投稿者: 香川文人

リバースモーゲージは簡単に説明すると、自宅などの不動産を担保にお金を借りて、借り入れた期間は毎月利息だけを支払い、死亡時に不動産を処分してもらい元金を一括返済する方法。

 

ちょっと昔、リバースモーゲージが出来た頃は融資条件が厳しくて殆ど借入は無理だった。
ところが平成27年、住宅金融支援機構がリバースモーゲージ型住宅ローン（住宅融資保険活用型）という商品を出し、金融機関はリバースモーゲージ（住宅金融支援機構保険口）として販売活動を始めたのだ。

融資条件は金融機関により少し異なるが、
①６０歳以上の方
②最高5000万円まで（住宅の購入・建設資金以外のときは1,500万円まで）
但し、担保評価の50％または60％まで（金融機関により異なる）
③毎月の支払は利息のみ
④融資期間は終身
⑤保証人不要（共有者は保証人となる）
となっている。

融資金の使途は自宅の建設・購入資金、自宅のリフォーム資金、住替え先となるサービス付き高齢者向け住宅への入居一時金、既存住宅ローンの借り換え資金で、融資対象住宅は新耐震基準以降であることが条件。

地元金融機関を利用して借りる場合、年間返済率35％（但し、年収400万円未満の方は返済率30％）以下まで、融資利率は変動金利で2.975％（但し、担保評価の50％を超える融資のときは3.475％の金融機関も）と書いてありました。（利率は変動金利ですので融資時期により異なる）
借入にかかる費用ですが、取扱事務手数料が54,000円から108,000円(税込)、抵当権設定費用、火災保険料が必要。

元本返済は終身となっていますが、いつでも返済は可能。
マイホーム買い替え時のつなぎ資金に借りたり、住宅ローンの借り換え、子供の住宅購入資金援助に、住み替え後旧宅を第三者に賃貸するためのリフォーム資金等にも利用できる。
高齢者が多額のお金を借りるのは難しかったが、リバースモーゲージ型住宅ローンが出たことにより借りやすくなったのだ。

この冬は天候の影響で野菜が高騰。
未だに葉物野菜は高い。

お陰で我が家の夕食から鍋料理が激減した。

日経新聞2018年2月24日付朝刊によると
1月の物価上昇指数は前年同月比1.4％上昇だそうだ。
原因は原油高による電気ガスの値上げ、生鮮食品の高騰、
生鮮食品以外でも0.9％上昇。
人件費、物流費（運送料）なども上昇している。

このまま物価が上昇するかどうかは分からないが、
もし上昇していくと金利も上昇しあらゆる生活に影響が出る。
住宅ローンの低金利も終りが近づいているかもしれない。

奨学金破産、過去５年で延べ１万５千人　親子連鎖広がる

朝日新聞デジタル2017年2月12日記事から
https://www.asahi.com/articles/ASL1F7SBXL1FUUPI005.html

奨学金制度を担う日本学生支援機構によると、奨学金を借りて大学を卒業し社会人になったが、借りた奨学金の返済が滞り親子で自己破産するケースが増えていると言う。
機構によると自己破産は16年度までの5年間で延べ1万5338人。内本人が8108人、連帯保証人や保証人（父母のどちらか）が7230人。

奨学金と名がついているが、無担保・無審査で連帯保証人付又は保証機関の保証を得て借りる高金利ローンである。
（平成15年度までは年利10％、平成15年度から同5％））

就職まで返済が猶予されるため、その期間の金利も上乗せして返済が始まる。
就職しても返済ができなくなれば、給与など財産の差し押さえもあり、その後分割返済の権利を失い全額一括請求される。
そこで支払がなければ保証機関や保証人（一般的には親）へ請求が行くのだ。
保証機関へ請求が行くと保証機関が弁済をして借入本人へ一括返済の請求をする。支払わなければ当然給与や財産の差し押さえをするので、払えない場合、自己破産するしかない。

保証人（殆どが両親）へ請求が行った場合だが、裕福な保証人なら代わりに払ってくれそこで債務は無くなるが、保証人が一括返済できない場合、不動産を所有していれば差押えられて、マイホームは競売に掛けられることになる。
保証人が現金も処分できる不動産や有価証券をお持ちでない場合は子供と同じように自己破産する方もあるのだ。

