不動産を売却するときのリスクとリスク対策について
不動産を売却するときには、いくつかのリスクが伴います。以下に主なリスクとそれぞれの対策を示します。
価格設定のミス:
リスク: 不適切な価格設定（高価格）が原因で、物件が売れないか、安すぎる価格で売られてしまう可能性があります。
対策: 不動産業者と相談し、適切な価格を設定することが重要です。また、近隣の類似物件の売却価格を調査して、適切な価格帯を把握することも役立ちます。
売却期間の長期化:
リスク: 不動産が長期間売れ残ってしまうと、維持費用がかかるだけでなく、金利の上昇や少子高齢化、人口の減少等様々な要因で価格が下がる可能性もあります。
対策: 価格の見直しや商品に仕上げること（物件の魅力を最大限に引き出すためのリフォームやホームステージング、適切なマーケティング戦略を立てること）が重要です。また、柔軟な価格交渉や条件変更に対応できるようにすることも必要です。
売却後のトラブル:
リスク: 売却後に購入者からクレームが発生し、法的トラブルに発展する可能性があります。
対策: 売買契約する前に不動産業者と協力して、契約書の内容を十分に確認し、不明瞭な点や問題がある場合は修正することが重要です。また、物件の状態を正確に把握し、購入者に対して適切に説明することも大切です。
例えば土地や建物の不具合や近隣との揉め事などがある場合は契約する前にそれを書面で告知することや付帯物の有無や状態（故障しているなど）を書面で告知することが大切です。
建物については有料ですが専門家にホームインスペクション（住宅診断）を依頼すると安心です。
土地の境界標が全部揃っているか確認し、無い場合は専門家に依頼して境界標を設置して境界の明示をします。
建物に増築部分がありそれが未登記の場合、購入者は住宅ローンの借り入れが難しくなります。事前に増築部分を登記しておきます。
税金や手数料等売却にかかる経費の問題:
リスク: 売却に伴う税金や手数料等の経費を正確に把握していないと、予期せぬ負担が発生することがあります。
対策: 不動産業者や税理士と相談し、売却に伴う税金や手数料等の経費を正確に把握し、適切な計画を立てることが重要です。
経費には、相続した際の登記名義人変更費用、登記の住所を変更する費用、抵当権設定登記を抹消する費用、増築部分を登記する費用、境界を復元する測量費用、建物をリフォームしたり取り壊す費用、仲介手数料があります。税金には契約書類に貼付する収入印紙代、不動産譲渡所得にかかる譲渡所得税と住民税があります。
購入者の資金調達の失敗:
リスク: 購入者が資金調達できず、契約が破棄されることがあります。一般的に住宅ローン特約と呼ばれます。
対策: 購入者の信用状況を事前に確認し、資金調達能力があるかどうかを評価することが重要です。不動産業者に購入希望者が適切な資金計画を立てていることを確認します。売買契約締結前に購入者が金融機関の事前審査を受けて承認が降りていると少し安心です。
※事前審査で通っていても、まれに本審査で融資を受けられないことがあります。例えば購入者の健康に問題があると団体信用生命保険に加入できないため融資が受けられません。一部の金融商品には団信が不要なものもあります。
椿不動産では売主様のリスクを最小限に抑える不動産売却のご提案をしております。お気軽にご相談ください。
