住宅ローンの完済年齢が上昇

10月5日付日本経済新聞が
住宅ローンの完済年齢が上昇している
年金生活が不安定になりかねない
老後リスク吟味必要
と一面で大きく報じた

最近は住宅ローンの返済期間35年は当たり前で、完済時満年齢80歳まで設定している金融機関が多いが、完済時満年齢85歳の金融期間が出てきた。実際に返済が出来るかどうかより、なんとかして売りたい不動産会社、買いたい購入者、貸したい金融機関の事情が見えてくる。
しかし、現実に85歳まで返済が出来るのだろうか。

データは住宅支援機構のフラット35利用者

2000年~2004年
・借入時平均年齢:37~38歳
・平均完済年齢:68.3歳
・平均借入金額:1,900万円
・平均返済期間:30年
・60歳時点の平均残高:700万円

2020年度上期
・借入時平均年齢:40.4歳
・平均完済年齢:73.1歳
・平均借入金額:3,100万円
・平均返済期間:32.7年
・60歳時点の平均残高:1,300万円

要因と状況

1.晩婚化により住宅取得時期が遅れている
20年間で3歳高くなった
2.超低金利により住宅価格が上昇している
借入額が約1,000万円以上増えた
3.返済期間の長期化
頭金を減らして多めに借りるため返済期間が長くなった

60歳定年が65歳に延びて、70歳まで再雇用する企業も多いが、再雇用の際は収入が半減する場合がほとんど。更に退職金も減少が続いており当てにならず、定年時に住宅ローンの完済が難しくなっている。

以上から、退職後に年金で住宅ローンの返済を続けるのは厳しくなることが予想され、年金だけの生活になると破綻する方も出てくるだろう。

対策

マイホームの購入を検討される方は住宅ローンの返済期間について何歳まで返済が可能か検討。
見込まれる退職金と住宅ローンの一括返済へ補填できる金額の確認。退職時に残る住宅ローンの元金を逆算し借入額と返済期間を決めて無理のない資金計画を立てることだ。
不安ならファイナンシャルプランナーに相談してほしい。

既に返済中の方は今のうちに返済計画の見直し(借り換え)や住み替え(資産の組み換え)等を検討することだ。信頼できる不動産会社へ相談してほしい。

参考

住宅金融支援機構 フラット35利用者調査
https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html

日経新聞
https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/aging-society/housing-loan/?n_cid=nk_chart_qr

日本FP協会(FPに相談する)
http://www.jafp.or.jp/confer/

住み替え(資産の組み換え)や相続対策のご相談は
株式会社椿不動産へ
https://tsubaki-f.com/contact2.php

高齢者の住宅ローン破綻
https://fumitomo.blogspot.com/2019/02/blog-post.html

 

21年度から過大規模校の隣接小学校へ入学可能に

中国新聞2020年9月11日付け朝刊によると
広島市教育委員会は2021年度、児童が多く過大になっている6小学校の入学予定の新一年生について希望すれば空き教室のある隣接校へ入学先を変更できる制度を導入する。


広島市に過大規模の小学校は14校あるが今後も児童数が増える見込みがある6校を対象にしている。
同様の制度は中学校進学について2005年度から導入されていた。

対象の6小学校は
①川内小学校
②祇園小学校
③山本小学校
④伴小学校
⑤春日野小学校
⑥井口小学校

背景
宅地開発やマンション建設で児童が増えており、仮設校舎を建設し対応しているが運動場が狭くなり運動会が開催しにくい等弊害もある。学校の新設は用地確保や予算を考えると難しい。

手続き
入学先の変更手続きは、来年1月末頃、各家庭に入学通知が届いた後にできる。
市教委は近くホームページでも詳細を表示する。

参考
広島市の中学校の隣接校選択については以下のページを参照してください。
広島市立中学校における「隣接校・行政区域内校選択制」について知りたい。
https://www.city.hiroshima.lg.jp/site/education/16152.html

広島市 小学校・中学校の通学区域一覧
https://www.city.hiroshima.lg.jp/site/education/16071.html

相続不動産のご売却は椿不動産

注目されるJR西広島駅北口区画整理事業

2020年8月27日付中国新聞朝刊の記事によると

広島市西区のJR西広島駅北口の土地区画整理事業について、広島市は事業地の半分強を近隣商業地域に用途変更する案を明らかにした。
用途変更が決まるとアストラムライン延伸の終点駅となる計画もあり、JR・広島電鉄と合わせて3つの公共交通機関の駅が結合し新たな商業エリアが誕生することとなる。

