「地価の二極化：今、注目すべき上昇エリアと避けるべき下落エリア」

地価動向が二極化する中で、上昇が期待されるエリアと避けるべき下落エリアを解説します。地域ごとの地価動向を見極め、最適な投資戦略を立てましょう。

前回のブログの続きになります。

前回は広島県で不動産投資をする場合のエリア選別について、人口動態データから考察しました。2013年から2023年にかけて広島で人口が上昇しているエリアは、広島市の中区、南区、安佐南区、佐伯区の4エリアで、一番上昇しているのは中区でしたね。

今回は国土交通省が公表している地価公示データを基に、考察していきます。

〇全国の地価動向

※参照：https://tochidai.info/ (土地相場がわかる土地代データ)を基に作成。

こちらは、2014年から2024年にかけての公示価格変動率を示したグラフになります。こうしてみると、広島市がかなり健闘しているのがわかりますね。中国地方で比較すると、山口県は下落しているエリアに該当しますので、不動産投資エリアから除外したほうが良いでしょう。

※参照：https://tochidai.info/ (土地相場がわかる土地代データ)を基に作成。

こちらのグラフは2014年から2024年にかけての対前年比変動率の平均を算出したグラフです。このデータからは安定して上昇しているエリアを確認することができます。

直近10年で一番地価が上昇しているのは、福岡県であることがわかります。福岡県ではここ10年で再開発が積極的に進んでいますので、その影響であると思われます。各エリアの開発計画についての解説は、また別の機会でしたいと思います。

広島市も他県と比較すると上昇率は低くないため、広島市の不動産に投資する選択は悪くないと言えそうです。

〇広島県内の地価動向について

※参照：https://tochidai.info/ (土地相場がわかる土地代データ)を基に作成。

こちらは、広島県内における、平均公示価格上位5エリアで比較した公示価格変動率のグラフになります。こうして数値にして比較すると全然違うことがわかりますよね♪

広島市が10年で約36％上昇しているのに対し、呉市はわずか約2.8％しか上昇していません。その差は12倍以上です！

次に広島市内で細分化すると………

※参照：https://tochidai.info/ (土地相場がわかる土地代データ)を基に作成。

広島市は上昇しているとわかりましたが、こうして確認すると広島市内でもかなり差があることがわかります。

中区と南区が他エリアに比べ、大きく上昇していますが、安芸区と安佐北区はほとんど上昇していませんね。

広島市ならどこの不動産に投資してもよいというわけではないということです。さらに細分化すると中区と南区の中でもエリアごとに差があるのですが、今回はここまでの考察とします。

〇不動産投資・資産組み換え等のご相談は椿不動産まで‼

少しでも気になった方は、ぜひお気軽にご相談ください♪

次回は、今回の続きとして「広島で不動産投資をするならどのエリア？パート③」を投稿予定です。マンション価格データを基に考察予定ですので、ご興味のある方はぜひチェックしてくださいね！

文：株式会社椿不動産　東京支店　向原　

「人口減少時代の不動産投資戦略：地域ごとの人口動態から読み解く不動産投資エリアの選別」

〇全国の人口動態について

上記は、広島・福岡・大阪・東京での人口推移予測を比較したグラフですが、2020年時点に比べ、4都市で比較すると将来的に人口が増加していくのは東京都・東京23区・福岡市だけなのがわかります。以前コラムにも書きましたが、人口が増加している東京23区の新築マンション価格相場は上昇を続けており、現在は1億円を超えています。

新築マンション価格上昇については、建築費の上昇や新築マンション供給戸数の減少による希少性アップなどの要因もありますが、人口が増加していくエリアでは不動産需要が高くなっていきますし、人口増加も不動産価格に影響するファクターの一つと言えるでしょう。

〇広島県内の人口動態は？

不動産投資をするなら東京が無難であることは間違いないのですが、東京の不動産価格はかなり上昇してきており、資産に余裕がある方でないと、購入自体が難しいです。

広島県は人口減少傾向であることは先ほどのグラフよりわかりましたが、それでは広島の物件に不動産投資をすることは微妙なのではないかと懸念がありますよね。

実は、広島県内でも人口が増加しているエリアが存在しています。

こうして比較してみると、きれいに人口が増加しているエリアと減少しているエリアにわかれていますね。

不動産投資をする上でエリアの選別するなら、広島市の中でも中区の物件に投資をするのが良さそうであることがわかりますね♪

〇不動産投資・資産組み換え等のご相談は椿不動産まで‼

少しでも気になった方は、ぜひお気軽にご相談ください♪

次回は、今回の続きとして「広島で不動産投資をするならどのエリア？パート②」を投稿予定です。地価公示データを基に考察予定ですので、ご興味のある方はぜひチェックしてくださいね！

