中古住宅再生(広島市南区⑤)

令和2年7月11日に完成したリノベーションマンション!!

当初の間取は4LDKでした。

 

リノベーションして4LDK→3LDKへ・・・

 

国土交通省統計(平成30年)でマンション購入の際に考慮する項目

1番目に多いのが駅からの距離など交通利便性ですが、

2番目に多いのが間取り・・

現状間取りのままでフルリノベし、設備関係も綺麗に・・・でなく

現在のライフスタイルに合わせて、リビングを広く、カウンターキッチンへ・・・

                                

子どものいる夫婦は、幼少期は特に自宅内でのケガが多い為、親が行動を見守ってあげる必要があります。対面型キッチンがベスト!!

 

という事で、現状の間取りを変更する為に、ほぼスケルトン状態に・・・

 

 

before

after

 

 

 

ホームステージングして、キッチンから見た、リビングの様子です!!

 

 

広島相続不動産のご相談は弊社まで・・・    

ブロック塀が倒れたら

ブロック塀が倒れて人が死んだ

2018年6月の大阪北部地震で小学生がブロック塀の下敷きとなり死亡した事故は大きく報道され皆様も記憶されていると思います。

事故の2年半前に防災対策の専門家から倒壊の危険性について指摘がありながら、市教委の職員による点検が不十分で倒壊を防ぐための対策がされなかったとのことで市教委の職員3人が書類送検されました。

痛ましい事故の原因は詳しい調査の結果施工不良でした。しかし外から見ただけでは施工不良は分かりません。また、内部の鉄筋が劣化しているかどうかの点検は困難です。

この事故以降、各地の学校や役所はブロック塀を総点検し、危険なものは解体撤去しフェンス等に変更しています。

ところが、個人所有の土地については、未だに高いブロック塀が多く、クラックが入っていたり傾いているものも見受けられます。

 

ブロック塀が倒壊したときに起こる責任

倒壊しているブロック塀の多くは施工後何十年も経過した古いものでした。

施工不良を証明し施工者に責任を追わせるのは難しいでしょう。

結果管理責任を問われることとなります。   

多くは管理者=所有者です。

ヒビの入ったブロック塀
ヒビの入ったブロック塀 イメージ画像です

知らないでは済ませられない相続人

昭和の時代から平成にかけては道路との境界にブロック塀を設けるのはごく自然のことでした。当時マイホームを建てた両親が亡くなられ、相続した方も多いでしょう。これから相続が発生する方はもっと多いと思います。

ご実家のブロック塀は大丈夫ですか?

 

相続放棄したから大丈夫?

大丈夫ではありません。
民法では相続放棄しても管理責任が有ると定めています。

 条文:民法第940条第1項「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となったものが相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」

万一相続放棄して管理を怠った不動産のブロック塀が倒壊し通行している人に怪我等を負わせた場合、管理責任を問われるのです。過失傷害や過失致死で書類送検されたり、損害賠償請求も有るでしょう。

 

相続(予定)不動産の総点検を!

ブロック塀に限らず、看板が風で飛んだり、壁のタイルが剥がれて落ちたりしても管理責任を問われる場合があります。

これから配偶者や子供たちに相続させる不動産をお持ちの方も同様です。

 

どこに相談すればよいか

相続や相続不動産についてのご相談は行政書士法人ライフ株式会社椿不動産が承ります。

処分するまでの相続不動産の管理なら「空き家サポート」にお任せください。

IT重説の実用化へ法改正

令和2年10月24日付日経新聞によると、平井デジタル改革相、河野規制改革相は重説を電子化してメールなどで顧客に送れるようにする方針で合意し、電子化を進めるために関連法を改正すると報じた。
現在、社会実験が行われており、令和2年11月18日現在で842社が参加登録している。

ITとは Information Technology (インフォメーションテクノロジー)の略、重説とは重要事項説明の略で、不動産を借りたり購入する前に不動産会社の宅地建物取引士から当該不動産の重要なことについて説明を受ける事を意味します。
分かりやすく言うと、テレビ会議システムによる重要事項説明の開始だ。

