居住用不動産売却時の3,000万円特別控除と配偶者控除の特例を使った配偶者への上手な財産移転のお話です。
マイホームを売却したら売却した不動産の譲渡所得が3,000万円以下なら税金の支払いは不要です。
居住用不動産売却時の3,000万円特別控除と言われるものです。
実際に生活している居住用の不動産であることが条件ですが、上手に利用すると配偶者への財産移転が可能となります。
ご夫婦でお住まいの不動産から新居へ居住する計画が有る方の場合、次の方法で税負担の少ない配偶者への財産移転が可能です。
例えば、郊外の一戸建てから都心おマンションへ住み替えをする場合を一例に考えてみます。
まずは配偶者控除の特例を利用します。
今のお住まいを配偶者へ居住用不動産として贈与します。
婚姻して20年以上経過しているご夫婦が居住用不動産の贈与を受けたときは基礎控除110万円の他に2,000万円を控除することが出来る制度を利用します。
路線価の評価で計算した土地価格と建物の固定資産税評価額の合計額が2,000万円以下の土地建物であれば、贈与税はかかりません。
贈与後も今までと変わりなくしばらく住み続けます。
次に居住用財産の3,000万円特別控除を使用します。
新居に引越し後、奥様の財産となった居住用不動産を売却します。
譲渡所得が3,000万円以下なら居住用財産3,000万円特別控除を利用するので譲渡所得税や住民税が控除され、税負担はありません。
また、所有期間が10年以上であれば、譲渡所得が3,000万円を超えても、6,000万円以下の部分については軽減税率が適用されますので、税負担が軽くなります。
この特例は、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すれば適用されます。
住み替え先について
新居の購入資金に配偶者の売却資金を使う事も可能ですが、配偶者の老後資金にまわして、新居は相続発生時に居住用として配偶者が相続することで住まいが確保できます。
注意事項
実際の税計算は税理士にご依頼下さい。
本記事は令和4年10月現在の税制を元に書かれています。将来税制が変わった際はご容赦下さい。
この様な不動産の売却や住み替えのご相談は椿不動産へ。
参考
国税庁 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm
国税庁 マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
国税庁 居住用財産を譲渡した場合の特例的要チェック表
https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/topics/tokurei/pdf_r02/15.pdf
国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm