首都圏の中古マンション市場において、東京都心とその周辺地域では価格の動きに明確な差が見られます。特に埼玉県、千葉県、神奈川県といった周辺3県では、価格の下落が顕著になっています。

上記は、首都圏の中古マンション価格の前年同月比変動率データを基に作成したものです。東京都は中古マンション価格が上昇傾向なのに対し、周辺3県は下落傾向にあります。周辺3県では、市場に滞留する在庫物件も過去最多を記録し、売却が進まない状況が続いています​。

今回は、東京都心と周辺地域の中古マンション価格の動向について考察していきます。

〇周辺3県の下落要因は？

市場特性の違い、住宅ローン金利の上昇

下落原因の一つに買い手の特性が違うことが考えられます。

東京都心部：海外投資家や富裕層がメイン。

周辺3県：自ら居住するために購入する実需層がメイン。

マンション価格の上昇に伴い、特に実需層の購買意欲が低下しています。東京都心部のマンション価格が急騰し、それに引っ張られる形で周辺地域の価格も高騰しましたが、住宅ローン金利の上昇により購入者が慎重になっています。

2024年3月に日銀がマイナス金利を解除し、住宅ローン金利の引き上げが懸念され、特に実需層を中心に市場での購買意欲が低下しているのだと思われます。

〇主要駅と郊外の価格動向：地域格差の拡大

周辺地域の中古マンション市場では、主要駅周辺の物件はまだ一定の需要が見られますが、駅から離れると価格の下落が加速しています。埼玉県の大宮駅周辺の物件は2024年9月時点で前年比17.5％の価格上昇を記録していますが、隣駅のさいたま新都心駅では3.3％の下落が確認されています。

神奈川県でも同様の傾向が見られ、横浜駅周辺は12.2％の価格上昇を示す一方、桜木町駅や関内駅ではそれぞれ2.9％、2.4％の下落となっています。このように、駅周辺と郊外の物件間で価格差が広がりつつあり、立地条件が売買における重要な要素となっています​。

〇 東京都心部の中古マンション：富裕層と海外投資家の影響

一方で、東京都心部の中古マンション価格は上昇を続けており、実需層にとっては手が届かない価格帯にまで達しています。2024年8月のデータでは、東京23区の中古マンションの平均売り出し価格が7750万円と、前年同月比10.2％の上昇を記録しました。特に人気の都心6区では22.3％もの上昇率を示し、1億2756万円に達しています。

東京都心部の市場では、富裕層や海外投資家が主要な購買層となっており、これらの層は金利上昇に対しても影響を受けにくいとされています。ローンを組まずにキャッシュで購入することが多いため、金利動向による影響を受けず、価格上昇が続いていると考えられます。

〇今後の市場展望：都心と周辺地域の価格差はさらに広がるか？

今後も東京都心と周辺地域のマンション価格差については拡大する可能性があります。実態経済として、マンション価格のインフレに経済が追い付いていません。賃金上昇がマンション価格帯に追いつかない限り、都心部の高騰が続く一方で、周辺地域では価格の上昇が頭打ちとなり、今後も価格下落が続くでしょう。

加えて、新築物件が供給されることで、中古マンションの競争力が低下する可能性も高く、特に郊外ではさらに厳しい状況が続くことが予想されます。今後、投資家にとっては都心部の物件が依然として魅力的な投資先となる一方で、実需層にとっては価格と金利の動向を注視する必要があるでしょう。

文：東京支店　向原

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参考資料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京カンテイ　プレリリース　中古マンション価格　2024年9月24日https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/1381

東日本流通機構　レインズデータライブラリー　　http://www.reins.or.jp/library/

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2024年の基準地価が国土交通省により9月17日に公表されました。

これらのデータを読み解くことで、今年の地価傾向をある程度把握することができます。今回は都市圏ではなく地方都市にフォーカスし、分析してみました。

広がる地方都市の地価上昇傾向

2024年の基準地価の調査結果では、地方圏全体の地価が32年ぶりに上昇し、特に中国地方や九州地方の都市で顕著な地価の伸びが確認されました。広島市や岡山市などでは再開発が進んでおり、特に商業地価の上昇が目立つ結果となっています。

広島市では、広島駅周辺の大規模な再開発プロジェクトが進行中で、2025年春に新駅ビルが開業する予定です。これにより、広島駅南口付近の地価は10.8%も上昇しています。

また、岡山市でも同様に商業地価が0.9%上昇し、市役所筋周辺での再開発によって6.6%の地価上昇が記録されています。

※広島駅ビル完成イメージ

画像参照：JR西日本　広島駅ビル開発　https://www.westjr.co.jp/railroad/project/project_hiroshima/progress/#hiroshimaeki