対象区域の用途地域は現在、第一種住居地域で、商業用途では3千平方メートルまでの店舗や事務所、ホテルに限られるが、近隣商業地域に変更されると、3千平方メートルを超える商業施設や映画館、カラオケ店などの遊戯施設も建てられるようになる。
活気のある街づくりが可能になり、新たな商業ゾーンが誕生する。

西広島駅では22年春に南北自由通路の暫定利用が始まり、区画整理は25年度末までに完成する見込み。30年前後にはアストラムライン延伸事業の終点駅となる計画もあり、西広島駅周辺が注目される事となる。

今後西広島駅周辺の地価は上昇していくのは間違いない。
周辺で土地をお持ちの方は、相続対策や有効可活用も必要となってくるだろう。
相続対策や有効活用のご相談はお気軽に 株式会社椿不動産へ。

中古住宅再生(広島市南区④)

令和2年6月1日にリフォ―ム工事に着手した中古マンション(相続不動産)が、7月11日完成致しました。今回はそのBefore Afterを是非ご覧ください!!

 

 

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築年数の経過した相続不動産を、現在のライフスタイルに合わせた間取り・内装仕上げしております。

 

 

少し長くなります・・・・・

現在全国的に空き家問題が深刻化していると良く耳にすると思いますが、総務省平成30年、住宅・土地統計調査では総住宅戸数の6240万7千戸のうち、空き家は849万9千戸(空き家率13.6%)と平成25年に比べ、29万3千戸増となっているようです。また空き家の半数以上の475万戸を占めているのが分譲マンションや賃貸アパートなどの共同住宅で、空き家の大きな要因が親からの「相続」が挙げられます。

一戸建ての場合は、更地にして新築住宅など建てられますが、分譲マンションは区分所有しているので、そのマンション自体を解体・・・・もちろん不可です。結果、分譲マンションを相続した相続人は、居住していないマンションの固定資産税+マンションの管理費+修繕積立金の負担が・・・。

 

次回、現在のライフスタイルに合わせる為にこだわった箇所をアップする予定です。

 

 

広島相続不動産のご相談は弊社まで・・・ 

中古再生住宅(佐伯区編)④

5月に着工した佐伯区再生住宅ですが今月25日の完成に向けて、これからのライフスタイルに合わせた形に着々と変化しております。

今回は家の顔とも言われる玄関廻りリフォームをご紹介します。

着工前

着工後

今回採用したのは作動が簡単アルミ製玄関ドアです。

色は玄関ポーチ柱に合わせたシルキーノーチェを選びました。明るい玄関が出迎えてくれています。

特徴は

①リフォーム前の鋼製ドアに比べて軽いという特徴があります。 ※小さいお子様でも簡単に開閉できますよ。

②またアルミ製はメンテナンスフリーになりますので玄関ドアの塗装も不要です!

塗装の話がでましたので・・・

実は今回のリフォームでは外壁塗装も行っています。

塗装前

※写真ではわかりづらいですが、コーキングの切れ・北面に藻の繁殖、汚れが確認されていました。

塗装中

※足場をかけた際に屋根の点検を行っております。瓦の割れは確認されておりません。また、屋根裏等にも雨漏れ跡は確認されませんでしたので将来の買主様も安心ですね!!!

塗装後

※今回の塗料はシリコン素材(耐用年数10~15年)を採用しました。入居後、最大15年はメンテナンス不要です。【耐用年数はあくまで目安になります。日当たり等で劣化の進行は違ってきます。ご了承ください。】

因みに軽度の汚れ、藻の繁殖等は中性洗剤(食器用洗剤)を使い、毛先の柔らかいブラシで擦ってあげると綺麗になるそうです。

玄関ドア以外にも玄関収納も交換しました。

着工前

着工後

トールサイズの玄関収納で片側がミラータイプになってます。

出勤前のご主人様・奥様、通学前のお子様の身だしなみ最終チェックに使っていただけます。

最後にインターホンをカメラ付きインターホンに交換しました。

防犯上を考慮して交換を行いました。小さいお子様がお留守番中でも安心です!!!また録画機能も付いていますので、ご不在時に誰がいつ来たかも確認いただけます。

次回は今回のリフォーム内容を一挙大公開いたします。

完成が楽しみですね!!!