 

現在の日本で不動産を購入するための簡単な流れは

①不動産を見学しに行く

②気に入ったら購入申込書へ諸条件と住所氏名等を署名捺印して提出
住宅ローンを利用する場合は仮審査を受けておく

③不動産会社が購入う申込書を検討又は仲介業者が売主へ諸条件を交渉

④売主が合意、又は新たな条件で返事をし売主買主が合意すれば売買契約へ

⑤売主の不動産会社又は仲介業者が重要事項説明書や売買契約書を作成し、買主と面談のうえ、宅地建物取引士が書面の重要事項説明書にて重要事項を説明し、説明を受けた買主に署名捺印をいただく

⑥売買契約書の説明を行い売買契約書へ売主・買主が署名捺印して売買契約が成立

⑦住宅ローンの申込~審査~合格~住宅ローン契約

⑧残代金支払いと物件引き渡し、住宅の場合は鍵を受領。

メリット

わざわざ不動産会社へ行かなくても重要事項説明を自宅で受ける事ができる。
不動産に関わる知識を持ち合わせている方にとっては時短になる。

デメリット

ネット通信環境とカメラ・マイクが接続された会議ができる性能を持つパソコンが必要。
説明を受けている間は録画記録される。
机の上に重要事項説明書や添付資料を広げて分かりやすく説明する対面と比べ、画面の中で文章を読みながら説明を受けるので、時間が掛かり、目の負担が大きくなったり、疲労が生じる場合がある。

私見だが

昨年は実現化には時間がかかりそうと思ったが、平井デジタル改革相、河野規制改革相が指示した事により早まる可能性が出てきた。
しかし、⑤番だけをIT化してもメリットは少ない。売買契約書も含めて電子署名で完結できたり、第三者による取り引きの安全性を見守る仕組み(エスクローサービス)、建物のインスペクション義務化、住宅ローンの申込から融資までをスマホのみで完結できる仕組みなど重要事項説明以外の部分もIT化していかないとIT重説は誰も使わないだろう。
アメリカでは不動産購入に現地へ行く必要はなく、全てパソコンで通信し日本に居ながら購入できる。

日本ではまだまだ対面で説明することが続くだろう。
弊社でも対面で丁寧な説明を心がけて営業活動をしてる。
お問い合わせはお気軽に。

参考

国交省報道発表資料
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000208.html
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001359173.pdf

登録事業者募集・決定(個人を含む売買)
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000156.html

ITを活用した需要事項説明に係る社会実験のためのガイドライン概要
https://www.mlit.go.jp/common/001299411.pdf

呉市が立地適正化計画を策定

呉市が立地適正化計画を策定した

10月21日付の中国新聞で呉市の立地適正化計画策定を知った方も多いだろう。

 立地適正化計画とは、居住機能や医療・福祉・商業、公共交通等のさまざまな都市機能の誘導により、都市全域を見渡したマスタープランとして 位置づけられる市町村マスタープランの高度化版。
 簡単に言えば、人口減少が続く時代に合わせて、住居や商業施設を集約し持続可能な街づくりをすることである。
 呉市は小学生にも分かりやすく説明した「立地適正化計画ってなんだろう」を用意している。このページの最後にリンクを貼ってあるので興味が有る方はご覧頂きたい。

呉市が定めた居住誘導区域は、中央・宮原、警固屋、音戸、阿賀、広、仁方、安浦、郷原、昭和、吉浦、天応の約1,664.2haとなっている。

居住誘導区域の地図
居住誘導区域の地図、呉市立地適正化計画から引用

図を見ていただくとよく分かるが、現在の地名とはかけ離れ、その地域の一部分のみが居住誘導区域となっている点に注意していただきたい。
例えば宮原地区は宮原市民センターの近隣までであり、その先は指定外である。