地方都市の二極化現象

一方で、地方都市の地価上昇が一部の都市に限られていることも明らかです。鳥取市では、基準地価が全国の県庁所在地で最も低く、地価は33年連続で下落しています。特に商業地や住宅地では、需要の減少が顕著で、空き店舗や空き事務所が増加傾向です。

こうした現象は、都市部と過疎地の間での「二極化」が進んでいることを示しており、広島や岡山のような都市が経済的に活性化する一方で、鳥取や島根などの一部地域では経済の停滞が続いている状況です。

下記は中国地方の2023年→2024年の基準地価変動率をグラフにしたものですが、二極化していることが一目瞭然ですね。

観光需要と半導体産業の影響

地価上昇のもう一つの要因として、訪日外国人観光客の増加と半導体産業の進展が挙げられます。長野県の白馬村では、観光客の増加によって地価が大幅に上昇しており、白馬村のペンションエリアでは30.2%という驚異的な地価上昇が記録されました。また、周辺の住宅地にもその影響が波及しています​。要因としては、外国人観光客の増加により、ホテル開発が進み、労働者の住宅需要が増していることが考えられます。

さらに、熊本県の菊陽町では、台湾積体電路製造（TSMC）の工場建設が地価上昇の一因となり、同町の地価は16.9%上昇しています。工場で働く人々の住宅需要や、周辺地域での商業施設の開発が進んでいることも地価上昇に寄与していると考えられます。

自然災害が与える地価への影響

自然災害による地価の下落も見られます。特に石川県では、能登半島地震や富山県高岡市での液状化被害が地価に大きな影響を及ぼし、住宅地の地価が最大14.8%下落しています。また、豪雨による被害を受けた福島県いわき市や福岡県久留米市の一部の地域では影響を受けており、福島県いわき市で7.5％下落、福岡県久留米市で4.7％下落しているエリアがありました。

不動産投資の観点から見ると………

不動産投資目線でこれらのデータを見ると、現在進行形で経済発展をしている or 経済発展が期待できるエリアで不動産投資をするのが無難といえます。

自然災害については、突発的なケースが多いため避けようがないですが、これから伸びるエリアは想像しやすいです。再開発が計画されているエリアを中心に不動産投資をし、逆に経済停滞、人口流出エリアは避けた方がよいといえるでしょう。

文: 東京支店　向原

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不動産経済研究所が9月19日に発表した
「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年8月」
では次のことが明らかになった。

1. 1. 新築マンションの分譲戸数が対前年同月比50.4％減と半減。全エリアが落ち込む。
   2. 平均価格が9,532万円、平均㎡単価が146.8万円。いずれも2ヶ月ぶりの上昇。
   3. 初月契約率が63.5％と2ヶ月ぶりの70％割れ。在庫は圧縮続く。

供給減少に歯止めがかからない

不動産経済研究所の松田忠司上席研究員によると、8月の供給は1973年の統計開始以来最低。供給減少に歯止めがかからない。

土地が買えない

新築分譲マンションが減った大きな原因は用地取得が進まないこと。マンション建築用地はホテル建築用地とも重なり、入札でホテル用に落札される事例が増えた。
社宅用地などマンションに適した土地が減った事もマンション供給が減った要因となっている。

価格の上昇は続く

供給数の減少は販売価格の上昇を招く。8月の東京23区の平均販売価格は前年比62％増の1億3,948万円と、4ヶ月連続での1億円超え。神奈川なども上昇し首都圏の平均価格を押し上げた。

建築コストの上昇が止まらない。

人手不足や資材価格の上昇により、10年前、3LDKの建築コストは1戸あたり2,000万円だったが、今は3,000万円かかる。
価格の低い郊外では採算が取れないため、分譲マンションの計画自体が減っている。
大手は採算を重視するため、高単価で好立地の物件に注力する。

新築マンションが買えない…

急激な価格上昇はマンションの購入を諦める動きが広がる悪影響も招きかねない。購入を諦めた層が首都圏のファミリータイプの向かい、賃貸需要が増えており、賃料は8月時点で12万7,814円と、前年同月比9％上昇した。

新築マンションの購入が望めなくなると、マンションの購入検討者が次に考えるのは中古マンション。
新築マンションは主に土地の購入費や建築コストにより価格が決まっていくが、不動産流通と言われる中古物件は需要と供給のバランスで価格が決まっていく。
新築マンションを諦めた層が中古マンションの購入に向かえば、需要増となり中古マンションの価格も上昇していく。

