投稿者: 香川文人

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第6回目は「マンションの構造と音の問題」について書いてみます。

マンションの構造と音の問題

マンションの構造は主に鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で、木造や軽量鉄骨造のアパートと比べると音は響きにくい構造となっています。

しかし、残念ながらマンションでもアパート同様音に関するトラブルがあります。

共同住宅の宿命と申しましょうか、避けて通れない問題でもあります。

1. 音の伝播の原理

音は振動として伝わります。マンションでは主に2つの方法で音が伝わることが一般的です。

• • 空気中の伝播: 話す声や音楽などの音が空気を通じて伝わります。
  • 構造伝播: 人が歩く、家具を動かすなどの振動が床や壁を通じて伝わります。

1. 1. 1. 空気中の伝播は多人数で大声を出したり、楽器を鳴らす、テレビの音を大きく鳴らすなどの音が聞こえるものです。
      2. 階上の音が気になる場合、それは通常、歩行や物の落下、建具の開け締めなどから生じるインパクトノイズである可能性が高いです。

2. マンションの構造と音の問題

2.1 壁・床・天井の構造

壁や床、天井の材料とその厚さは、音の伝わり方に大きく影響します。

• • 薄い壁: 薄い壁や軽量な材料は、隣接する部屋の音を容易に通す可能性があります。

2.2 階間の騒音

特に階間の騒音は、多層階のマンションではよくある問題です。

• • 幼い子どもたちが走り回る音
  • 物を落とした時の音
  • 建具を勢いよく開閉した時の音
  • テレビやオーディオ音量が大きい時の音
  • ピアノなど楽器を鳴らした時の音
  • 掃除機や洗濯機などの機械音

3. 対策

具体的な騒音問題に対しては、専門の建築士や管理組合に相談するとよいでしょう。遮音のための工法や材料を適切に選ぶだけでなく、住人同士の協力も重要です。例えば、騒音が特に気になる時間帯におけるルール作りなどが効果的な場合があります。

• • 階上の住人にカーペットの敷設をお願いすることで、インパクトノイズを軽減できることがあります。特に、歩行音に対して効果的な対策となる場合が多いです。
  • 天井に吸音材を取り付けることで、部屋の中での反響を減らし、階上からの音を和らげる効果が期待できます。また、天井に防音パネルを設置することで、階上からの音の進入を減らすことができることがあります。
  • 窓に防音カーテンを取り付けると、部屋全体の響きを減らす効果があります。これは、階上の音だけでなく、外部からの騒音に対しても効果的です。

4.一番は階上住人とのコミュニケーション

階上の住人と話し合い、問題の認識を共有することが有効な場合もあります。共感と協調の精神で、解決策を探ることが重要です。

• • マンション内の共有エリアや隣接する住居との騒音トラブルを回避するために、コミュニティ全体でのガイドラインが役立つ場合があります。

参考

SUUMO マンションの騒音トラブルはどう対処する？　よくある実例と対策

 

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第5回目は「管理費等と修繕積立金」について書いてみます。

管理費と修繕積立金

管理費

管理費は、マンションを所有している人々が共有の部分を使うために毎月払うお金です。これは、マンションの共有部分や施設の維持と運営に使われます。具体的な内容は以下の通りです。

• • • 清掃費：共有の廊下やエントランス、エレベーターなどをきれいに保つためにお金が使われます。
    • 警備費：セキュリティや管理のために、警備員や監視カメラなどが維持されます。
    • エレベーター費：エレベーターの保守や修理に使われます。
    • 共有施設費：共有のプール、ジム、パーティールームなどの設備の維持に使われます。
    • 共有部分の照明や電力費：廊下や共有エリアの電気代も含まれます。
    • 管理会社の報酬：管理会社に支払われる報酬や各種手数料も含まれます。

管理費は、住区分所有者全員が分担して支払う必要があります。金額はマンションの大きさや設備によって異なります。

修繕積立金

修繕積立金は、将来の修繕や大規模な改修工事に備えるために毎月少しずつ貯金しておくお金です。具体的な内容は以下の通りです。

• • • 建物の修繕：マンションの外壁や屋根、エレベーター、共有の配管など、時間が経つと劣化する部分を修理・改修するための資金です。
    • 共有部分のリニューアル：共有の部分や施設の改良・アップグレードのために使われます。例えば、新しいエントランスやプールの改装です。
    • 非常時の対応：火災や地震のような非常事態に備え、建物を安全に維持するための資金も含まれます。

修繕積立金は、将来の予想される修繕やメンテナンスのために、コミュニティ全体でお金を積み立てておくことが大切です。これによって、予期せぬ出費を一度にまとめて支払う必要がなくなり、マンションが長寿命で快適に保たれます。

要するに、管理費は日常の維持費用で、修繕積立金は将来の大規模な修繕や改修のためにお金を貯めるための積み立てです。どちらも住民全員の協力によって適切に管理される必要があります。

