既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。
このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。
第1回目はマンションの概要について書いてみます。
分譲マンションとは
マンション（共同住宅）の区分された部屋を戸別に登記して、個人や法人が所有し、住宅や投資目的で購入できるマンションのことです。分譲マンションは、賃貸マンションと違い、購入者が部屋の所有者（区分所有者）となります。以下に、分譲マンションに関する主な特徴をいくつか挙げます。
※マンション所有者＝区分所有者
所有権
分譲マンションを購入すると、専有部分（部屋）や共用部分（駐車場、エントランス、エレベーターなど）の所有権が得られます。また、管理組合が組織され、区分所有者は管理組合員となり、共用部分の維持管理や運営を行います。
※現実には維持管理を管理会社へ委託しています。
資産価値
分譲マンションは、自己資産としての価値があります。また、将来的に売却や賃貸に出すことで収益を得ることができます。
自由なリフォーム
分譲マンションの所有者は、専有部分を自分の好みに合わせてリフォームや内装変更ができます（ただし、建物の構造や他の住民に影響を与えない範囲内で）。
管理費・修繕積立金
分譲マンションの所有者は、共用施設の維持管理費用や修繕積立金を支払う必要があります。これらの費用は、管理組合が決定し、組合員である所有者が負担します。
バルコニーは共用部分
専有部分に設置されたバルコニーはそこに住む人が専ら使用できる専用使用部分であり、専有部分ではなく共用部分です。従って、勝手に改造や模様替えは出来ません。また、多くのバルコニーは非常時の避難経路になっており、通行を妨げるような使用方法（倉庫を置く等）は禁じられています。
マンションの面積表示
マンションの広告を見ると専有部分の面積表示に「壁芯」「公簿」「登記」などの表記が付いています。
「壁芯」はマンションの部屋の面積を設計図書の壁の中心で図った面積を表示してあります。面積に壁の厚みやメーターボックス、配管スペースの共用部分も含まれます。
「公簿」「登記」は壁の内法を図った面積で、メーターボックスや配管スペースも除いて図った面積となり、「壁芯」より概ね6％狭い面積となります。
売買時に各種減税を受けるには「登記」による専有面積が40㎡以上必要となります。
おまけ
今話題の ChatGPT に
「分譲マンションに住むときの注意事項を小学生にわかるように説明して」
と質問したら以下の答えが返ってきました。
ChatGPTの答え
分譲マンションに住むときには、次のようなことに注意しなければなりませんよ。これを読んで、マンションライフを楽しみながら、他の人たちともうまくやっていこうね。
静かに過ごす: マンションでは、たくさんの人が一緒に住んでいるから、自分だけでなく、他の人のことも考えて行動しないといけないんだ。大きな音を出したり、走り回ったりすると、他の人に迷惑をかけてしまうから、静かに過ごすことが大切だよ。
共有スペースを大切にする: マンションにはみんなで使う場所があるんだ。それを共有スペースというんだけど、これはエレベーターや廊下、駐車場などさまざまな場所があるよ。これらの場所も自分の家のようにきれいに使い、他の人が使いやすいように心掛けよう。
ルールを守る: マンションには、「マンションのルール」があるんだ。これはゴミの出し方やペットの飼い方など、マンションで生活するためのルールだよ。これを守らないと、他の人に迷惑をかけてしまうから、必ずルールを守るようにしよう。
自分の部屋を大切にする: 自分の部屋は自分だけの大切な場所だよ。だから、壁に穴をあけたり、床を傷つけたりしないように注意しよう。自分の部屋を大切にすることで、長く快適に住むことができるんだ。
挨拶をする: マンションでは、たくさんの人が一緒に住んでいるから、挨拶をして友達を増やすことも大切だよ。エレベーターで会った人に「こんにちは」や「こんばんは」と挨拶をすると、みんなが笑顔になるよ。
これらのことを覚えて、マンションで楽しく過ごしてね！
参考
建物の区分所有に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
※区分所有法抜粋
（建物の区分所有）
第一条 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
（定義）
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
２ この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
５ この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
６ この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。
（区分所有者の団体）
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
（共用部分）
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２ 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。