文：株式会社椿不動産　東京支店　向原　

エジプトビジョン2030の中には様々な政策が掲げされていますが、今回は首都移転計画について解説いたします♪

フィリピンについて詳細な内容が知りたい方は以下の画像リンクをクリックしてください♪

次回は、エジプトの海外不動産について投稿予定ですのでご興味ある方はそちらもチェックをお願い致します！

※本ブログの資料はAPI Gateway、およびDawin Asset Partners作成～譲渡資料より抜粋・再編集したものです。

不動産取引に関わる人の死の告知について、国土交通省がガイドラインを発表

２０２１年１０月８日、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定した。
これは不動産の売買や貸借をする際に買主や借主が「もしその事実を知っていたら契約をしなかった」様な契約締結の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事案については、宅地建物取引業者は買主や借主へ告知が必要となっている。
しかし、自殺や殺人事件は当然として、自然死や事故死まで何もかも告知が必要か、何年後まで必要か等これまで様々な意見があった。
また、トラブルも多く告知に関する基準のようなものが求めれられていた。

そこで、国土交通省は令和2年2月に検討会を設置し、今年5月には広く国民の意見を求むパブリック・コメントを募集、10月8日にガイドラインを発表した。

この「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は宅地建物取引業者の義務の判断基準であって、万一紛争が生じた場合の民事上の責任を回避できるものではない。

１．取引の対象となる不動産において生じた人の死に関する事案。
２．住宅として用いられる不動産（居住用不動産）。
３．媒介を行う宅地建物取引業者において、売主・貸主に対して、告知書等の書面に過去に生じた事案についての記載を求める。その際に故意に告知しなかった場合は民事上の責任を問われる可能性がある旨を伝える。
４．売主や貸主から告知がない場合でも人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、売主・貸主に確認する必要がある。
５．契約後、引き渡しまでに知った場合についても告知義務がある。

告げなくてもよい場合について

①　老衰・病死など、自然死。階段からの転落や入浴中の溺死、食事中の誤嚥等事故死。
ただし、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては告知が必要。
②　賃貸借取引において、概ね３年が経過した場合。
集合住宅の共用部分（ベランダ・共用玄関・階段・廊下・エレベーター）は賃貸借取引の対象不動産と同様に扱う。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
③　対象不動産の隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において、①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃が行われた場合。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。

上記①～③以外の場合は告知が必要

自殺や殺人事件等による人の死は告知が必要
告知は事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合には発覚時期）、場所、死因（不明の場合はその旨）及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨。
売主・貸主から不明であると回答された場合、あるいは無回答の場合にはその旨を告げれば事足りるものとする。

留意事項

遺族の名誉及び生活の平穏に配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。

簡単にまとめると
日常発生しうる自然死や事故死については、発見まで数日程度で特殊清掃まで及ばなければ告知は不要。
その他については告知が必要。
ただし、賃貸借契約では概ね３年が経過すれば告知は不要となる。

詳細はリンク先のガイドラインを参照されたい。

【参考】
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf

ペットと住むのが普通の世の中にはなっているが、仕事も猫と一緒が許される時代になったようだ。

6月24日午前7時「NHKニュース　おはよう日本」で放映された

▼特集「コロナ禍でネコ動画がひらく新たな世界」

ではコロナ禍でステイホームがもたらした生活の変化により、猫を買う人が増加し飼い始めて知った猫の生態や思いがけない行動を動画でSNSにアップする人が増えた。同時に観る人も増えている。
毎日飼い猫の動画や写真をアップした女性は編集者の仕事を得るきっかけになった例も紹介。

一方、職場がテレワークになり社内のミーティングに猫の参加を許可した会社も。映像に猫が入って和みながらミーティングが進む。
取引先とのビデオ商談でも飼い猫が画面に映ることにより、猫の話題がアイスブレークとなり商談もスムースに進む事例を紹介。

朝から流れるニュースを見て益々ペットを飼う方が増えそうだと感じた。

筆者も猫を飼っており、テレワーク時はそばに猫が居てくれる。
小さい頃から高校生くらいまで家には猫が居た。
猫以外にも犬や山羊、鶏も居て世話をさせられたものだ。

20代の賃貸住まいのときに子猫を引き取る必要があり、大家に内緒で飼っていたが、あまりにも活発な子猫で手を焼き、実家へ引き取ってもらったことがある。
それ以来、猫を飼うことの決断が出来なかった。