これを読んでいる皆さんで心あたりがある方は、先ず、機構に相談を。最長10年間返還を猶予する制度や一定期間返済額を減額する制度がある。

日本学生支援機構　返済が難しい時
http://www.jasso.go.jp/shogakukin/henkan_konnan/index.html

請求が来た保証人の方でマイホームの売却を検討されている方は、椿不動産へご相談下さい。

住友林業、6000億円投資

日経新聞2018年02月09日朝刊から

住友林業は2041年までに都内に木材を主部材とした超高層ビルを建設する構想を発表。
建設予定建物は高さ350メートル、地上70階建。

戦前日本では4階建や5階建ての木造建築物が建てられた。古い温泉地では現存しているものもある。
建築基準法の改正などで現在建てられるのは3階建までが殆ど。

23年後だと生きているうちに現物は見られないかもしれないが、新しい技術で実現してほしい。

不動産融資６年ぶり減

昨年、アパートローン失速

日経新聞2018年02月09日朝刊から

低金利下で伸びてきた不動産融資が鈍っている。

原因は個人が貸家を建てる際のアパートローンの大幅減。2015年の相続税見直しにより、相続対策や節税目的でアパート建設が急増したが、需給バランスを無視した新築貸家の増加に入居者が追いついていない。

新築貸家を含めて貸家の入居率が下がり不良債権化するなど、社会問題化していた。
未だに賃貸不動産投資を考えている方はポータルサイトで貸家を検索してみてほしい。こんなに空き家があるのかと驚くだろう。

サラリーマンが片手間に儲かるほど賃貸経営は甘くない。

専業で賃貸経営をして儲けている大家さんの努力は凄まじい。
軽トラを毎日運転し賃貸物件のメンテナンスや清掃、入居者に声をかけて異常がないか確認している。

大家さんの中には入居者の誕生日にメッセージカードを届け、季節のイベント時に飾り付けをする。
募集時の飾り付けやステージングもそうだが、常に入居者がとどまる（退去していかない）努力を続けている。

ビル駐車場、設置義務緩和

都市部で車離れ　空き拡大

日経新聞2018年02月04日朝刊から

日経新聞の記事ではオフィスビルの話だが、実は分譲マンションでも同じような状況にある。
広島でも建築後20年以上経過したマンションで駐車場が余ってきたところもある。
高齢化が進み車を手放す方が増え、駐車台数が減ったのだ。若い世代では車を待たない世帯もある。

機械式の駐車場の場合、メンテナンス費用が高額で、30％～40％以上空きが出ると赤字になるところも。
そこで機械式駐車場を撤去して平面駐車場に変更したところ、駐車台数が減ったにも関わらずメンテナンス費用が不要になったため赤字解消に。
このマンションは居住者（管理組合）が問題意識を持ち解決できた良い事例である。しかし、管理組合が無関心な場合、無駄なメンテナンス費用を払い続ける羽目になる。

中古マンションを購入しようとされる方は、過去の管理組合通常総会議事録、決算書、修繕記録などを事前に取り寄せてそこに住む居住者（管理組合）が正常に機能しているかどうか確認すると安心である。

中国地方10月から1月「緩やかに回復」

2018年2月1日付中国新聞朝刊記事

中国財務局の辻庄市局長は31日の全国財務局長会議で、中国地方の2017年10月から1月の経済情勢を「緩やかに回復している」とし、2期連続で判断を引き上げた。リーマンショック前の08年4月以来、約10年ぶりの前向きな判断となる。
2018年2月1日付中国新聞朝刊の記事から

広島はマツダが好調なのでその下請けも悪くはないだろう。
個人消費もスーパーやドラッグストアは好調、住宅建設も伸びており、不動産分譲会社は仕入れたくても土地がないと嘆く状態。

昔から二八（ニッパチ）と言って、2月と8月が景気が悪い（物が売れない）と言われる。
さて、1月から4月の判断が楽しみ。

参考
「二八（にっぱち）」って聞いたことありますか？
http://www.meti.go.jp/statistics/toppage/report/minikaisetsu/hitokoto_kako/20160802hitokoto.html