管理費と修繕積立金の重要なポイント

• • • 支払い方法：管理費と修繕積立金は、通常、毎月の支払いです。マンションの管理会社または組合が金額を計算し、住民に請求書を送ります。住民は指定された期日までに支払う必要があります。
    • 金額の変動：管理費と修繕積立金の金額は、マンションの状態や設備の維持に応じて変動することがあります。大規模な修繕計画がある場合、修繕積立金の金額が増えることがあります。
    • コミュニケーション：住民は、管理費と修繕積立金の使途や予算について透明で明確な情報を求める権利があります。住民集会や報告書を通じて情報を共有し、住民の理解と協力を促すことが大切です。
    • 適正な使用：管理費と修繕積立金は、マンションの維持と住民の快適な生活のために使われます。無駄遣いを避け、資金を適切に管理することが重要です。
    • 予算計画：マンションの管理会社や組合は、長期的な予算計画を立てることがあります。これには将来の修繕予定（長期修繕計画）や大規模なプロジェクトに必要な資金を確保することが含まれます。

管理費は日常の維持費用で、修繕積立金は将来の修繕や改修のために貯金しておくお金と考えてください。マンション全体の共同作業によって、快適で安全な住環境を維持するための資金を確保し、協力し合うことが大切です。

注意すべき点

管理費と修繕積立金に関連して、注意すべき重要な点がいくつかあります。以下にその点を説明します。

• • • 予算と透明性：区分所有者は、管理会社や組合から提供される予算と財務情報にアクセスできる権利があります。予算がどのように使われるのか、修繕積立金の使途が具体的にどうなるのか、透明で理解しやすい情報を提供することが重要です。
    • 貯金の必要性：修繕積立金は将来の予期せぬ出費に備えるために重要です。低い金額で積み立てると、将来の修繕に不足する可能性が高まります。適切な金額を積み立てることが大切です。
    • 緊急修繕への備え：突発的な修繕が必要な場合に備えて、緊急修繕基金を設けることが賢明です。緊急の修繕が必要な場合、この基金から支出できるため、住民の負担を軽減できます。
    • 予備予算と計画：管理会社や組合は、将来の修繕やメンテナンスの予算計画を策定し、適切な計画を持つことが重要です。これにより、予期せぬ出費を最小限に抑え、区分所有者に安心感を提供できます。
    • 区分所有者の参加：区分所有者は、管理会社や組合に参加し、予算やプロジェクトについて提案や意見を述べることができます。積極的な参加によって、コミュニティ全体の利益を考えた意思決定が行われます。
    • 法的基準の遵守：管理費と修繕積立金に関する法的基準や契約条件を守ることが不可欠です。法的義務を守ることによって、トラブルを避け、コミュニティ全体の安定性を確保できます。

これらの注意点を考慮し、管理費と修繕積立金を適切に管理することで、分譲マンションコミュニティは長寿命で繁栄し、区分所有者にとって快適な生活環境を提供できます。

修繕積立金不足問題

近年長期間外壁などが修繕されない老朽化マンションが増えており社会問題となっています。NHKでもスペシャル番組で報道されております。
新築時にしっかりとした長期修繕計画と修繕積立金の値上げ計画を立てることが重要です。
国土交通省が修繕積立金に関するガイドラインを発表しています。将来、修繕積立金がどの程度必要か参考にしてみてください。

---

「管理費等」の「等」については、管理組合によっては、マンションが位置する町内会の町内会費等が含まれる場合があるため、管理費等と表示しています。

---

参考

建物の区分所有等に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069

マンションの修繕積立金に関するガイドライン（2023年版）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf

 

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第4回目は「管理組合と管理会社」について書いてみます。

管理組合とは

新築マンションが分譲されると管理組合が設立され、部屋を買った人（区分所有者）は全員管理組合の組合員になります。

マンション法（建物の区分所有等に関する法律）第3条によると
「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」
とあります。

　新築分譲マンションが完成し入居が始まると、販売会社が初めての管理組合の総会を開催し、今後の管理組合運営方法や委託する管理会社との管理委託契約について説明があります。管理会社からは受託する管理委託契約の仕様等について説明があります。

　中古で購入した場合、管理組合や管理会社の連絡先などを不動産仲介会社が重要事項説明で説明してくれますが、契約時は緊張もしているだろうし、売買契約のことで頭がいっぱいであり覚えていない方が殆どではないだろうか。

　マンションの管理組合は、マンションに住んでいる人々が共同で建物や共有施設の管理を行うために結成される団体です。マンションの住民（区分所有者であり、組合員である）が集まり、共有の問題や決定事項について話し合い、適切な管理や維持を行う役割を果たしています。

管理組合の役員

　管理組合は、区分所有者全員が組合員となり、区分所有者から選挙で選ばれた者が管理組合の役員として運営をします。役員には、理事長や副理事長、会計係、理事などが含まれることがあります。これらの役員は、管理組合の運営を担当し、区分所有者の利益や共有施設の維持管理に努めます。