この傾向は主要な政令都市でも同様である。
広島市内でも新築マンションの㎡単価が120万円に迫る勢い。
中古マンションの価格上昇も続いており、新築時6,000万円のタワーマンションが9,000万円になっている。
何の商品にしても必要な時（欲しい時）が買い時と言われるが、マンションも今が買いどきかもしれない。

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参考資料
不動産経済研究所　マンション市場動向
https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion

首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024 年 8 月
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/602/fr8ea92t.pdf

富裕層の相続対策で投資用不動産購入や建築が増えて国内銀行の投資用不動産ローン（アパートローン）の新規貸出額は3兆円を超え、3年連続増加している。

富裕層とは：純金融資産を1億円以上保有している層。株価や地価の上昇で富裕層が増えている。金融資産以外に不動産も所有していることが多い。

アパートローンとは：個人が所有する土地に賃貸用のマンションやアパートを建てたり、既存の投資用マンションやアパートを購入する際に受ける融資のこと。

富裕層向け相続対策アパートローンが3年連続で増加している理由は、主に以下のような要因が考えられます。

1. 相続税対策
富裕層にとって、相続税の負担は大きな問題です。不動産を利用することで、相続税評価額を減らすことができます。アパートローンを活用してアパートを建設することで、土地の評価額が「貸家建付地」として評価されるため、相続税の軽減効果が期待できます。

2. 低金利環境
現在の低金利環境も影響しています。ローン金利が低いため、借り入れコストが少なく、アパート建設や購入を行うことが経済的に有利になります。これにより、資産運用の一環として不動産投資を選択する富裕層が増加しています。

3. 資産運用の多様化
富裕層は、資産運用のポートフォリオを多様化させることを重視します。不動産投資は、安定した収益をもたらし、かつ資産の価値保全にも役立つため、人気の選択肢です。アパート経営により、家賃収入という安定したキャッシュフローが得られる点も魅力です。

4. 節税効果
アパート経営にはさまざまな経費がかかりますが、これらは所得税の控除対象となります。ローンの利息や修繕費などが経費として計上できるため、節税効果も大きいです。これにより、所得税の負担軽減が図れます。

5. 不動産市場の安定性
不動産市場が比較的安定していることも、富裕層がアパートローンを利用する一因です。特に都市部では需要が高く、不動産価値が安定しているため、リスクが低いとされています。
特に首都圏は若い世代の人口流入が続いており、アパートやマンションの需要は堅調です。

これらの要因が組み合わさり、富裕層向け相続対策アパートローンの需要が増加していると考えられます。

では、これからも富裕層向け相続対策アパートローン融資は増えるのでしょうか？

今後富裕層向け相続対策アパートローン融資が増えるかどうかは、以下の要因に大きく依存します。

1. 金利動向
低金利が続く限り、アパートローンの魅力は維持される可能性が高いです。低金利は借り入れコストを抑えるため、不動産投資のリスクを軽減し、富裕層がローンを利用する動機付けとなります。
金利が上昇していけば金利負担が膨らむため不動産投資が減っていく可能性があります。

2. 不動産市場の状況
不動産市場の動向も重要です。都市部での不動産需要が安定している限り、アパート経営は収益性が高く、富裕層にとって魅力的な投資先となります。しかし、不動産市場が低迷した場合や、賃貸需要が減少した場合には、アパートローンの需要が減少する可能性があります。

3. 経済状況
全体的な経済状況や市場の安定性も影響します。経済が安定している時期には、富裕層は余剰資金を不動産投資に回しやすくなります。一方、経済の不安定さや不確実性が増すと、安全な資産運用を求める動きが強まり、アパートローンの需要が影響を受ける可能性があります。

4. 社会的なトレンド
人口動態や都市化の進行も影響を与えます。例えば、都市部への人口集中が続く場合、アパートの需要は高くなり、アパートローンの需要も増加するでしょう。逆に、人口減少や地方への移住が進むと、アパート需要が減少し、ローン需要も減る可能性があります。

5. 富裕層の資産運用戦略
富裕層の資産運用戦略がどのように進化するかも影響します。不動産以外の投資先が魅力的になる場合、例えばテクノロジーや新興市場への投資が増えると、不動産投資の相対的な魅力が低下するかもしれません。

これらの要因が複合的に影響するため、今後も富裕層向け相続対策アパートローン融資が増加するかどうかを一概に予測するのは難しいですが、現時点では多くの要因がこのトレンドを支える方向に働いていると考えられます。