その後そろそろ終活を考えなければいけない頃、また、猫を飼いたい思いが強くなり、猫の余命(15年～20年)と夫婦の余命を比較すると今が最後の決断時期と考え、保護猫を迎えることとなった。
因みに持ち家一戸建てで完全室内飼いである。

我が家にやってきた猫は優しい猫で、人に対して爪を立てることをしない。寝る時もベッドの足元に丸く寄り添って寝ている。一緒に過ごす時間とともにだんだん甘えん坊になってきたが、野良猫だったためか、かなり臆病で夫婦以外に誰にも懐かず、他人の声がしたり姿を見ると隠れてしまう。

おやつやご飯の時間に催促してくるが、仕事をしているときは邪魔をしない。

気遣いもできる猫だ。

猫と一緒に過ごして気づいたことがある。

運動が大事、運動しないとご飯を食べないし、うんちも出ない。
睡眠が大事、昼間は一日寝ている様子だが、夜はベッドに来る前にリビングで走り回ったりして大運動会をしている様だ。
爪とぎ、建物に傷をつけられないよう対策をと思っていたが、ダンボール製の爪とぎとキャットタワーの柱が爪とぎになっているので、そこで爪とぎをするように躾けたら、他では爪とぎをしない。
柱も壁も襖も障子紙も布製のソファも無傷である。

さて、前置きが長くなったが、最近はペットと住む方が多くなってきた。
賃貸住宅もペット対応物件から埋まっていきペット不可だとなかなか決まらないこともあるようだ。
分譲マンションの販売でも新築マンションは9割以上がペット対応となっている。
ペットと住むマイホームであれば所有者本人の責任である。
しかし、賃貸住宅となると家主も気をつけなければならないことがある。

ペットにまつわるトラブル例をふたつ

【ペット禁止のときから入居されている方からの苦情】

ペットアレルギーがあり、ペット不可だから入居したのに数年後咳が止まらなくなったり蕁麻疹が出てくるようになった。見ると隣の部屋でペットを飼っていた。強いアレルギー反応が出ると死亡することもあり当人にとっては重要な問題である。
ペット不可の共同住宅では安易にペット可にしないことだ。

【退去時のトラブル】

退去時に家主が立ち会うため室内に入ると目を疑うような光景が。
猫の場合、柱や壁、襖等いたる所にひっかき傷が。
犬の場合、ペット臭と建具や建具のハンドルまで傷が。
これらは多頭飼いの時によく見られる光景です。
一匹だけを飼っているときは、犬で中型犬や大型犬でない限り極端な損傷は無いものだ。

大家さんの対策

１．ペットを許可する際、「飼育できるのは１匹に限る」と明記すること。
複数のペットを飼えば喧嘩もするしじゃれ合います。買主の目が届かなくなり傷みも増える。

２．ペット対応の仕上げに改装すること。室内の壁は腰の高さまでメラミンボードや腰壁材料で仕上げる。又は腰までの高さと腰以上でクロスを分け間に帯クロスを入れることにより、オシャレになるし退去時の修繕費を抑えることが出来る。
掃除機のヘッドが当たったり子供やペットが傷つけても殆どは腰までの高さ。腰以下のクロスを張り替える様にすれば経済的。

中国新聞2020年9月11日付け朝刊によると
広島市教育委員会は2021年度、児童が多く過大になっている６小学校の入学予定の新一年生について希望すれば空き教室のある隣接校へ入学先を変更できる制度を導入する。

広島市に過大規模の小学校は１４校あるが今後も児童数が増える見込みがある６校を対象にしている。
同様の制度は中学校進学について２００５年度から導入されていた。

対象の６小学校は
①川内小学校
②祇園小学校
③山本小学校
④伴小学校
⑤春日野小学校
⑥井口小学校

背景
宅地開発やマンション建設で児童が増えており、仮設校舎を建設し対応しているが運動場が狭くなり運動会が開催しにくい等弊害もある。学校の新設は用地確保や予算を考えると難しい。

手続き
入学先の変更手続きは、来年１月末頃、各家庭に入学通知が届いた後にできる。
市教委は近くホームページでも詳細を表示する。

参考
広島市の中学校の隣接校選択については以下のページを参照してください。
広島市立中学校における「隣接校・行政区域内校選択制」について知りたい。
https://www.city.hiroshima.lg.jp/site/education/16152.html

広島市　小学校・中学校の通学区域一覧
https://www.city.hiroshima.lg.jp/site/education/16071.html

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