役所が誘導する居住区域は危険な場所だった

とまあビックリするような見出しになってしまったが、こうだ。

2019.11.27 中国新聞朝刊トップ記事

国は将来の人口減少社会を見据え、居住地域を定めてそこに住んでもらう様に立地適正化計画を定めるように法律「都市再生特別措置法」を整備した。
地方は夫々立地適正化計画を策定し、居住誘導地域等を定めた。
これらはコンパクトシティー計画と呼ばれる。

「皆さん、便利なところに集まって住みましょう。皆さんが集まる場所には病院や買い物、地方公共団体の窓口を設置しますよ。」
人口が少ないところにスーパーやコンビニが出来ないように、上下水道などのインフラも人口が少ないと新たな整備や維持管理が難しくなる。
税金を有効に使うには、集中して効率良く使いたい。
市民が一箇所に集中して集まってくれれば税金も使いやすくなる。
一方都心から離れた人家が疎らな地区への税金は使いにくくなる。そのような地域は皆さんに都心へ移動してもらい税金は使わにようにしたほうが効率が良いのだ。

地方公共団体が決めた居住用同地域は平たい便利なところにある。
平たいところが少ない地域は、平たいところは全て居住誘導区域に指定せざる得ない状況だ。ここで問題が発生した。
平たいところ=海抜が低いところ=大雨で浸水しやすいところ
上記のような、大雨で浸水しやすいところも居住誘導区域に入ってしまった。

今回国が立地適正化計画で指定された居住誘導地域を調査したら、浸水の可能性がある危険な区域が指定されていた。

広島も平たいところは川と海に挟まれ南海トラフ地震ではかなりの範囲で浸水する。伊勢湾台風規模の台風が来ると河川の氾濫や土砂崩れで川の側も山の裾野も危険。安全な住まいは数少ない。

ファイナンシャルプランナー 香川文人

特定地域格上げ協議

広島市中心部と駅周辺の都市再生を支援さらに

2019.11.20付中国新聞記事によると、既に紙屋町・八丁堀地区と広島駅周辺が既に「都市再生緊急整備地区」に指定されているが、紙屋町・八丁堀地区と広島駅周辺地区を都市の国際競争力を高めるために民間の開発を促す「特定都市再生緊急整備地区」への指定を目指し、国と協議を進めている。
特定がつくと、より充実した税制支援や規制緩和(容積率や日影規制)に加え、インフラ整備の国補助などが活用できる。

昨年の「都市再生緊急整備地区」に指定されてから、市が民間業者や地権者向けに設けた相談窓口には、これまで60件近くの相談が寄せられているそうなので、今後ますます建て替えが進むものと思われる。
「特定都市再生緊急整備地区」となれば、ハイスピードで開発が進んでいくだろう。

開発が進み大きなビル群となる広島市中心部。より人が集まり、より活発に人が動くようになるのだが、広島の場合交通網の課題解決も重要だろう。今でも電車通りは慢性化した交通渋滞である。バスはどれが何処に行くのか分かりづらい。広島に住む者でさえ迷うのだから他県から訪れたものは言うに及ばず。

参考リンク

昨年10月の記事「地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈」
https://tsubaki-f.com/fudo/archives/1315

内閣府地方創生推進事務局:都市再生
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/index.html

広島市:都市再生緊急整備地域(広島市紙屋町・八丁堀地域)の指定)
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1539040895044/index.html

ファイナンシャルプランナー 香川文人

広島高速5・2号連結へ

2019.11.19付中国新聞記事によると、広島高速5号線が現在工事中だが、この5号線を2号線と接続しようと言うもの。

これには少々驚いた。筆者は当然のごとく接続されるものと思っていた。

当初の計画では1号線だけに接続され広島駅から広島東インターへの交通が便利になるだけ(もちろん深川方面に移動される方もあるだろうが。)で、呉や広島南道路への接続は採算が取れないと計画に入っていなかったが、今後利用者にもたされる便益が増えることが予想されるため、連結計画事業が復活したという。
5号単体の完成が2022年度、2号との連結は2024年度を目指す。

“時は金なり”のことわざどおり、広島駅からの利便性が高まるためビジネスでの利用者は今まで以上に増える。
また、新しい観光ルートも増え、観光客にとっても便利になるだろう。

完成が待ち遠しい。

ファイナンシャルプランナー 香川文人

相続人がいない土地を国へ生前贈与可能に

生前の贈与契約により相続人のいない土地を国のものに

2019年6月15日付 中国新聞朝刊記事
2019年6月15日付 中国新聞朝刊記事

2019年6月15日付 中国新聞朝刊記事によると

財務省は14日、相続人がいないと見込まれる土地の持ち主が、国へ贈与する契約を生前に結べるようにする仕組みを整備する方針を発表した。2020年度にも制度の運用を始める。

登記が長年放置された所有者不明の土地が増えていることに対応し国有化を進めて問題の拡大を防ぐ狙いがある。

詳細は財務省HPにレポートがある
https://www.mof.go.jp/whats_new/201906.htm
財政制度等審議会 第47回国有財産分科会(令和元年6月14日開催)資料一覧

