投稿者: 香川文人

2017年12月29日付日本経済新聞朝刊に

政府は所有者不明の土地や空き家問題の抜本的な対策に乗り出す。現在は任意となっている相続登記の義務化や土地所有者の放棄の可否などを協議し具体策を検討する総務省は早ければ2018年にも民法や不動産登記法の改正を法相の詰問機関である法制審議会に諮問する方針だ。
政府は年明けに関係閣僚会議を開いて検討作業を急ぐ。

2017年12月29日付日本経済新聞朝刊を引用

の記事が一面トップに掲載されていた。

 

所有者不明土地の増加は、相続人が税負担を避け登記手続きをしないことが要因になっている。
現行の法制度では、相続登記が任意であり登記しない事への罰則も無い。

増田寛也元総務相ら民間有識者でつくる研究会によると、

2016年時点で不明者土地が九州を上回る約410万ヘクタールあり、2040年には北海道の約9割の720万ヘクタールに達するとの推計を公表している。これらの経済損失は約6兆円と見積もっている。
同研究会は、2017年12月13日、所有者不明の土地の解消に向け現在は任意となっている相続時の登記を義務化すべきだとの政策提言をまとめた。居住地と離れた土地を相続し、管理や利用が困難になった場合に備え、所有権を手放すことができる制度を設けるなど有効活用を求めた。

2017年12月14日付毎日新聞新聞朝刊を引用

この提言を元に政府が動いたのだ。

では、相続登記が義務化されるとどうなるか予想してみる。

1.登記費用の大幅な減額
相続の登記にかかる費用が高い事により、登記が行われない原因の解決としては、負担の軽減が必要だからだ。

2.相続をしない選択が可能になる
相続をしても管理が出来ない場所であれば、相続したくない方も多く登記が行われない原因となっている。
相続せず、地方公共団体などに寄付出来る様にすれば、解決する。

3.相続登記を実行させるには
相続が発生したら登記を促す仕組みが必要。罰則が出来る可能性がある。

一般的に法改正されても遡って適用されることはないため、今の空き家問題は解消されない。しかし、相続登記を放っておくことは子や孫ばかりか、子孫に大きな迷惑を掛けることになる。
直ぐにでも相続登記はすべきだ。

政策と法改正の影響

国は2025年までに中古住宅流通市場とリフォーム市場を倍増させる方策を掲げており、2018年の活性化策が追い風になる。

宅地建物取引業法改正により、媒介契約、重要事項説明書、売買契約書へ建物の診断の斡旋や診断結果の有無について説明が必要となった。
これにより中古住宅の売買時に住宅診断をする機会が増える。買主が安心して購入できるとともに売主も解約完了後に不具合が見つかってトラブルに成ることを防げるのだ。
診断の結果、一定の条件を満たす住宅には瑕疵保険が付保出来ることも買主にとって安心材料となる。

低金利

昨年の衆議院選挙で自民党が圧勝したため、日銀は自民党の意向を汲んだ金利政策を続けるものと思われ、低金利は続くであろう。
不動産を購入する者にとっては低金利はありがたい。

2018年は

以上から北朝鮮の動向にもよるが、今年も都市部の不動産市場は取引が活発で価格も緩やかに上昇していくものと思われる。

一方、地方は益々空き家、空き地が増加し、売りたくても売れない不動産「負動産」が増えていく。
固定資産税の負担、維持管理費の負担、建物解体費の負担の負動産である。
田舎の不動産は売却しての現金化は諦めて無償で譲る位の心構えが必要。手放すのが早ければ早いほど負担が少ない。

12月6日の中国新聞の記事によると

固定資産税を算定する際の基礎となる基準宅地の評価額が発表されました。
広島市・安芸郡府中町と海田町・呉市・東広島市・廿日市市で上昇、その他は下落しましたが下落幅は縮小。
広島市と言っても全てが上昇したわけではなく、都心部や都心に近い住宅地が上昇しました。
基準宅地が上昇したところは固定資産税や都市計画税が上昇するところも。

地価は都心部と山間部とで二極化しています。
不動産も動産と同じで需要と供給のバランスで地価が決まります。
需要（不動産を欲しい人）が多い地域では地価が上昇し、需要が低い場所では地価が下がります。
大きな商業施設が出来たり駅が出来ると人が集まりますので需要が増して地価が上がります。
街に魅力が増すと同様です。広島駅とその近辺に商業施設が増えて広島駅近隣は地価が上がりました。
一方、山間部では需要がありません。欲しい人がいなければどんどん地価が下がります。

不動産売却後のトラブルの殆どは

買主が物件や環境について「聞いていなかった」や「知らなかった」事です。

売主がしっかりと買主に伝えれば防げる事なのです。

トラブルを防ぐ事を「リスク対策」と言います。

売主は仲介する不動産会社（の営業マン、そして購入を検討する買主）に住宅の不具合や買主にとって不利益な情報について正確に伝える義務があります。

でも、言い忘れとか聞き忘れもありますよね。

不動産会社（の営業マン）が売主さんに適確なアドバイスをして、書面（私達が用意します）でその確認をする事により多くのトラブルは回避出来ます。

購入を検討する買主に予めその書面を提示して納得のうえで購入してもらえばトラブルになりません。

相続した不動産を売却する場合は、家の事（不具合）が分からない事もあるでしょう。
そんな時は、住宅診断（ホームインスペクション）を依頼します。
家の隅々まで検査をして貰い、予め不具合を知る事で買主へそれを伝えれば大丈夫。

リスク対策は

売却を依頼する方も頼まれる不動産会社もしっかりとコミュニケーションを取る事が大切なのです。

by 香川文人