認知症の恐れ4万6911人

今朝の中国新聞朝刊に載った記事です。

昨年の道路交通法改正により、運転免許証更新時に75歳以上の認知機能検査を強化した結果、昨年3月から12月末までに受験者172万5295人の内認知症のおそれがある「第一分類」と判定されたのは4万6911人だった。
「第一分類」と判定されれば、医師による診察を義務化されており、認知症と診断されたら、免許証の取り消しや停止処分となる。
「第一分類」と判定され、実際に診断を受けたのは1万2447人。この内1351人が認知症として免許取り消しや停止の行政処分を受けた他1255人が行政処分に向けた手続き中の状態。免許を返納したり手続きを取らず失効した人が1万3624人に上った。

この中で認知症として診断された1351人は運転免許証を失いましたが、もっと大きなものも失う可能性もあります。
認知症であると診断されたら、本人に意思能力が無いものとされ、後見人を付けないと預金の引き出しや法律行為などが出来なくなります。
後見人は家庭裁判所が決めます。家族の方がなられることもありますが、最近は弁護士や司法書士が選任されることもあります。
家族なら無償で後見人ができますが、第三者が後見人になると、報酬が必要です。
財産の処分などをしたくても、ご本人にとって不利益なことは家庭裁判所の許可が降りません。
必要な生活費は預金から下ろせますが、いくらお金持ちであっても、相続対策のために有価証券や不動産の売却は出来なくなるのです。

もし、ご自身やご家族に認知町の恐れがあると感じられたら、一刻も早くご家族で対策を練りましょう。
家族信託、生前贈与、不動産の有効活用など、相続対策が可能です。

椿不動産には相続対策に長けたスタッフが4人在籍しております。
お気軽にご相談下さい。

今年の冬は鍋料理が減った我が家

この冬は天候の影響で野菜が高騰。
未だに葉物野菜は高い。

お陰で我が家の夕食から鍋料理が激減した。

日経新聞2018年2月24日付朝刊によると
1月の物価上昇指数は前年同月比1.4%上昇だそうだ。
原因は原油高による電気ガスの値上げ、生鮮食品の高騰、
生鮮食品以外でも0.9%上昇。
人件費、物流費(運送料)なども上昇している。

このまま物価が上昇するかどうかは分からないが、
もし上昇していくと金利も上昇しあらゆる生活に影響が出る。
住宅ローンの低金利も終りが近づいているかもしれない。

奨学金破産が増えている

奨学金破産、過去5年で延べ1万5千人 親子連鎖広がる

朝日新聞デジタル2017年2月12日記事から
https://www.asahi.com/articles/ASL1F7SBXL1FUUPI005.html

奨学金制度を担う日本学生支援機構によると、奨学金を借りて大学を卒業し社会人になったが、借りた奨学金の返済が滞り親子で自己破産するケースが増えていると言う。
機構によると自己破産は16年度までの5年間で延べ1万5338人。内本人が8108人、連帯保証人や保証人(父母のどちらか)が7230人。

奨学金と名がついているが、無担保・無審査で連帯保証人付又は保証機関の保証を得て借りる高金利ローンである。
(平成15年度までは年利10%、平成15年度から同5%))

就職まで返済が猶予されるため、その期間の金利も上乗せして返済が始まる。
就職しても返済ができなくなれば、給与など財産の差し押さえもあり、その後分割返済の権利を失い全額一括請求される。
そこで支払がなければ保証機関や保証人(一般的には親)へ請求が行くのだ。
保証機関へ請求が行くと保証機関が弁済をして借入本人へ一括返済の請求をする。支払わなければ当然給与や財産の差し押さえをするので、払えない場合、自己破産するしかない。

保証人(殆どが両親)へ請求が行った場合だが、裕福な保証人なら代わりに払ってくれそこで債務は無くなるが、保証人が一括返済できない場合、不動産を所有していれば差押えられて、マイホームは競売に掛けられることになる。
保証人が現金も処分できる不動産や有価証券をお持ちでない場合は子供と同じように自己破産する方もあるのだ。