さて、新聞記事の見出しだけ読むと、何でも引き取ってくれるように見えるが、現実には条件がある。

民法では相続人が居なかったり、相続人が相続を放棄したりした不動産は国庫に帰属する決まりがあるが、親族や利害関係人の申立に基づき裁判所が相続財産管理人を選任し、相続財産管理人が相続財産の管理や処分を行う。財産を整理した後の残余財産は、一定の手続きを経た後に国庫に帰属することとなり、現状においても国が国庫帰属となる土地を受け入れている。
しかし、親族や利害関係者からの裁判所への申立は面倒でなかなか進んでいないのが実情。
今後大量相続時代に手続きが滞って所有者不明の土地が増える可能性がある。

簡略した条件だが
a.相続税の物納の条件を満たすもの
b.適切な管理がなされているもの
c.周辺環境に問題がないもの
など、高齢者の自宅を想定したものである。

極端に荒れて管理費がかかる物件でない限り、引き取り手がない不動産を死後に国へ渡す契約を予め交わせるようにする。

手放しやすい遊休地などは生前、相続段階にかかわらず、一定の価値があって売却容易なものを対象として国への寄付を受け入れる。

運用が始まれば、不要な国有地が増えるため、近隣者への持ち込みによる情報提供、不動産情報サイトと連携などインターネットを活用した情報発信、入札で不調となり随意契約で売却される財産についての仲介業者の活用など、これまで以上に積極的情報発信・買い手の探索に取り組む。

と書かれており、市場で売却が可能な不動産に限られるようだ。

国も取得した土地が増えれば増えるほど管理費が膨大となるため、少しでも早く手放したいのが心情。

広島県が 危険ため池 をWebで公表

広島県が「ため池マップ」をホームページで公表

広島県は南海トラフ巨大地震で決壊し、水が下流にあふれ出るという「想定しうる最悪のケース」で浸水エリアを表示した地図「ため池マップ」を作成しホームページで公表した。

2019年4月21日付 中国新聞朝刊記事

広島県内には1万9600カ所(2014年3月時点)のため池があるが、その内千トン以上の水をためられ、下流に民家か公共施設がある503カ所のため池を表示。
今後、下流に民家などがある4,900カ所の小規模なため池でもマップを作成する。

ため池マップは南海トラフ巨大地震での最悪のケースを想定しているが、昨年の西日本豪雨では上流の土砂崩れのあおりで決壊したため池により3歳女児が亡くなったケースの様に地震だけで決壊するとは限らないため、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域も表示される。

昨年の西日本豪雨では自然災害の怖さを思い知らされた事と思うが、その時に被害が無かった地域では今後も被害が無いと思いがち。しかし、近隣の斜面や山中にため池がある場合、将来被災することもあるのだ。

これで、広島県では広島県防災Webに土砂災害ポータル(土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の表示)、洪水ポータル(河川洪水による浸水区域の表示)、高潮・津波災害ポータル(高潮による浸水や津波災害警戒区域の表示)、ため池ポータルが揃った。
土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域やため池マップについては、今度も指定が続くため、まだ未完成であるが、広島県内にお住まいの方は自宅がどの様なリスクがあるか確認すべきである。
これからマイホームを検討する方はそれらリスクを確認し理解してマイホームを取得すべきである。
地球上に全くリスクの無い場所などは無い。

ファイナンシャルプランナー 香川文人

福山市 宅地造成特例廃止へ

市街化調整区域での開発は不可能に

2019年4月13日付中国新聞朝刊記事によると、福山市は市街化調整区域内での開発を許可する宅地造成特例を本年度で廃止する条例改正案の提案を目指す。

中国新聞朝刊記事 2019.04.13
中国新聞朝刊記事 2019.04.13

本来市街化調整区域では住宅の建築はできないが、市の特例により、50戸以上の住宅や店舗が立地していれば宅地造成を特例で認めていた「50戸連たん制度」を廃止する。
特例によりこれまで年200戸から300戸の許可を出していた。

廃止の理由はコンパクトシティー構想の実現に向けたもの。

コンパクトシティー構想とは、都市再生特別措置法に基づいて策定された「立地適正化計画」のこと。
将来の人口減少社会に対応した立地適正化計画(いわゆるコンパクトシティー構想)により、都市機能誘導区域(行政・商業施設・病院等を集約)や居住誘導区域(住宅を集約)を定め、コンパクトな街づくりをしていこうとするもの。

これにより、市街化調整区域の土地は住宅の建築が出来なくなる。不動産会社にとっては大きな痛手となるだろうが、中途半端で無計画な開発が減る。

既にお気づきだと思うが、市街化調整区域は将来の換金化がほぼ不可能ということになる。しかも、それだけに収まらない。隣接する市街化区域であっても、調整区域の開発が無いためそれ以上の発展は望めない。そして、コンパクトシティー構想の居住誘導区域に入らない区域は市街化調整区域と同様にますます人口が減る。人口が減る地域は現在の過疎化地域と同じ運命を辿ることになる。

もし、そのような地域にお住まいの方や土地をお持ちの方は、今のうちに、住み替えを計画したほうが良い。

 