管理組合の役割

　管理組合の役割はいくつかあります。
まず、共有の施設や設備の管理です。例えば、エレベーターや廊下、駐車場、共用の庭園やプールなど、住民全員が利用する施設を管理し、必要なメンテナンスや修繕を行います。

　管理組合は、マンションの維持や修繕に関する計画や予算を策定します。建物や共有部分の修理や改装、防災対策など、大切な事項を区分所有者と協議して決めます。そのため、予算の使い道や修繕工事の契約などについて、住民の意見を聞いたり、組合総会で決定することもあります。

　管理組合は、マンション内でのルールや規則を策定し、住民の安全や快適な生活を確保します。例えば、騒音の制限、ゴミの分別ルール、ペットの飼育に関する規定などがあります。これらの規則は、区分所有者の合意のもとに作られ、守られることで、共同生活を円滑に進めることができます。

　管理組合は、住民の声や要望を反映させるために重要な役割を果たしています。住民は、管理組合の役員に対して問題や提案を伝えたり、意見を述べたりすることができます。そして、役員は住民の要望を受け止め、それに基づいて適切な対応や改善策を検討する役割を果たします。例えば、共有施設の改善や新たなサービスの導入など、住民の声に応じてマンションの環境や生活の質を向上させる努力を行います。

　管理組合は、定期的に組合総会を開催します。組合総会では、管理組合の役員が報告や説明を行い、重要な決定事項について区分所有者の意見を集めます。総会では、予算の承認や重要な決定の投票、役員の選任などが行われます。組合総会は、区分所有者が直接参加し、管理組合の運営に関与する機会となっています。

　管理組合は、必要に応じて専門家や業者と連携して業務を行います。例えば、修繕工事や法律問題の相談、会計業務などは、専門の業者やアドバイザーに依頼することがあります。これにより、より効果的な管理や専門知識を活用した運営が可能となります。

　最後に、管理組合は公正で透明な運営を心掛けることが重要です。役員は区分所有者の代表者として、マンション全体の利益を考え、公平な意思決定を行う責任があります。住民の声に耳を傾け、適切な情報の共有や意思決定プロセスの透明性を確保することが求められます。

以上が、管理組合の概要についての説明です。管理組合は、共同生活を円滑に進めるために重要な存在であり、住民の声や区分所有者の参加が管理組合の運営に大きな影響を与えることを覚えておいてください。

最近では管理組合の役員不足が問題になっています。
しかし、マンションの運営には管理組合員全員の協力が欠かせないのです。

管理会社への委託

マンションの管理組合が管理会社に委託する内容は、以下のようなものがあります。

1. 1. 施設管理:
      共有施設や設備の管理を行います。例えば、エレベーターや廊下、駐車場、共用の庭園やプールなどの日常的な清掃や点検、修繕、メンテナンスを管理会社が担当します。
   2. 契約管理:
      管理会社は、必要な契約の管理を行います。建物の清掃業者や警備会社、メンテナンス業者などの契約締結や管理、業者との連絡調整を担当します。
   3. 会計業務:
      管理会社は、管理組合の会計業務を担当します。予算の作成や管理、入居者からの管理費の集金や明細書の作成、経費の支払いなどを行います。
   4. 住民サポート:
      管理会社は、住民からの問い合わせや要望に対応し、サポートを提供します。例えば、修理依頼や設備の利用予約、ルールや規則に関する問い合わせに対応する役割があります。
   5. 緊急対応:
      管理会社は、緊急事態やトラブルの際に迅速に対応します。例えば、水漏れや停電、盗難被害などの緊急連絡先として対応し、必要な措置や業者手配を行います。
   6. 会議や報告書作成:
      管理会社は、管理組合の役員会や組合総会の運営や議事録作成、報告書の作成などを支援します。役員と連携して会議の準備や運営、重要な事項の報告を行います。

これらは一般的な委託内容の例であり、マンションや管理会社によっては、さらに多くの業務が含まれる場合もあります。管理会社は、専門知識や経験を活かして、マンションの円滑な運営や住民の快適な生活をサポートする役割を果たします。

 

---

名称の使い分けについては以下のとおりです。

• • マンションの各部屋の所収者　＝　区分所有者　＝　組合員
  • 区分所有者とその家族や賃貸借契約の賃借人等　＝　住民

---

参考

建物の区分所有等に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069

国土交通省　マンション管理業について
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000253.html

公益社団社団法人マンション管理センター
https://www.mankan.or.jp/

マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/

 

 

 

 

世帯数は2023年がピークで今後減少する

　国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の世帯数の将来推計」によると、日本の世帯数は2023年がピークであり、2023年の世帯数5,418.9万世帯が2040年には5,075.7万世帯になることが推計されている。なんと17年で340万世帯が消えてなくなるのである。

