地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈

地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈

広島市 紙屋町・八丁堀地区 24日にも都市再生指定

 2018年10月19日付中国新聞朝刊トップに掲載された記事を読まれた方も多いだろう。

今月24日に広島市紙屋町・八丁堀地区が都市再生緊急整備地域に指定される見通しとなった。

内閣府が平成14年に「都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域を定める政令」を施行し地方都市の再生の拠点として緊急かつ重点的に市街地の整備を進めるべき地域として国が指定する。
指定されると土地利用の規制緩和や、事業認可手続きの短縮、税制支援が受けられる。

中国地方ではこれまでに広島駅周辺、福山駅南、岡山駅周辺が指定された。

参考リンク

内閣府地方創生推進事務局:都市再生
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/index.html

広島市:都市再生緊急整備地域(広島市紙屋町・八丁堀地域)の指定)
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1539040895044/index.html

広島市のホームページを見ると指定された範囲がよく分かるが、この範囲内の土地は少なからず地価が上昇する。場所によっては急激な上昇も有るだろう。

このように人が集まる場所は地価が安定し又は上昇する。

この地域に古い小さなビルや住宅をお持ちのオーナーさんは、周りと協力して土地面積を広げ、一括でデベロッパーに開発を依頼することにより価値を高めることが可能になる。
容積率が緩和され、指定前より高いビルが立ち容積が増えた分賃料収入も増える。
これまで建て替えを躊躇していた旧耐震の古いビルも一気に建て替えとなるだろう。

都市計画道路が廃止される時代になった

未着手の都市計画道路5路線を廃止方針

海田町 事業実現性などを考慮


2018年10月16日付中国新聞朝刊の記事

安芸郡海田町は15日半世紀余りにわたって未着手だった都市計画道路5路線を廃止する方針を明らかにした。
用地買収の費用などから事業の実現性が低いと判断した。

これまでに都市計画道路が廃止されるなど思ってもみなかったが、考えてみれば30~40年経っても未だに実現しない計画道路は多い。
立ち退きを伴う用地買収は容易ではない。
限られた予算から必要度・緊急度の高い道路から進めていくことになる。
しかし、時が立つにつれ都市計画道路が策定された頃と街の様子は異なっており必要度や緊急度も変わる。
将来の人口減や立地適正化計画の策定等を考えると、計画道路の見直しも必要になってくる。

今回海田町はJRの高架化における連続立体交差点の見直しから、周囲の計画道路の見直しを行っている。半世紀以上着工できない道路に必要度も緊急度も低いと判断したのだ。

都市計画道路の廃止が決まれば、今後その地域の地価は下がる。
皆さんお住まいの地域でも今後有り得る話だ。

コンパクトシティ策定後に変わる不動産市場

コンパクトシティ策定後に変わる不動産市場

各地で立地適正化計画(コンパクトシティ計画)が策定されたり準備中である。 ※詳しくは国土交通書のホームページ参照  http://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network.html

 

立地適正化計画では都市計画区域内の市街化区域を更に狭めて、都市機能誘導区域(行政・商業・医療機能)と居住誘導区域(居住専用区域)を定める。

人口が減り続ける状況の中で、行政サービス、インフラ整備・保守、民間サービスを効率よく配置して住みやすい街づくりを目指すものだ。

簡単に言えば、過疎地のような人口密度が低い場所、要は税収の少ない場所への道路、水道、下水道等の整備や保守は赤字になるので、お住まいの皆さんは人の多い(黒字の)所へ引っ越して下さい。と言うもの。

そこで、主要な駅中心に都市機能誘導区域を定め、その周りを居住誘導区域として居住してもらうのだ。

当然だが、これまでの市街化区域内であっても、居住誘導区域外になれば、住む人は減り続ける。

当然国や行政も住宅政策の優遇税制は居住誘導区域内に限ると予想される。

これから広島市でも立地適正化計画を策定する。

http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1454647014306/index.html

今後自宅が居住誘導区域を外れるようであれば、地価の下落は避けられない。

直ぐに売却を検討すべきである。

住宅ローンの借入とライフプラン

FPから見た住宅ローン借り入れについて書いてみる。

ハウスメーカーの営業マンや不動産販売会社の営業マンから税込み収入を聞かれ、「これ位借り入れできますよ」と資金計画書を見せられる。

これなら購入できると気が大きくなって、購入される方が多いのが現実だ。

中身を拝見した一例だが、税込み年収500万円、変動金利0.8%35年返済、借入額4,500万円、月額返済額122,850円、年間返済額1,474,200円、年間返済率29.4%

年間返済率から見るとなんとか返済できる金額だが、変動金利なので、将来金利が上がれば返済が苦しくなる。

変動金利は6ヶ月毎に利率の見直しがされる。返済額については5年毎に見直しがされ、万一大幅に返済額が上がる場合でも、今払っている返済額の1.25倍までに抑えられる仕組みになっている。