ファイナンシャルプランナー 香川文人

 

空き家解体 廿日市市が略式代執行

空き家解体 県内初の略式代執行

2019年4月5日付中国新聞朝刊記事によると
広島県内初の略式代執行による強制家屋解体工事を廿日市市が行う。

同市内にある所有者不明の空き家1戸が老朽化が進み倒壊の危険が高いと判断、強制力のある略式代執行で解体する方針を固めた。
2015年施行の空き家対策特別措置法に基づく措置で県内では初めて。

建物は建築年不明の木造平屋約60平方メートルで狭い路地に囲まれ家屋が密集、10年以上空き家で屋根の一部が崩れいつ倒壊してもおかしくない状態。土地と家屋の所有者が死亡し、遺族も相続を放棄したことが判明、略式代執行での強制解体を決めた。
16日に着工する予定。

空き家を放置すると、状態が悪くなるにつれ「特定空き家」に認定され、市町村から「助言・指導」「勧告」「命令」を受けることとなる。
勧告措置が取られると、建物があっても固定資産税課税の住宅用地特例適用除外され更地と同じ課税となる。固定資産税が約6倍に跳ね上がる場合があるのだ。
心あたりがある方は適切な管理を心がけよう。

特定空き家とは
①著しく保安上危険となるおそれのある状態
②衛生上有害となる恐れのある状態
③著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の性格環境の保全を図るために放置することが不適切な状態にあると認められる空き家等

盛り土マップを国が作成

盛り土マップを国が作成

防災意識向上を狙う

中国新聞朝刊2019年4月4日の記事

大規模な盛り土で造成された住宅地の地図をまだ作成されていない自治体に代わって作成好評する事業に着手した。

大地震の際に地すべりや液状化の懸念があり、住民の防災意識を高めるのが狙い。

これまで国は自治体に自主的な公表を促してきたが、取り組みが十分進んでいないとして方針転換した。2020年度末までに公表完了を目指す。
昨年11月時点の集計では公表していない自治体が34%に当たる593自治体にのぼり、公表がゼロの都道府県が5県。

盛土が全て悪いわけではないが、大規模な盛り土や完成後50年前後の古いものは大地震時に地すべり(敷地の崩壊)の懸念があり、液状化(建物の不同沈下の原因)も。

広島市は2016年に公表している
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1527233524664/index.html

マイホームが大規模住宅団地にある方は一度チェックしてみよう

広島県が津波災害警戒区域を指定

3月4日広島県が津波災害警戒区域を指定した。

これは将来予想される南海トラフ巨大地震で津波が発生した場合の広島県における津波災害を想定し、警戒区域を指定したものである。
特別警戒区域の指定は無い。

広島市を見ると、中区南区等旧市街地の殆どが警戒区域内となっている。
拡大するとメッシュで区分され、基準水位や浸水深が表示される。
2.5(m)と表示されれば、2.5mの高さまで浸水するということだ。

2018年6月のコラムでもお知らせしたが、我々不動産会社は不動産の賃貸借や売買の契約前に重要事項説明書で「津波災害警戒区域」内であることを説明しなければならない。

指定された区域にお住まいの皆さんは、地震時の避難場所の確認や家族での避難ルールを定めると良いだろう。
また、今後マイホームを売却するときに減額要因となる事もあるだろう。

先ずは広島県の「高潮・津波災害ポータルひろしま」をご覧いただくことだ。

津波災害警戒区域図が掲載された「高潮・津波災害ポータルひろしま
http://www.takashio.pref.hiroshima.lg.jp/portal/top.aspx

ファイナンシャルプランナー 香川 文人

地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈

地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈

広島市 紙屋町・八丁堀地区 24日にも都市再生指定

 2018年10月19日付中国新聞朝刊トップに掲載された記事を読まれた方も多いだろう。

今月24日に広島市紙屋町・八丁堀地区が都市再生緊急整備地域に指定される見通しとなった。

内閣府が平成14年に「都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域を定める政令」を施行し地方都市の再生の拠点として緊急かつ重点的に市街地の整備を進めるべき地域として国が指定する。
指定されると土地利用の規制緩和や、事業認可手続きの短縮、税制支援が受けられる。

中国地方ではこれまでに広島駅周辺、福山駅南、岡山駅周辺が指定された。

参考リンク

内閣府地方創生推進事務局:都市再生
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/index.html

広島市:都市再生緊急整備地域(広島市紙屋町・八丁堀地域)の指定)
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1539040895044/index.html

広島市のホームページを見ると指定された範囲がよく分かるが、この範囲内の土地は少なからず地価が上昇する。場所によっては急激な上昇も有るだろう。

このように人が集まる場所は地価が安定し又は上昇する。

この地域に古い小さなビルや住宅をお持ちのオーナーさんは、周りと協力して土地面積を広げ、一括でデベロッパーに開発を依頼することにより価値を高めることが可能になる。
容積率が緩和され、指定前より高いビルが立ち容積が増えた分賃料収入も増える。
これまで建て替えを躊躇していた旧耐震の古いビルも一気に建て替えとなるだろう。