国交省は不動産にテクノロジーを融合させた「不動産テック」を育成する

AIを使った価格査定やVRを使ったバーチャル建物内覧などの開発に100万円を補助

2018年1月31日付の本経済新聞記事

弱小企業でAI技術の価格査定システム開発はほぼ無理。普通に価格査定システムを作ってもらっても100万円位すぐに飛んでしまう。
逆にVRなら市販の360度撮影カメラですぐに実現する。既に簡単に作成できる仕組みが整っており、多くの業者が利用している。

郊外の空き家を売りやすくするのが目的であるが、そもそも価格が低く採算性に乏しい地方物件を大手や中企業は取り扱わない。
地元小業者や個人の不動産業者が取り扱っているが、AI価格査定システムを開発出来るような暇も人材も居ない。

VRで見られる物件だが、除草され、内部が綺麗な建物や整理整頓が出来ている建物ならそれなりに見栄えして効果もあるだろうが、親が無くなるまで住んでいた建物で、そのまま家財などが残っており、長期間空き家で蜘蛛の巣やホコリだらけの荒れた建物を誰が見たいと思うだろう。

結局、地元業者が骨を折り、相続人の売主を説得して、除草や片付け、掃除を依頼し商品として見栄えを良くして地道に買主を探している。成約するまでは無償で動いているのだ。成約しても400万円以下の成約では最大18万円（税別）の仲介手数料しかいただけない。しかし、そう簡単に成約に至らないのが現実。

実家の土地建物を売りたいと思っている方、上のように売れるならたとえ10万円でも良しだ。
先日NHKの番組もあったが、無償でも良いから引き取って欲しいのに、引き取り手が居ないのだ。
固定資産税や管理維持費を一生涯負担していく事を覚悟したほうが良い。

 

2018年1月26日付中国新聞朝刊トップの記事によると
政府は「都市再生特別措置法改正案」を策定し今国会へ提出とある

2018年1月26日付中国新聞朝刊から

その中身は
１．住宅地で空き地を統合し広場や集会所にする際空き物件の持ち主とその周りの地域住民が協定を結ぶ。協定を結んだ空き地は相続の際も長期活用できる仕組みを創設。
協定は市町村が認定し、有効期間内は相続や売買があっても土地を引き継いだ持ち主にも効力が及ぶ。

２．協力する空き物件の持ち主へは飴として固定資産税を最長５年間３分の２に軽減。

３．施設の維持管理は市町村が指定するNPOなどに委託することが条件。

４．空き物件の使い道は、駐車場、防犯灯、自治体の案内板も検討で整備費の負担や賃貸料の有無は話し合いで決める。その際整備費の一部が補助される場合もある。

５．これらはコンパクトシティー構想の区域内での取り組みが対象。

６．その他、価格が安く不動産会社が仲介を敬遠するような空き物件の活用に向け自治体が調整役を担う制度も導入
である。

さて、１から５まではコンパクトシティー構想区域内という事で、主要駅周辺など都市化された地域が対象である。従って田舎は対象外なのだ。コンパクトシティー構想区域内であっても、都合よく広場になる様な隣同士で空き地があるとは思えないし、数多くの広場や集会所は不要なので、活用できるのはほんの一部となる。飴もショボい。僅か５年固定資産税を３分の２に軽減されてもその後は高い固定資産税を負担しなければならない。
コンパクトシティー構想区域を外れた地域の方が遥かに空き家が多いのだが、それは対象外。

６にしても不動産会社が敬遠するのは価格だけが原因ではない。流通市場が乏しいからだ。
根本的にコンパクトシティー構想区域外の空き家を自治体が斡旋する事はコンパクトシティー構想と矛盾する。

 

参考
コンパクトシティとは（コトバンク）
https://kotobank.jp/word/%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%83%91%E3%82%AF%E3%83%88%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%83%BC-154538

国土交通省『集約型都市構造の実現に向けて』
http://www.mlit.go.jp/common/000128510.pdf

広島市都市計画マスタープラン（改定素案）
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1368142863828/files/toshi_mas_soan_outline.pdf