老朽マンション建替え促進に法改正

葉梨康弘法相は9月2日の記者会見で、老朽化した分譲マンションの建て替え要件を緩和するため、区分所有者法改正などの検討を12日の法制審議会に諮問すると発表した。

分譲マンションに住んだことがない方にとっては何のことか分からないと思うが、これからマンションの購入を検討される方や現在マンションにお住まいの方は参考にしていただきたい。

背景（現状）

1. 1. 　2021年末時点で築40年以上のマンションは116万戸。10年後は249万戸、20年後は425万戸に増える見込み。
  2. 　築40年以上のマンションで所有者不明の部屋が存在する割合は13％を超えている。
  3. 　築40年以上のマンション住民の約半数が70代以上。高齢になるほど収入や資産が少ないので建て替えに及び腰。昭和56年5月31日までに建築の確認申請された（昭和57年から昭和58年に完成したマンションに存在する）旧耐震のマンションは地震時に被害が大きい恐れがある。
  4. 　建て替えには区分所有者の5分の4以上の同意が必要。
  5. 　分譲マンションの建て替え件数は予定を含め平成31年4月1日現在で278件と極端に少ない。

これまでの区分所有法改正

1. 1. 　1984年、建て替えには区分所有者全員の同意が必要だったのを多数決に緩和。
  2. 　2003年、建て替えに必要な要件を区分所有者5分の4以上の同意に改正。

問題点

1. 1. 　費用がかかる（引越し費用や仮住まい費用、建て替え費用負担金、その中でも建て替え費用負担金は容積率に余裕が無い場合60㎡で約2,000万円）
  2. 　高齢化（何年住むか分からないのでこのままで良い、ついのすみかにしたい）
  3. 　容積率（現状が目一杯容積率を使用しており余裕が無い）により建て替えにくい。
  4. 　地方都市は地価が高くないので建て替えのメリットが無い。空室が増えるとスラム化のおそれがある。
  5. 　相続を経て所有者がわからない部屋が有る。

対策として区分所有法改正を諮問

１．建て替え決議を５分の４の同意から４分の３や３分の２に引き下げを検討

２．所在不明の所有者は「反対」とみなされているが、不明者は決議から除外できる仕組みを検討。

３．被災マンション法の見直し（建て替えや敷地売却の合意要件緩和）を検討。

私見だが、
法改正により、今までより建て替えしやすくなると役人は言うが、そう簡単ではない。容積率に余裕がなければ、工事費（建物解体費用と新築工事費用）の負担は60㎡で概算2,000万円となる。容積率に余裕があり余った分を工事費に充てることができれば、工事費負担は1,000万円とか数百万円のことも有るだろう。
しかし、高齢者にとって、老後資金から数百万円から2,000万円の工事費と仮住まい費用を負担するのは厳しいものが有る。
平均余命で残りの人生が10年〜15年の老人に賛成しろと迫っても断られる確率が高い。
マンション建替えのハードルは高いのだ。

広島市でマンション建て替え事例が2件あるが、何方も容積率に余裕があったため成功した。
一方、建替よりも延命を選択した事例も。広島市西区で昭和49年に建築された旧耐震のマンションを大規模改修で耐震補強して新耐震基準適合にしたマンションが1件ある。
国交省は「適切なメンテナンスを施した鉄筋コンクリート造の分譲マンションは耐用年数が100年以上」とアナウンスしている。

何れにしても建築後40年以上経つマンションは20年後、30年後に、管理組合でマンション建替えや大規模修繕（耐震工事や給排水管交換を含む工事）の議題が上るだろう。その時に慌てないためにも、しっかりと資金を貯めておいたほうが良い。
住んでいる方は、日頃から管理組合の理事会や通常総会に出席したり、議事録をチェックして話題が出るようなら、すぐに売却するのも選択肢の一つ。

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参考資料

法務大臣閣議後記者会見
https://www.moj.go.jp/hisho/kouhou/hisho08_00333.html

国交省　マンション政策
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000040.html

マンション管理・再生ポータルサイト
https://2021mansionkan-web.com/

国交省　マンション建替円滑化法の改正概要（PDF）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

国交省　マンションの改修・建替え等について
https://www.mlit.go.jp/common/000028135.pdf

国交省　「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介
https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf

広島県　広島県マンション管理適正化推進指針
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/soshiki/108/mankansuishinshishin.html