税込年収と手取り額では大きな差が有る。手取り額約430万円で返済率を計算すると返済率は34.2%と手取り額の3割に達する。

これでは将来生活にゆとりはなくなるだろう。

販売する方としては客の将来のことなど知ったことではない。契約がほしいので一番安い金利で少しでも多く借り入れさせて購入させようとする。

さて、期間固定であっても住宅ローンの優遇特約期間が終了してしまうと、返済額が上昇する。

固定期間が終わると当初の優遇金利(2%優遇等)が終了し、その時の基準金利から1%等優遇されるが、それでも借入時から1%以上の高い利率が適用されるだろう。

当然返済額も上がる。

数年経てば返済額が増え、固定資産税の控除が終わり子供の教育費が大きな負担となる。住宅ローン控除も10年間で終了してしまう。

新築建物はマンション等で5年間それ以外は3年間固定資産税が約半額に軽減される。

現在の住宅ローン控除は借入残高の1%で、各年の控除限度額は40万円(認定長期優良住宅等の場合は50万円)だが、払っていない所得税は戻ってこない。また、所得税で控除しきれない金額があれば、自動的に個人住民税からの控除される。

新築後10年を超えると建物の修繕が必要になってくる。外壁と屋根の塗装をすれば100万円を超える費用が必要だ。更に年数経つと、水回りの修繕が必要な時期を迎える。

一戸建てであっても、修繕費を積立しておかないと修繕費の負担は大きい。

長期修繕計画を立てると明確に費用がいつどのくらい必要か分かる。

長い目でみた家計の収支計画(ライフプラン)が必要なのだ。

住宅ローンの返済率を税込み年収の20%以下または手取り額の25%以下で借り入れし、ライフプランを立てると、生活が安定し破綻リスクが低くなる。

今週末も台風

今週末も台風

先週台風24号で各地に大きな被害が出たばかりだが、今週末も台風25号が近づいてきている。
台風が来るたびに、仕事で対策が必要となり、業務妨害をされている。

そんな中、TV番組で紹介されていた「自衛隊防災BOOK」が気になって注文してみた。
アマゾンでは週間売上ランキングが3位と結構売れている。
※本の詳細はこちら(アマゾンへリンク) https://amzn.to/2RgJPhA

地震・台風・豪雨に役立つ、危機管理のプロ直伝テクニック100と宣伝しているとおり、災害時に役立つ情報が記載されている。
人命救助、食料の確保や給水、緊急措置など、災害時のトラブルに対処するさまざまなテクニックやアイデア、なるほどと思うものやすぐに実行できるテクニック等満載。

今年は大きな災害が続いており、今後も災害は無くならない。
災害時の危機管理が生死に関わる。
「自衛隊防災BOOK」を非常防災袋に入れておくと安心だ。

さて、地震や台風・豪雨が有るたびに実家が気になる。
休みに帰っては建物の点検をするのだが、段々と傷みが酷くなってきた。
このまま放っておけば腐ちてしまう。
と言って使用する予定はないので、今後の処分を検討する時期に来たのだろう。

皆さんのご実家はどうだろう。
実家だけではない、今住んでいる建物も同じだ。
貴方が住まなくなった時に引き継ぐ方はいますか?
不動産処分が必要な時は気軽に弊社を利用して欲しい。

広島県の地価、上がったところと下がったところ

広島県の地価、上がったところと下がったところ

毎年地価公示や基準地価、路線価の発表がある。
今年もそれぞれ地価が上がったところと下がったところは顕著であった。
昨年分だが広島県の地価が上がったところと下がったところを市区町村別に色分けしてみた。

青いところが地下が上がったところで、赤いところが地価が下がったところ。
ただ上がったところも平均なので現実には上ったところも下がったところもある。
例えば佐伯区を見ると五日市地区は上がったところの方が多いが、湯来地区は下がっている。

皆さんお気づきだと思うが、駅に近くて平坦な場所は上がっているが、駅から遠く不便な場所は下がっている。
昭和の後半に作られたベッドタウンいわゆる住宅団地もバス便が少ないところや、学校やスーパーが無い所も下がっている。
地価の二極化が顕著だ。

空き家のほうが売れやすい訳

空き家のほうが売れやすい訳

住み替えなどで、ご自宅を売却される際、2つの売却方法がある。

1つ目はお住まい中のまま売却を開始する方法。住みながら購入希望のお客様に見学していただく方法。

2つ目は退去して、不具合が目立つ部分のリフォームやハウスクリーニングを行い空き家で売却を開始する方法だ。

皆さんはどちらが早く売れると思われるだろう?
もちろん後者の空き家だ。
その理由は何であろうか。

先ず大きな要素として、購入希望者が気兼ねなく隅々まで見学できる事。
物件にもよるが、購入者にとっては押入れの中やキッチンの収納部分までしっかりと見たいもの、しかし、お住い中だと、クローゼット位はご覧になる方もあるが、流石にキッチンの扉まで開けてご覧になる方はいらっしゃらない。
更に家具等が有るとその裏側は見えないことも多い。
要は高額な商品を購入するのに隅々までチェックできないものを誰が買うだろうかという事だ。
最近はご入居中の物件は見学したくないと遠慮されるお客様も多いのだ。
これでは土俵に上がらないので成約は見込まれない。