呉市は計画の周知を進めながら、居住誘導区域内の空き家バンク充実や市営住宅の入居条件緩和で域外からの移住を促す。

都市機能誘導区域の利点

居住誘導区域の内側には都市機能誘導区域約953haを設け、商業施設や病院を集約していく。

都市機能誘導区域の地図
都市機能誘導区域の地図、呉市立地適正化計画から引用

都市機能誘導区域内での開発は税制面で国の支援を受けられ、開発許可についても手続きの簡素化で市が後押しする。
計画は12月末までに県を通じて国に提出する。

都市機能誘導区域内に土地がある…

商業施設や医療施設等の開発に向く土地なら、税制面でも優遇され開発許可も簡素化で建築しやすくなります。地域によっては地価が上る可能性もある。
地価が上がれば相続路線価も上がりますので、相続対策を検討しよう。

区域から外れたら…

今後居住誘導区域外で予想される事は、インフラサービスの低下、建物建築の制限、税優遇措置の終了が考えられる。道路や上下水道の整備や維持管理が無くなっていくだろうし、区域外での建築が許可制になるなど建築できなくなったり、固定資産税の優遇措置が無くなるかもしれない。

不動産市場だが、立地適正化計画が策定されたことにより、居住誘導区域外の土地は売れなくなることを示唆している。居住誘導区域外の不動産は将来の売却や賃貸が見込めなくなるだろう。
子や孫に残した負動産が売却も賃貸も出来ない負動産とならぬよう、今のうちに対策を立てるべきだ。
売るなら今のうちに売却したほうが良い。

相続対策や売却の相談は株式会社椿不動産へお気軽にどうぞ。

詳細は呉市のホームページに詳しく載っており、立地適正化計画からダウンロードしてご覧頂きたい。

参考(呉市のWebサイトへのリンク)

小学生から考える立地適正化計画
立地適正化計画ってなんだろう
https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/attachment/41577.pdf

立地適正化計画のページ
https://www.city.kure.lg.jp/site/ritteki/

立地適正化計画 概要版
https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/attachment/53198.pdf

立地適正化計画(全体版)
https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/attachment/53100.pdf

住宅ローンの完済年齢が上昇

10月5日付日本経済新聞が
住宅ローンの完済年齢が上昇している
年金生活が不安定になりかねない
老後リスク吟味必要
と一面で大きく報じた

最近は住宅ローンの返済期間35年は当たり前で、完済時満年齢80歳まで設定している金融機関が多いが、完済時満年齢85歳の金融期間が出てきた。実際に返済が出来るかどうかより、なんとかして売りたい不動産会社、買いたい購入者、貸したい金融機関の事情が見えてくる。
しかし、現実に85歳まで返済が出来るのだろうか。

データは住宅支援機構のフラット35利用者

2000年~2004年
・借入時平均年齢:37~38歳
・平均完済年齢:68.3歳
・平均借入金額:1,900万円
・平均返済期間:30年
・60歳時点の平均残高:700万円

2020年度上期
・借入時平均年齢:40.4歳
・平均完済年齢:73.1歳
・平均借入金額:3,100万円
・平均返済期間:32.7年
・60歳時点の平均残高:1,300万円

要因と状況

1.晩婚化により住宅取得時期が遅れている
20年間で3歳高くなった
2.超低金利により住宅価格が上昇している
借入額が約1,000万円以上増えた
3.返済期間の長期化
頭金を減らして多めに借りるため返済期間が長くなった

60歳定年が65歳に延びて、70歳まで再雇用する企業も多いが、再雇用の際は収入が半減する場合がほとんど。更に退職金も減少が続いており当てにならず、定年時に住宅ローンの完済が難しくなっている。

以上から、退職後に年金で住宅ローンの返済を続けるのは厳しくなることが予想され、年金だけの生活になると破綻する方も出てくるだろう。

対策

マイホームの購入を検討される方は住宅ローンの返済期間について何歳まで返済が可能か検討。
見込まれる退職金と住宅ローンの一括返済へ補填できる金額の確認。退職時に残る住宅ローンの元金を逆算し借入額と返済期間を決めて無理のない資金計画を立てることだ。
不安ならファイナンシャルプランナーに相談してほしい。