椿不動産では東京支店を開設し、首都圏エリアの投資用不動産や海外不動産を紹介しています。
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総務省が発表した2023年10月時点の住宅・土地統計調査（速報値）によると、全国の空き家数は899万戸に達し、過去最多を更新しました。これは5年前の調査と比べて50万戸増加しており、住宅総数の13.8％を占める深刻な状況です。

中でも広島県は空き家率15.8％、23万1千戸と全国平均を上回り、深刻な空き家問題を抱えています。

参照：令和5年住宅・土地統計調査結果

空き家のうち、過半数である502万戸が共同住宅（マンション・アパート）です。これは共同住宅総戸数の16.7％が空き家となっていることを意味し、今後さらに増加していくことが懸念されています。

特に問題なのが、築40年を超える老朽化した集合住宅です。所有者の特定が難しく、大規模修繕や解体、建て替えの合意形成が困難な状況が続いているのです。国土交通省の試算によると、築40年超のマンションは20年後には3.5倍に膨らむ見通しであり、共同住宅の空き家率は今後も上昇していくと予想されます。

放置された空き家は、景観悪化や治安悪化、災害時の延焼リスクなど様々な問題を引き起こします。こうした問題を解決するため、政府は昨年12月から改正空き家対策特別措置法を施行し、今年4月からは相続登記義務化制度をスタートさせました。これらの法改正により、空き家を放置した場合、固定資産税の増額や10万円の罰金などのペナルティが科されるようになります。

政府は今後も空き家対策に真剣に取り組んでいく姿勢を見せており、対応しない場合は更なる厳罰化が進む可能性もあります。所有者の方は、早めに対策を検討することが重要です。

空き家問題の解決には、所有者だけでなく、地域住民や行政、民間事業者など様々な主体が連携していくことが必要です。所有者向けの相談窓口の設置や、空き家バンク制度の拡充、空き家を活用した新たなビジネスモデルの創出など、様々な対策が求められています。20年後の空き家問題を深刻化させないためにも、今こそ対策に取り組む必要があります。

当社では、空き家買取事業を行っております。空き家の状態や周辺環境などを査定し、適正な価格で買取いたします。また、買取後の手続きなどもご相談いただけますので、お気軽にお問い合わせください。

東京都内の新築マンションの平均価格が1億円を超えたという話は聞いたことがあるだろうか。

2024年4月に不動産経済研究所が発表した2023年度の「首都圏新築分譲マンション市場動向」の調査によると、東京23区内の平均価格は前年度から5.7％upし、1億464万円となっている。

参照：2024.04.18 首都圏新築分譲マンション市場動向2023年度（2023年3月-2024年3月）

今回は価格上昇の背景と今後について考察する。

〇建築コストの上昇

価格高騰の理由の一つに、建築コストの上昇が挙げられる。

出典：一般財団法人 建設物価調査会「建設物価　建設資材物価指数」

一般社団法人 建設物価調査会の調査から、建築資材は2021年ごろから価格上昇が続いており、2022年には急騰、2023年も変わらず上昇傾向である。また、円安の影響から、輸入資材も価格が上昇している。

〇円安による海外投資家の購入活発化

円安により日本の不動産が購入しやすくなったことで、海外投資家の購入が活発になったことも価格上昇の要因といえる。

直近で投資不動産に強い不動産業者から話を聞く機会があったが、現に海外投資家による購入案件が増えているとのことだ。

〇新築マンションの供給数の減少

新築マンションの供給数が減少傾向であり、希少性が増したことも価格上昇の要因だろう。

不動産経済研究所が公表している「首都圏新築分譲マンション市場動向」 によると、首都圏の新築マンション供給数が2017年度時点では、36,837戸に対し、2023年度では26,798戸と約10,000戸近く供給数が減少していることがわかっている。

◇今後のマンション価格の動向について

マンション価格の高騰がいつまで続くのか気になる人が多いだろうが、少なくともすぐに価格が減少する可能性は低いといえる。

理由の一つに、新築マンションの建築コストが今後も上昇していくことが想定されるからだ。建築コストに影響を与える人件費については、2024年の4月から建設業で時間外労働の規制が強化されるため、その影響で人件費も上昇することが予想される。また、資材価格は価格上昇が緩やかになってきているが、今後価格減少に転ずるかは、現時点では不透明である。

居住用としてマンション購入を検討する場合、金利の動向に要注意だ。日銀はマイナス金利政策を解除し、金利を引き上げることを決定している。固定型の住宅ローンでは長期金利が上昇傾向であり、すでに引き上げの動きがみられる。購入の判断は、ご自身で工面できる自己資金をもとに、不動産会社、金融機関などと相談するのが良いだろう。

文：東京支店　向原弘樹