一般的に中古品を販売する際、その商品を見栄え良く磨いたりメンテナンスして売るものだ。

不動産も売却するために、見栄え良くしたりメンテナンスをすることで売れやすくなる。
不動産も商品なのだ。

住みながら隅々まで見ていただくようにするには、先ず動産(家財)の殆どを処分し、傷みの目立つ部分のメンテナンスをする。
少ない家具や生活感を無くしてモデルルームの様な部屋にすれば、不動産営業も案内しやすいし、自信を持って勧めることも出来るだろう。
とは言え、そう簡単ではないのも事実。

それならいっその事空き家にしよう。
退去して賃貸に住むことも一つの案だが、家財を預けてマンスリーマンションや民泊を利用する方法などもある。
空き家にするとこれまで気づかなかった部分も見え、修繕して売却できるため、引き渡し後のトラブルも減る。
購入する者にとって、全てが見えれば、購入してすぐに直したい箇所、将来修繕したい箇所等の計画や資金繰りが立てやすい。結果、成約に結びつきやすいのだ。
不動産を「売れやすい商品」にすることが重要である。

最後に居住中のまま、何も直さずにすばやく売る方法が一つある。
不動産会社の買い取りだ。
売却価格は下がるが、仲介手数料や余分な費用がかからないし、ご近所の誰にも知られず広告にも出ず、希望日に引っ越し出来る。

株式会社椿不動産では不動産の買い取りサービスを積極的に行っており、査定や相談は無料なので気軽に利用して欲しい。

不動産の査定

不動産(一戸建建物)の査定方法が変わってきた

マイホーム等を売却するには、価格を決めなくてはならない。
どうやって価格を決めるか?

マンションにお住まいなら同じタイプの部屋が売りに出ていることも有るでしょうから、価格の目安がつきやすい。
土地建物でも整然と並んだ住宅地で、同じような向きや建物の建築時期が同じ時期なら目安がつく事もあるだろう。

しかし自分の家を売るとなると、どうしても贔屓目になってしまう。
あそこと比べたら我が家のほうが良いよね…と。

そこで第三者の目と合理的な計算方法で価格を算出してくれるのが不動産販売会社の流通価格査定だ。
土地やマンションは近隣で売れた事例を元に定められた比較方法等で点数をつけて算出する。
建物の寿命を伸ばすようなメンテナンスが行われていれば、点数も上がる。管理組合の管理運営や長期修繕計画が正常に運用されていれば住んでいるマンションの価値も下がりにくくなるのだ。

一方、一戸建てはメンテナンスの状況と経過年数で算出する。
屋根の吹き替えや外壁の塗装、給排水設備の更新など建物の寿命を延ばすリフォームを直近に行っていると建物の寿命が伸びたものとして計算。
日頃のメンテナンスが価格を決める要素になるのだ。

更に、建築時の確認通知書と検査済証や各種証明書、リフォーム履歴の保存状態を残してあったり、リフォーム履歴を家カルテ等第三者期間へ登録保存してあると評価が上がる。

そして住宅診断(ホームインスペクション、住宅詳細調査)を受けていれば、診断書により評価が上がることもある。
購入希望者にとって、建物の現在の状況が隅々まで分かれば将来のリフォーム計画を立てやすい。悪い箇所が明示されるのも購入者にとっては喜ばしいことなのだ。
例え評価が上がらなくても売れやすくなる。

以上のように一昔とは査定方法がずいぶん変わったのだ。
昔は木造住宅を25年で一律減価償却するなど建物の評価が低すぎたのだ。現代の建物は強度や耐震性が高まり、メンテナンスで50年や100年保つ建物となっている。評価方法も長寿命を基準とし、メンテナンス工事をしっかり評価する方法に変わった。

不動産会社が売却を考えているお客様に対して行う流通価格査定は無料。
気軽に依頼してみてはどうだろう。

認知症患者の資産が200兆円に!