 

 

中古住宅再生(広島市南区③)

令和2年6月1日にリフォ―ム工事に着手した中古マンション(相続不動産)も、7月11日完成に向け着々と進んでいす。相続不動産は現在のライフスタイルに合わないのが多く、現代のニーズに合わせる必要があります。   ※コストの事も考え、しっかり調査!調査!調査!

では現代のニーズとは・・・中古マンションを購入された方の満足度  (国土交通省)

中古マンションは購入後44%の方が収納に関して不満があるようです。また国土交通省以外のデータですが、マンションを購入された方の半数は収納と防音に不満があると・・・

 

ちなみに相続不動産の間取り・・・

再生後(リフォ―ム)の間取り・・・

  

ウォ―クインクローゼットが2か所も

 

※主寝室からのウォ―クインクローゼット

 

専有面積が壁芯で89.12㎡(公簿86.46㎡)の為、広々収納スペースを確保!面積も広く収納広々でフルリフォ―ム済な為、差別化できており、何よりエンドユーザー様への不満を少しでも解消できていると信じて・・・完成を迎えています。

 

7/11完成の為、次回完成写真をアップさせます。上品で落ち着いたやさしい色合いにしています・・・楽しみです。

 

 

広島相続不動産のご相談は弊社まで・・・

2020年も路線価上昇

全国の路線価5年連続上昇 中国地方は3年連続

2020年7月2日付中国新聞朝刊記事によると
広島国税局が2020年7月1日に発表した中国5件の路線価によると、標準宅地の平均変動率は前年比1.1%上昇だった。3年連続の上昇となった。ただ、新型コロナウイルスの感染拡大の影響で土地取引が停滞し勢いが収まるとの見方もある。

地価の上昇は嬉しい反面、都市部に土地をお持ちの方は相続税が気になる事だろう。

中身を見ると顕著な価格差が鮮明になる。

5年連続して上昇した広島市や岡山市等大きな都市の商業地は上昇が続いており、上昇率が高いため全体の数字を引き上げている。
一方、竹原市や萩市、新見市、益田市、倉吉市等周辺部は未だに下がり続けている。

島根県をみると、松江市は中心部で上昇したが、島根県全体では0.5%マイナスで11年連続下落となっており、人口の流出が大きい所は上昇が見込めない事が分かる。それでも観光資源があれば別だが、何も無ければ地価は下がり続ける。

今回のコロナウイルス感染症による経済の落ち込みはリーマンショック以上に大きく、第二波感染拡大があると、今以上に経済が沈み不動産の取引数が大きく減少する事にもなりかねない。地価の上昇が止まる可能性もある。

すぐ売るべきは上る見込みのない不動産

さて、皆様がお住まいの場所やご実家はどのような場所だろうか。都心部等人口が増える地域や有名な観光地?それとも人口が減りだした地域?
毎回同じことを書いて恐縮だが、不動産の売却時期をよく検討していただきたい。
人口が減る地域や地価が下がっている地域なら一刻も早く売却を。使う予定があれば別だが、放置してあるなら売らない理由はない。

相続不動産の売却は椿不動産へご相談

低未利用地の利用促進へ 一定の条件を満たすと譲渡所得から100万円控除

個人が5年以上所有する都市計画区域内の低未利用地を500万円以下で売ると売却代金から100万円控除してくれるので、税金(譲渡所得税等)が安くなって手取りが増える。
ただし、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの時限立法。

 空き地・空き家が増えている現状を調べてみると、世帯や法人が所有する土地のうち約8%にあたる15万5000haが利用されず空き地のままになっている。さらに空き家は年々増えており、2018年で849万戸に増加。そのうち使用目的の無い「その他空き家」が349万戸に。

動かない不動産をどうにかして動かしたい。

 そこで、自治体と宅建業者が連携して空き家バンクへの登録など積極的な取り組みでマッチングを促進しようというもの。

国は適切な利用管理を促進するための特例措置を創設(売却時の所得税と個人住民税)

個人が譲渡価格500万円以下で、都市計画区域内にある一定の未利用地を譲渡した場合に、長期譲渡所得から100万円を控除する特例措置(令和2年7月1日から令和4年12月31日まで)を創設する。