既に返済中の方は今のうちに返済計画の見直し(借り換え)や住み替え(資産の組み換え)等を検討することだ。信頼できる不動産会社へ相談してほしい。

参考

住宅金融支援機構 フラット35利用者調査
https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html

日経新聞
https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/aging-society/housing-loan/?n_cid=nk_chart_qr

日本FP協会(FPに相談する)
http://www.jafp.or.jp/confer/

住み替え(資産の組み換え)や相続対策のご相談は
株式会社椿不動産へ
https://tsubaki-f.com/contact2.php

高齢者の住宅ローン破綻
https://fumitomo.blogspot.com/2019/02/blog-post.html

 

21年度から過大規模校の隣接小学校へ入学可能に

中国新聞2020年9月11日付け朝刊によると
広島市教育委員会は2021年度、児童が多く過大になっている6小学校の入学予定の新一年生について希望すれば空き教室のある隣接校へ入学先を変更できる制度を導入する。


広島市に過大規模の小学校は14校あるが今後も児童数が増える見込みがある6校を対象にしている。
同様の制度は中学校進学について2005年度から導入されていた。

対象の6小学校は
①川内小学校
②祇園小学校
③山本小学校
④伴小学校
⑤春日野小学校
⑥井口小学校

背景
宅地開発やマンション建設で児童が増えており、仮設校舎を建設し対応しているが運動場が狭くなり運動会が開催しにくい等弊害もある。学校の新設は用地確保や予算を考えると難しい。

手続き
入学先の変更手続きは、来年1月末頃、各家庭に入学通知が届いた後にできる。
市教委は近くホームページでも詳細を表示する。

参考
広島市の中学校の隣接校選択については以下のページを参照してください。
広島市立中学校における「隣接校・行政区域内校選択制」について知りたい。
https://www.city.hiroshima.lg.jp/site/education/16152.html

広島市 小学校・中学校の通学区域一覧
https://www.city.hiroshima.lg.jp/site/education/16071.html

相続不動産のご売却は椿不動産

注目されるJR西広島駅北口区画整理事業

2020年8月27日付中国新聞朝刊の記事によると

広島市西区のJR西広島駅北口の土地区画整理事業について、広島市は事業地の半分強を近隣商業地域に用途変更する案を明らかにした。
用途変更が決まるとアストラムライン延伸の終点駅となる計画もあり、JR・広島電鉄と合わせて3つの公共交通機関の駅が結合し新たな商業エリアが誕生することとなる。

対象区域の用途地域は現在、第一種住居地域で、商業用途では3千平方メートルまでの店舗や事務所、ホテルに限られるが、近隣商業地域に変更されると、3千平方メートルを超える商業施設や映画館、カラオケ店などの遊戯施設も建てられるようになる。
活気のある街づくりが可能になり、新たな商業ゾーンが誕生する。

西広島駅では22年春に南北自由通路の暫定利用が始まり、区画整理は25年度末までに完成する見込み。30年前後にはアストラムライン延伸事業の終点駅となる計画もあり、西広島駅周辺が注目される事となる。

今後西広島駅周辺の地価は上昇していくのは間違いない。
周辺で土地をお持ちの方は、相続対策や有効可活用も必要となってくるだろう。
相続対策や有効活用のご相談はお気軽に 株式会社椿不動産へ。

中古住宅再生(広島市南区④)

令和2年6月1日にリフォ―ム工事に着手した中古マンション(相続不動産)が、7月11日完成致しました。今回はそのBefore Afterを是非ご覧ください!!

 

 

before

after

 

 

before

after

 

 

before

after

                   

築年数の経過した相続不動産を、現在のライフスタイルに合わせた間取り・内装仕上げしております。

 

 

少し長くなります・・・・・

現在全国的に空き家問題が深刻化していると良く耳にすると思いますが、総務省平成30年、住宅・土地統計調査では総住宅戸数の6240万7千戸のうち、空き家は849万9千戸(空き家率13.6%)と平成25年に比べ、29万3千戸増となっているようです。また空き家の半数以上の475万戸を占めているのが分譲マンションや賃貸アパートなどの共同住宅で、空き家の大きな要因が親からの「相続」が挙げられます。

一戸建ての場合は、更地にして新築住宅など建てられますが、分譲マンションは区分所有しているので、そのマンション自体を解体・・・・もちろん不可です。結果、分譲マンションを相続した相続人は、居住していないマンションの固定資産税+マンションの管理費+修繕積立金の負担が・・・。

 

次回、現在のライフスタイルに合わせる為にこだわった箇所をアップする予定です。

 

 

広島相続不動産のご相談は弊社まで・・・ 

中古再生住宅(佐伯区編)④

5月に着工した佐伯区再生住宅ですが今月25日の完成に向けて、これからのライフスタイルに合わせた形に着々と変化しております。

今回は家の顔とも言われる玄関廻りリフォームをご紹介します。

着工前

着工後

今回採用したのは作動が簡単アルミ製玄関ドアです。

色は玄関ポーチ柱に合わせたシルキーノーチェを選びました。明るい玄関が出迎えてくれています。

特徴は

①リフォーム前の鋼製ドアに比べて軽いという特徴があります。 ※小さいお子様でも簡単に開閉できますよ。

②またアルミ製はメンテナンスフリーになりますので玄関ドアの塗装も不要です!

塗装の話がでましたので・・・

実は今回のリフォームでは外壁塗装も行っています。

塗装前

※写真ではわかりづらいですが、コーキングの切れ・北面に藻の繁殖、汚れが確認されていました。

塗装中

※足場をかけた際に屋根の点検を行っております。瓦の割れは確認されておりません。また、屋根裏等にも雨漏れ跡は確認されませんでしたので将来の買主様も安心ですね!!!

塗装後

※今回の塗料はシリコン素材(耐用年数10~15年)を採用しました。入居後、最大15年はメンテナンス不要です。【耐用年数はあくまで目安になります。日当たり等で劣化の進行は違ってきます。ご了承ください。】

因みに軽度の汚れ、藻の繁殖等は中性洗剤(食器用洗剤)を使い、毛先の柔らかいブラシで擦ってあげると綺麗になるそうです。

玄関ドア以外にも玄関収納も交換しました。

着工前

着工後

トールサイズの玄関収納で片側がミラータイプになってます。

出勤前のご主人様・奥様、通学前のお子様の身だしなみ最終チェックに使っていただけます。

最後にインターホンをカメラ付きインターホンに交換しました。

防犯上を考慮して交換を行いました。小さいお子様がお留守番中でも安心です!!!また録画機能も付いていますので、ご不在時に誰がいつ来たかも確認いただけます。

次回は今回のリフォーム内容を一挙大公開いたします。

完成が楽しみですね!!!

 

 

中古住宅再生(広島市南区③)

令和2年6月1日にリフォ―ム工事に着手した中古マンション(相続不動産)も、7月11日完成に向け着々と進んでいす。相続不動産は現在のライフスタイルに合わないのが多く、現代のニーズに合わせる必要があります。   ※コストの事も考え、しっかり調査!調査!調査!

では現代のニーズとは・・・中古マンションを購入された方の満足度  (国土交通省)

中古マンションは購入後44%の方が収納に関して不満があるようです。また国土交通省以外のデータですが、マンションを購入された方の半数は収納と防音に不満があると・・・

 

ちなみに相続不動産の間取り・・・

再生後(リフォ―ム)の間取り・・・

  

ウォ―クインクローゼットが2か所も

 

※主寝室からのウォ―クインクローゼット

 

専有面積が壁芯で89.12㎡(公簿86.46㎡)の為、広々収納スペースを確保!面積も広く収納広々でフルリフォ―ム済な為、差別化できており、何よりエンドユーザー様への不満を少しでも解消できていると信じて・・・完成を迎えています。

 

7/11完成の為、次回完成写真をアップさせます。上品で落ち着いたやさしい色合いにしています・・・楽しみです。

 

 

広島相続不動産のご相談は弊社まで・・・