日本の人口も2008年をピークに減少に転じている。

　この人口減少、世帯数減少、出生率低下、少子高齢化による日本の将来はどうなるか、不動産に関わる影響を考えてみる。

状況はこう変わる…

　「世帯数の減少＝空き家が増える」ことを意味します。人が住んでいた住宅が空くのです。

　これまでは団塊世代の実家（殆どが田舎）が空き家になっていました。農地や山林を含む田舎の不動産は売却が難しく放置状態の方も多いのではないでしょうか。

これからは団塊世代が亡くなり、街中の家が空き家になるのです。

65歳以上の単身者世帯が増加傾向にあります。単身者世帯はその方が亡くなるとそのまま空き家になる確率が高いことを意味します。

　都会に出て就職して結婚し、マイホームを取得。分譲マンションや郊外の一戸建てを購入し定年の前に住宅ローンを完済。子供達は独立しマイホームを取得済み、その際に資金援助もしている。その団塊世代のマイホームが空き家になると、子供達は既に自宅が有るため、そこに住む者は居ないのです。

　街中の住宅（マンションも）が空き家になっていく。空き家が増えるということは、需要に対して供給が増えるため、不動産価格の下落が始まります。

　当然売れない不動産も出てくるだろうし、建物の傷みが酷くそのまま使用できず、かと言って更地にする費用がないなどで相続放棄する者も現れるだろう。
ただし、相続を放棄しても相続人に不動産の管理責任は免れない。それでも放置される空き家は増え、危険な空き家が増える。

　マンションで空室が増えると、管理費や修繕積立金の未収が増え管理状況が悪くなり最悪スラム化することもあるだろう。

 

行政は何をしているのか

相続登記の義務化

　国は相続人に連絡が取れない又は相続人が誰かわからない状況を減らすため、相続が発生した際に登記名義の変更を義務付けるように、民法と不動産登記法改正をしました。施行は2024年4月1日からとなり、相続発生後3年以内の登記名義変更を怠ると罰則（10万円以下の過料）があります。
更に過去に相続して登記を放置している人も対象となり、早めに相続登記を完了させる必要性がある。

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html

 

相続土地国庫帰属制度の創設

相続土地国庫帰属制度により、相続したくない土地を国に引き取ってもらう事が可能になる。ただし、更地で境界が分かり、１０年分の管理費（２０万円の予定）を収めること等条件があり、何でもかんでも引き取ってくれるわけではない。

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html

 

放置空き家対策

「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を 閣議決定

https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000160.html

 

状態が悪化する前の早い段階で放置空き家の改善指導や勧告したり、固定資産税優遇を解除できるように法改正

放置された空き家が管理されずに状態が悪くなると、行政により改善の指導があり、それでも是正されない場合は勧告し、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。

これまで建物が建っていれば、土地の固定資産税は6分の1（都市計画税は3分の1）に減額されていましたが、今後は建物があっても管理が悪いと減額されなくなります。

 

自分でできる対策は？

　世帯数や人口はだんだん減るので、空き家もだんだん増えていく。

　マンションを空き家で放置すると管理費や修繕積立金、固定資産税などの固定費や一時負担の修繕費用が発生したりすることも有り、持ち続けると出費がかさむ。

　一戸建ては人が住まなくなると劣化が激しくなり早く朽ちていく。放置するだけ修繕費用が嵩むし、最後は建物を解体する費用が発生する。

 

少しでも早く売却するのが吉。

　相続が発生する前に売却する方法を検討しよう。

　親が元気なうちに、万一認知症になっても施設に入る時に自宅を売却できるようにしておく方法の家族信託や余裕がある場合は、子供を任意後見人にしておくなど、早い対策が残された者の負担を軽くする。

 

相談先

• • 相続前の対策（任意後見、家族信託、遺言等）のご相談は行政書士法人ライフへ
  • 不動産の査定、有効利用、相続対策は株式会社椿不動産へ
  • 高齢者施設への入居相談は株式会社ライフプラスへ
  • 相続が発生したら、相続手続きのご依頼は行政書士法人ライフへ
  • 相続後の不動産処分、有効活用は株式会社椿不動産へ

 

参考

国立社会保障・人口問題研究所
https://www.ipss.go.jp/index.asp

日本の世帯数の将来推計（全国推計）」
https://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/hprj2018_PR.pdf

総務省　2020年国勢調査
家族類型別・年代別持ち家割合　総務省　統計局　統計トピックス
https://www.stat.go.jp/data/topics/index.html

総務省　日本の人口のピークは平成20年（2008年）
https://www.stat.go.jp/data/topics/topi1191.html

相続土地国庫帰属制度について
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html

相続土地国庫帰属制度の負担金
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html

 

 

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第3回目は「敷地の権利と敷地権」について書いてみます。

敷地の権利と敷地権

敷地の権利とは

分譲マンションは建物を買う…と言うイメージですが、建物を建築するには土地が必要です。

自分の所有する土地にマンションを建築すると土地の権利は「所有権」となり一般的には殆どの分譲マンションは土地の権利が所有権です。

建物を建築するには土地が自分のものでなくても、土地を借りることにより建物の建築が可能です。土地が借り物の場合、土地の権利は「借地権」となります。

敷地の権利は「所有権」と「借地権」の二つがあります。

借地権のマンション

平成4年8月に施行された借地借家法の「定期借地権」により、それまでと大きく借地制度が変わりました。

普通借地権のマンションは建物が老朽化して建物が解体撤去されたら土地は地主に返ってきます。しかし、それが何時になるか誰にも分かりません。100年後かもしれませんね。

定期借地権のマンションは50年以上の期間で賃借期間が定められており、期間満了日までに更地にして土地を地主に返します。一般的には賃借期間を51年で定められた分譲マンションが多いようです。

広島には普通借地権の分譲マンションと定期借地権の分譲マンションの双方とも建築されています。

定期借地権による分譲マンションのメリットデメリット

メリット：定期借地権のマンションは土地が借地権であるため、分譲時の販売価格に土地代が含まれず、求めやすい価格となります。

デメリット：管理費や大規模修繕に備えた修繕積立金以外に地代（借地料）と建物を取り壊す費用を事前に積立しておかないといけません。

よって固定費が高くなります。

敷地権

敷地権とは何でしょう。上記のとおり土地に対する権利として所有権と借地権があります。

分譲マンションで土地が所有権の場合、区分所有者は土地の共有持分も同時に取得するのが一般的でした。

しかし、建物と土地が別々に登記され、建物だけの売買や土地だけの売買が可能になってしまいます。実際に土地が共有登記の頃は建物だけ所有権移転して土地が旧所有者のまま残っていたりした事がありました。

土地の登記簿には100戸の分譲住宅なら100件以上の所有権移転登記や住宅ローンを借りた時に設定される抵当権設定登記などが膨大な記載量となって、複雑かつ分かりにくい登記となり記載ミスなどが増えました。

また、分譲マンションの完成後に事業主が建物の敷地の一部を売却して、敷地が狭くなり、建物が建ぺい率や容積率を超えて建築基準法違反になった分譲マンションも有りました。

そこで、昭和58年に区分所有法が改正され、マンションでは建物の専有部分と敷地利用権を別々に売却したり抵当権を設定したりするなど、分離処分することが区分所有法によって原則として禁じられました。

区分所有建物の登記方法も改正され、敷地権がある場合は，マンション全体の表題部（一棟の建物の表題部）の「敷地権の目的たる土地の表示」欄に，敷地権となっている土地の所在、地番等が記録され、敷地権となった土地の登記記録の甲区（所有権に関する事項）には、敷地権である旨の登記がされます。

注釈

※敷地権とは、区分所有建物である「一棟の建物の敷地に関する権利」をいい、原則として、その権利は区分所有建物と分離して処分することはできません。

※法改正前に完成した分譲マンションはその後管理組合にて敷地検討機に変更されたマンションもありますが、土地が共有登記のままのマンションもあります。

※規約を別に設ければ、部屋の所有権と敷地権を別々に処分することができます。

まとめ

区分所有者が所有するマンションの敷地の権利は所有権と借地権

区分所有者が所有する一棟の建物の敷地に関する権利は敷地権

参考

国交省　定期借地権の解説
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html

法務省　○「区分所有建物 「敷地権」とは，どのようなものですか？
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130978.pdf

建物の区分所有に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069

 

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第2回目は「建物の区分所有に関する法律」について書いてみます。

区分所有法とは

専用部分と共有部分

「建物の区分所有に関する法律」、短く言えば「区分所有法」は、マンションのような建物を一部分だけ所有することができるようにするための法律です。この法律があるおかげで、マンションの一室だけを買うことができます。

さて、想像してみてください。あなたが購入したマンションの部屋は、あなたの財産です。これを「専有部分」と言います。でも、エレベーターや廊下、駐車場のような全ての住人が使う部分はどうでしょう？これらを「共有部分」と言います。マンション全体を構成するこれら共有部分の所有権は、マンションの住人全員で分け持つことになっています。

つまり、マンションの一部屋を買ったとき、あなたはその部屋（専有部分）だけでなく、マンション全体の一部（共有部分）も一緒に所有することになるんです。

でも、共有部分はどうやって管理するのでしょうか？エレベーターや廊下の清掃、修理、マンションのルール作りなど、誰が決めるのでしょうか？そこで出てくるのが「管理組合」です。これはマンションの住人全員で作る団体で、共有部分の管理やマンションのルールを決めます。この管理組合の存在も、区分所有法によって定められています。

区分所有法は、マンションの共有部分の使用や修理、そして大規模な建て替えに関するルールを設けています。共有部分をどのように使って良いのか、修理が必要な場合はどうすべきなのか、そして建て替えが必要になったときはどのような手順を踏むべきなのか、といったことが定められています。

例えば、エレベーターや廊下などの共有部分は全ての住人が使用しますが、それらを自由に改造したり、一人だけが独占したりすることはできません。また、これらの部分の修理やメンテナンスは、管理組合が計画を立てて行うことが一般的です。その費用は、各住人が出し合う形で負担されます。

そしてもしトラブルが起きた時、例えば共有部分を勝手に改造したり、大きな音を出して他の住人に迷惑をかけたりした場合、区分所有法はその解決の仕方も示しています。

つまり、区分所有法は、マンションの専有部分と共有部分の関係や、共有部分の管理方法、トラブルの解決方法など、マンションで快適に生活するためのルールを定めた法律なのです。

大まかなルール（管理規約）

専有部分の管理と利用: 区分所有者は自分の部屋（専有部分）を自由に利用できますが、それは他の人の生活を尊重しながら行う必要があります。大きな音を出す、壁を勝手に壊すといった行為は、他の住人の生活を妨げる可能性があるため、許可されていません。

共有部分の利用: 区分所有者は、エレベーターや廊下、駐車場といった共有部分を利用する権利があります。しかし、これらの部分は全ての住人が使用するため、一人が独占したり、無断で改装したりすることはできません。

費用の負担: マンションの維持や運営には費用がかかります。これらの費用は、全ての区分所有者が平等に負担することが原則です。例えば、エレベーターの修理費用や、管理人の給料、電気・水道・ガスの共益費などです。

管理組合の参加: 区分所有者は全員が管理組合の一部となり、管理組合の運営に参加する権利と義務があります。管理組合では、マンションの運営に関する決定を行ったり、問題が起きたときの対処を決めたりします。

ルールの遵守: 管理組合が定めたルールや、区分所有法に従うことは、区分所有者の重要な義務です。ルールを破った場合、罰則が課せられることもあります。

建て替え：マンションが非常に古くなったり、大規模な地震などの災害で大きなダメージを受けたりした場合、全体を建て替えることが必要になることがあります。これは大きなプロジェクトで、多額の費用と時間を要します。建て替えを行うには、管理組合の4分の3以上の所有者から同意が必要となります。

大規模修繕：マンションが年を取ってくると、屋根や外壁、エレベーターなどの大規模な修繕が必要になることがあります。これらの修繕は通常、修繕積立金から支払われます。修繕積立金は、区分所有者が毎月少しずつ積み立てていくもので、予期せぬ大きな修繕費用に対応するための「貯金」のようなものです。

区分所有者の権利と義務

区分所有法は、マンションに住む全ての人たちが安心して生活できるように、各住人の権利と義務を明確に定めています。例えば、各住人は自分の部屋（専有部分）を自由に利用できますが、同時に、他の人の生活を尊重する義務も持っています。大きな音を出してはいけないとか、共有部分を勝手に改造しないというルールがあるのはそのためです。

また、区分所有法は「管理組合」を作ることを義務付けています。これは、マンションの運営やルール作り、共有部分の維持管理などを行う組織です。そして、管理組合は全ての区分所有者が参加することができ、その一人ひとりが投票権を持っています。これにより、マンションの運営が公平に行われることを保証しています。

さらに、区分所有法では、マンションの大規模修繕や建て替えなどの大きな決定についても規定しています。これらは全ての住人に影響を与えるため、多数決によって決定されます。また、これらの費用は全ての住人が出し合う形で負担されます。そのため、マンションに住むということは、一緒に住む他の人たちと協力して、良い環境を保つ責任を共有するということでもあるんですね。

このように、区分所有法はマンション生活を円滑にするための大切なルールを定めた法律です。マンションに住んでいる人、これから住む予定の人は、ぜひこの法律を知って、良いマンション生活を送ってほしいと思います。
これらの点を理解し、守ることで、各区分所有者は自分だけでなく、他の住人とも円滑に共生することが可能になります。また、これらはマンションを購入する際の重要な考慮点でもあります。マンション選びの際には、これらの規定をよく理解したうえで、自分のライフスタイルに合ったマンションを選ぶことが重要です。

管理組合

さらに詳しく話すと、管理組合についての理解を深めることも重要です。

管理組合はマンションの運営を担当し、その活動は管理組合規約によって規定されています。管理組合の会議は、定期的に行われ、区分所有者全員が参加することが期待されます。ここで、大規模修繕工事の計画、管理費や修繕積立金の設定、管理会社の選定など、マンションの運営に関する多くの重要な決定がなされます。

もし区分所有者が管理組合の会議に参加しないと、自分の住むマンションについての決定に影響を与えることができないだけでなく、他の所有者からの信頼も失う可能性があります。また、区分所有者は自分の意見を共有し、他の所有者と協力することによって、より良いコミュニティを作ることができます。

さらに、区分所有法では、マンションの老朽化に対処するための長期修繕計画の策定が求められています。これは、大きな修繕工事が必要になった時に備えて、修繕積立金を適切に積み立てていくための計画です。長期修繕計画は、マンションの寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために重要な役割を果たします。

以上のように、「建物の区分所有に関する法律」は、区分所有者がマンション生活を円滑に行うための基本的なルールを提供します。この法律を理解し、それに従うことで、マンションの適切な維持・管理と快適な共同生活が可能になります。