8月26日(日)付日経新聞朝刊のトップに掲載された記事に驚く

高齢化の進展で認知症患者が保有する金融資産が増え続けており、2030年度には今の1.5倍、215兆円に達する見込み。

何が問題か、認知症と診断されると、口座が凍結されるのだ。
これは銀行と呼ばれる金融機関だけではない。証券口座も同様だ。
認知症と診断された親を老人ホームへ入居するため、家族が親の入居費用の支払いに、親の口座からその資金を引き出そうとしても、金融機関は「本人の意思確認が出来ない」事由で預金を引き出してくれない。
生活費さえ引き出せないのだ。

認知症の親に代わって財産を管理してくれる仕組みが「成年後見制度」である。上のような老人ホームへ入居する費用や生活費を成年後見人が管理して引き出してくれる。
成年後見人は家庭裁判所へ申し立てることにより弁護士や司法書士が選任される。ただ、この成年後見人には月額2万円から8万円の報酬を支払わなければならない。以前は家族が成年後見人になることが多かったのだが、使い込みが多々見受けられ、最近は弁護士や司法書士が選任されるようになった。

成年後見人が選任され財産を管理してくれるようになっても、基本的に可能な限り財産を減らさないのが成年後見人の役目なので、認知症の親の代わりに株を運用することは出来ない。

ここで不動産の問題もある。認知症の親がマンションやビルのオーナーなら、節税対策や相続対策に賃収物件を建築したり、売却するような事も出来ないのだ。

生活するうえで必要最小限の金額しか使えない。
これが日本の経済を益々悪くする。
孫にお小遣いをやったり、ちょっとした旅行をしたり、たまにはフレンチレストランで食事をしたり…そんな普通の生活(消費)をすることで経済は回る。
しかし、認知症の高齢者が増えると経済は回らない。これに国は危機感を抱いている。

そこで、最近注目されているのが「家族信託」である。
認知症が発症する前に家族で財産をどう引き継ぐか、どう活用するかを話し合い、財産の管理を子供に託すのだ。
皆さんご心配なら、子供が暴走しないように監督人を付けることもできる。

「家族信託」については詳しい説明がこちら(広島家族信託相談プラザ)のホームページにあるので参考にしてほしい。

不動産(土地)の価格

不動産(土地)の価格について

皆さんは不動産(土地)の価格と聞いて頭の中に何を思い浮かべるだろうか。
7月に発表があった路線価だろうか。
4月に請求が来た固定資産税納税通知の課税標準額や評価額だろうか。
3月に発表があった地価公示だろうか。
新聞の広告や折込チラシに表示された近所の売り土地の価格だろうか。
とここまで読んで不動産に様々な価格がある事に気付かれただろう。

土地は一物四価とも言われ、それぞれの事情で価格が異なる。
価格の低い順から解説すると、

「固定資産税評価額」は地方自治体が固定資産税(都市部では都市計画税も)を課税するために作った価格である。固定資産税意外にもこの評価額は不動産売買時には所有権移転登記の登録免許税(国税)算出の元となり、不動産取得税(都道府県税)算出の元となる。

「路線価」は国が相続税を課税するために作った価格である。この路線価を元に土地の相続税評価額を計算する。都市部以外では路線価は表示されておらず固定資産税評価に国税庁が定めた倍率を掛けて相続税評価額を算出する。

「地価公示」は国が土地取引の目安にする為に作った価格である。
地価公示で賄えない地域を都道府県が「基準地価」として毎年9月に発表する。
地価公示も基準地価も土地取引の指標となる。

一般的に固定資産税評価の1割り増しが路線価、同2割り増しが地価公示と言われる。

さて、これまでの価格は役所から依頼された不動産鑑定士が前年の取引事例を元に補正したり景気指標等を勘案して算出したものだ。

広告表示された不動産価格は今の価格である。
不動産会社が査定して付けた価格であったり、売主が希望する価格である。
そのまま売れたらそれが相場と言われる流通価格なのだ。

バブルが崩壊した時、前年取引された価格を元に算出された地価公示は誰も信じない。実際の相場は遥かに低かったのだ。
一方消費税が5%から8%に増税される数年前から駆け込みで新築用の土地を求める人が殺到し地価が上昇して行った。そんな中で昨年の取引を基準に算出された地価公示価格より高い価格での取引となった。

実際に売買するときに価格を決めるのは流通市場であるが、それを誘導するのは不動産仲介業者である。市場を見ながら価格のアドバイスを行う。
売れなければ価格を下げていくし、売れれば次回その価格を基準とした査定を行う。買主が殺到する様であれば価格を上げて行く。

相続した不動産、将来相続するであろう実家の不動産、残したい不動産もあれば処分したい不動産もあるだろう。
自分で不動産の価格を知ろうと思えば上記の様な役所が公開した路線価や地価公示で大まかな価格を知ることが出来る。
しかし、実際に売却する際は信頼できる不動産会社へ査定依頼をする事が売却成功の秘訣である。

さらに、早く売りたいとか近所に内緒で売りたいときは、不動産会社に買い取ってもらう方法もある。価格は安くなるが、すぐに現金化できることや、不具合があっても補修が不要など後々の面倒が無い。

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