想定したよりも売却収入が低い、譲渡費用(測量費や解体費)の負担が重い、譲渡所得税の負担感が大きい。などの理由から土地を売らずに、低未利用地として放置されている現状から、売却時の負担感を軽減するため、特例措置により譲渡を促進。

適用条件は

①所有者が個人である

②低未利用地等(都市計画区域内にある低未利用地で、当該未利用土地等の「利用について市区町村長の確認がされたものの譲渡であること)

③譲渡の年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの

④譲渡の対価の額が500万円を超えないこと

⑤買主が購入した土地建物を利用する意向があること

 

手続きは(売買契約締結後)

①売主から物件所在地の市区町村へ確認書の交付申請

②市区町村は宅建業者と連携して確認実施

③市区町村が確認書を発行

④管轄税務署にて確定申告

⑤特例適用

 

皆さんは、ご実家が低未利用地になっていないだろうか。

都市計画区域内の土地や土地建物であれば、7月1日から売却のチャンス到来となる。この機会を逃す手はない。

ご売却の際は是非弊社へご相談を。

 

参考
国交省ウェブサイト

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000074.html

 

中古再生住宅 佐伯区住宅編③

前回までに外構・間取りについて紹介しましたが、今回は内部(設備関係)リフォームの様子をお届けします。

 

まずはLDKのご紹介

 

 

着工前

 

 

こちらが改装前の写真です。

このLDKがどのように変化していくのでしょうか!?楽しみですね!!!

 

改装着手

 

キッチン設備の解体、クロス・下地の撤去、フローリング一部上貼りの様子です。

 

遂に設備入れ替え完了

 

 

内部改装途中の為、養生をしており見えずらいですが・・・

キッチン設備の入れ替えが完了しました。

今回、採用したキッチンの特徴は・・・

①お手入れラクラクのレンジフード

②奥様の家事を助ける食洗器

③お掃除簡単ステンレスシンク

 

などなど、最新の設備を採用しております。

 

次は浴室ご紹介です

 

改装前

改装前の写真になります。床材、壁材がタイルですね。

このタイルはお掃除が大変というお声がよくあります。

今回の改装でどのような浴室に変わるのでしょうか??

 

 

解体着手

          

 

浴槽の解体をした現場です。なかなか見る機会はないですよね。

因みに浴室など湿気がある場所は白アリが好む場所になります。

なので今回は浴室着手前に防蟻処理を実施しました。買主様も安心ですね!!!

 

浴室施工完了

            

 

こちらも最新の浴室に改装致しました。

今回採用した浴室の特徴は・・・・

①床材は改装前のタイルから断熱性に優れた床材へ

②浴室の壁も正面を水色のアクセント壁を採用しました

一日の勉強疲れ、お仕事疲れが吹っ飛びますね

 ※肝心のアクセント壁の写真は写っておりませんが・・・

③浴槽の蓋も断熱組みフタを採用しました

 時間が経っても温かい!!保温性に優れたフタです。

などなど、キッチン同様に最新の設備を採用しております。

 

次回はお家の顔である玄関廻りについてご紹介します。

 

完成が楽しみですね!!!!!!

中古住宅再生(広島市東区)

相続不動産の大半は流通性が低い不動産が多いです。

流通性を高めるには単純にコストをかけ、綺麗な物件にすれば良い・・・

のワンパターンでなく、その不動産の特徴(面積、形状、間取り、インフラ、建築法令や条例、近隣相場、市場動向)を良く理解し、

適度なコストの範囲内で最適な状態にし、市場に流通させて行く必要があります。

 

 

今回の物件は築50年(昭和45年新築)の木造2階建ての物件

⇓ 残存処分

コストをかけてフルリフォ―ムをする・・・???

ではなく

自ら古い物件(投資用物件)を購入し、Do It Yourself(自分でやる)して大家となる人もいるようですが・・・

 

今回は弊社で最低限のリフォ―ムを施し、賃貸物件として流通させていく事としました。

 

ちなみにDIYはアメリカなど海外では日曜大工として楽しまれています。またアメリカの家庭はDIYが当たり前で、その人気は子供達にまで・・・

 

今後弊社としても、DIYに興味があるかたへ相続不動産を流通させて行きたいと思っています。

 

相続不動産の管理、利用方法にお困りの方・・・

 

広島相続不動産のご相談は弊社まで・・・