建て替えや大規模修繕

それでは、マンションの建て替えや大規模修繕についても触れてみましょう。

マンションの建て替えや大規模修繕のプロジェクトは全て、区分所有者の同意を得て管理組合が行います。つまり、区分所有者はマンションの未来について決定を下す重要な役割を果たします。このように、マンションの適切な維持・管理は、区分所有者一人ひとりの参加と責任によって支えられているのです。

また、建て替えや大規模修繕については、購入前にもしっかりと調査することが重要です。特に中古マンションを購入する際は、これまでの修繕履歴や管理組合の修繕積立金の状況などを確認し、未来のリスクを予測することが求められます。

これらを理解し、守ることで、各区分所有者は自分だけでなく、他の住人とも円滑に共生することが可能になります。また、これらはマンションを購入する際の重要な考慮点でもあります。マンション選びの際には、これらの規定をよく理解したうえで、自分のライフスタイルに合ったマンションを選ぶことが重要です。

おまけ

ChatGPT に
「日本の 建物の区分所有に関する法律 について小学生でも分かるように優しく説明して」
と質問したら以下の答えが返ってきました。

ChatGPTの答え

「建物の区分所有に関する法律」は、マンションのような建物にたくさんの人が一緒に住むためのルールを決めた法律だよ。

たとえてみると、マンションは大きなパズルのようなものだと思ってみて。各家庭が住む部屋（専有部分）は、パズルの一つ一つのピース。そして、そのピース全体が一つの大きな絵（全体の建物）を作り上げているんだ。

このパズルの一つ一つのピース（専有部分）は、各家庭が自由に使うことができる。でも、パズルの枠や他のピースとのつなぎ目（共有部分）はみんなで大切に使わなくてはいけない。エレベーターや階段、廊下などが共有部分に当たるよ。

また、パズルのピース（専有部分）を持っている人たちは、自分のピースだけでなく、パズル全体（マンション全体）のことも考えないといけない。だって、ピース一つが壊れてしまったら、パズル全体が崩れてしまうかもしれないからだよ。

そのために、みんなで作る組織（管理組合）があり、その組織がマンション全体のことを考え、決定をしていくんだ。そしてそのルールや決定には、法律が基づいているわけだよ。

この法律は、みんなが快適にマンションで生活できるように、また何か問題が起きた時にうまく解決できるように、とっても大切なルールを決めているんだよ。

では、さらにこの話を深めてみようね。
この「建物の区分所有に関する法律」は、君が自分の部屋（専有部分）で何をしてもいいという自由と、他の人たちと一緒にマンションを綺麗に保つという責任のバランスを教えてくれるんだ。

たとえば、君の部屋では自由に遊ぶことができるけど、壁をたたいたり大きな音を出したりすると、隣の人に迷惑をかけてしまうよね。だから、自分の部屋で何をするかを決める時には、他の人のことも考えないといけないんだ。

さらに、マンションに住んでいると、たまに大きな修理が必要になることがあるよ。たとえば、エレベーターが壊れたり、外壁を新しく塗り直さなければならない時だね。そんな時には、マンションに住む全ての人がお金を出して修理費用を払うことが求められるんだ。これも、マンション全体を一緒に維持するという意味で、大切なルールなんだよ。

この法律があるおかげで、各家庭が自由に生活しながらも、一緒にマンションを大切に使っていくことができるんだ。だから、この「建物の区分所有に関する法律」は、マンション生活を円滑にするための重要なルールなんだよ。

それから、この「建物の区分所有に関する法律」には、マンションの管理組合というものが設けられていることも書かれているんだ。

君がサッカーチームに所属しているとしよう。チームのみんながいい試合をするためには、どのポジションを誰が担当するか、練習の時間は何時から何時までにするか、みんなが守るべきルールは何かなどを決めないといけないよね。それを決めていくのがキャプテンやコーチだと思ってみて。

マンションの管理組合もそれと似ているんだ。管理組合は、マンションに住む全ての人々が快適に暮らすために、共有部分の清掃や修理、マンションのルール作りなどを行うのが役割なんだよ。そして、それを決めていくのが管理組合の役員たちなんだ。

この管理組合を通じて、マンションの住人たちは一緒にマンションの運営を行い、互いの生活を尊重しながら共に暮らすことができるんだ。

だから、この法律はマンションのルールだけでなく、マンションでの人々の関係性や協力の仕方も示してくれているんだよ。みんなで協力して、一緒に住む場所を守っていくための大切な法律なんだね。

さらに、「建物の区分所有に関する法律」は、もしもトラブルが起きたときの解決方法も示しているんだ。

例えば、友達と一緒に遊んでいて、うっかり友達のおもちゃを壊してしまったとき、どうすればいいかわかるかな？そうだね、まずは謝って、壊れたおもちゃを直すか、新しいものを買ってあげることが大切だよね。

でも、マンションのような大きなコミュニティでは、もっと複雑な問題が起こることもあるんだ。例えば、ある住人が共有部分を勝手に改装してしまったり、大きな音を出して他の住人に迷惑をかけたりしたとき、どうすればいいかな？

