てると明確に費用がいつどのくらい必要か分かる。

長い目でみた家計の収支計画(ライフプラン)が必要なのだ。

住宅ローンの返済率を税込み年収の20%以下または手取り額の25%以下で借り入れし、ライフプランを立てると、生活が安定し破綻リスクが低くなる。

今週末も台風

今週末も台風

先週台風24号で各地に大きな被害が出たばかりだが、今週末も台風25号が近づいてきている。
台風が来るたびに、仕事で対策が必要となり、業務妨害をされている。

そんな中、TV番組で紹介されていた「自衛隊防災BOOK」が気になって注文してみた。
アマゾンでは週間売上ランキングが3位と結構売れている。
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今年は大きな災害が続いており、今後も災害は無くならない。
災害時の危機管理が生死に関わる。
「自衛隊防災BOOK」を非常防災袋に入れておくと安心だ。

さて、地震や台風・豪雨が有るたびに実家が気になる。
休みに帰っては建物の点検をするのだが、段々と傷みが酷くなってきた。
このまま放っておけば腐ちてしまう。
と言って使用する予定はないので、今後の処分を検討する時期に来たのだろう。

皆さんのご実家はどうだろう。
実家だけではない、今住んでいる建物も同じだ。
貴方が住まなくなった時に引き継ぐ方はいますか?
不動産処分が必要な時は気軽に弊社を利用して欲しい。