この法律では、そのような問題が起こったときには、まずは話し合って解決しようとすることを推奨しているんだ。でも、話し合いだけでは解決できない問題があったときには、裁判所に行って裁判官に判断を仰ぐこともできるようになっているんだよ。

つまり、「建物の区分所有に関する法律」は、自分の部屋を自由に使うこと、みんなでマンションを守ること、そして何か問題が起きたときにはきちんと解決すること。これら全てをバランスよく行うための大切なルールを教えてくれるんだよ。

だから、マンションで暮らすときには、この法律を知っておくことが大切なんだね。

2023年6月9日現在、マンション建替えに関する法改正の審議中です
建物区分所有法の一部を改正する法律案に関する要綱案（案）
https://www8.cao.go.jp/kisei/giji/02/wg/infra2-3.html

参考

建物の区分所有に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069

 

 

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第1回目はマンションの概要について書いてみます。

分譲マンションとは

マンション（共同住宅）の区分された部屋を戸別に登記して、個人や法人が所有し、住宅や投資目的で購入できるマンションのことです。分譲マンションは、賃貸マンションと違い、購入者が部屋の所有者（区分所有者）となります。以下に、分譲マンションに関する主な特徴をいくつか挙げます。

※マンション所有者＝区分所有者

所有権

分譲マンションを購入すると、専有部分（部屋）や共用部分（駐車場、エントランス、エレベーターなど）の所有権が得られます。また、管理組合が組織され、区分所有者は管理組合員となり、共用部分の維持管理や運営を行います。

※現実には維持管理を管理会社へ委託しています。

資産価値

分譲マンションは、自己資産としての価値があります。また、将来的に売却や賃貸に出すことで収益を得ることができます。

自由なリフォーム

分譲マンションの所有者は、専有部分を自分の好みに合わせてリフォームや内装変更ができます（ただし、建物の構造や他の住民に影響を与えない範囲内で）。

管理費・修繕積立金

分譲マンションの所有者は、共用施設の維持管理費用や修繕積立金を支払う必要があります。これらの費用は、管理組合が決定し、組合員である所有者が負担します。

バルコニーは共用部分

専有部分に設置されたバルコニーはそこに住む人が専ら使用できる専用使用部分であり、専有部分ではなく共用部分です。従って、勝手に改造や模様替えは出来ません。また、多くのバルコニーは非常時の避難経路になっており、通行を妨げるような使用方法（倉庫を置く等）は禁じられています。

マンションの面積表示

マンションの広告を見ると専有部分の面積表示に「壁芯」「公簿」「登記」などの表記が付いています。

「壁芯」はマンションの部屋の面積を設計図書の壁の中心で図った面積を表示してあります。面積に壁の厚みやメーターボックス、配管スペースの共用部分も含まれます。

「公簿」「登記」は壁の内法を図った面積で、メーターボックスや配管スペースも除いて図った面積となり、「壁芯」より概ね6％狭い面積となります。

売買時に各種減税を受けるには「登記」による専有面積が40㎡以上必要となります。

 

おまけ

今話題の ChatGPT に
「分譲マンションに住むときの注意事項を小学生にわかるように説明して」
と質問したら以下の答えが返ってきました。

ChatGPTの答え

分譲マンションに住むときには、次のようなことに注意しなければなりませんよ。これを読んで、マンションライフを楽しみながら、他の人たちともうまくやっていこうね。

静かに過ごす: マンションでは、たくさんの人が一緒に住んでいるから、自分だけでなく、他の人のことも考えて行動しないといけないんだ。大きな音を出したり、走り回ったりすると、他の人に迷惑をかけてしまうから、静かに過ごすことが大切だよ。

共有スペースを大切にする: マンションにはみんなで使う場所があるんだ。それを共有スペースというんだけど、これはエレベーターや廊下、駐車場などさまざまな場所があるよ。これらの場所も自分の家のようにきれいに使い、他の人が使いやすいように心掛けよう。

ルールを守る: マンションには、「マンションのルール」があるんだ。これはゴミの出し方やペットの飼い方など、マンションで生活するためのルールだよ。これを守らないと、他の人に迷惑をかけてしまうから、必ずルールを守るようにしよう。

自分の部屋を大切にする: 自分の部屋は自分だけの大切な場所だよ。だから、壁に穴をあけたり、床を傷つけたりしないように注意しよう。自分の部屋を大切にすることで、長く快適に住むことができるんだ。

挨拶をする: マンションでは、たくさんの人が一緒に住んでいるから、挨拶をして友達を増やすことも大切だよ。エレベーターで会った人に「こんにちは」や「こんばんは」と挨拶をすると、みんなが笑顔になるよ。

これらのことを覚えて、マンションで楽しく過ごしてね！

 

参考

建物の区分所有に関する法律

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069

 

※区分所有法抜粋　

（建物の区分所有）

第一条　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

（定義）

第二条　この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。

２　この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。

３　この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

４　この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

５　この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。

６　この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

（区分所有者の団体）

第三条　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

（共用部分）

第四条　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。