これを読んでいる皆さんで心あたりがある方は、先ず、機構に相談を。最長10年間返還を猶予する制度や一定期間返済額を減額する制度がある。

日本学生支援機構 返済が難しい時
http://www.jasso.go.jp/shogakukin/henkan_konnan/index.html

請求が来た保証人の方でマイホームの売却を検討されている方は、椿不動産へご相談下さい。

丸の内に70階木造ビルの構想

住友林業、6000億円投資

日経新聞2018年02月09日朝刊から

住友林業は2041年までに都内に木材を主部材とした超高層ビルを建設する構想を発表。
建設予定建物は高さ350メートル、地上70階建。

戦前日本では4階建や5階建ての木造建築物が建てられた。古い温泉地では現存しているものもある。
建築基準法の改正などで現在建てられるのは3階建までが殆ど。

23年後だと生きているうちに現物は見られないかもしれないが、新しい技術で実現してほしい。

貸家が余っている

不動産融資6年ぶり減

昨年、アパートローン失速

日経新聞2018年02月09日朝刊から

低金利下で伸びてきた不動産融資が鈍っている。

原因は個人が貸家を建てる際のアパートローンの大幅減。2015年の相続税見直しにより、相続対策や節税目的でアパート建設が急増したが、需給バランスを無視した新築貸家の増加に入居者が追いついていない。

新築貸家を含めて貸家の入居率が下がり不良債権化するなど、社会問題化していた。
未だに賃貸不動産投資を考えている方はポータルサイトで貸家を検索してみてほしい。こんなに空き家があるのかと驚くだろう。

サラリーマンが片手間に儲かるほど賃貸経営は甘くない。

専業で賃貸経営をして儲けている大家さんの努力は凄まじい。
軽トラを毎日運転し賃貸物件のメンテナンスや清掃、入居者に声をかけて異常がないか確認している。

大家さんの中には入居者の誕生日にメッセージカードを届け、季節のイベント時に飾り付けをする。
募集時の飾り付けやステージングもそうだが、常に入居者がとどまる(退去していかない)努力を続けている。

駐車場が余ってきた

ビル駐車場、設置義務緩和

都市部で車離れ 空き拡大

日経新聞2018年02月04日朝刊から

日経新聞の記事ではオフィスビルの話だが、実は分譲マンションでも同じような状況にある。
広島でも建築後20年以上経過したマンションで駐車場が余ってきたところもある。
高齢化が進み車を手放す方が増え、駐車台数が減ったのだ。若い世代では車を待たない世帯もある。

機械式の駐車場の場合、メンテナンス費用が高額で、30%~40%以上空きが出ると赤字になるところも。
そこで機械式駐車場を撤去して平面駐車場に変更したところ、駐車台数が減ったにも関わらずメンテナンス費用が不要になったため赤字解消に。
このマンションは居住者(管理組合)が問題意識を持ち解決できた良い事例である。しかし、管理組合が無関心な場合、無駄なメンテナンス費用を払い続ける羽目になる。

中古マンションを購入しようとされる方は、過去の管理組合通常総会議事録、決算書、修繕記録などを事前に取り寄せてそこに住む居住者(管理組合)が正常に機能しているかどうか確認すると安心である。

景気判断2期連続上げ

中国地方10月から1月「緩やかに回復」

2018年2月1日付中国新聞朝刊記事

中国財務局の辻庄市局長は31日の全国財務局長会議で、中国地方の2017年10月から1月の経済情勢を「緩やかに回復している」とし、2期連続で判断を引き上げた。リーマンショック前の08年4月以来、約10年ぶりの前向きな判断となる。
2018年2月1日付中国新聞朝刊の記事から

広島はマツダが好調なのでその下請けも悪くはないだろう。
個人消費もスーパーやドラッグストアは好調、住宅建設も伸びており、不動産分譲会社は仕入れたくても土地がないと嘆く状態。

昔から二八(ニッパチ)と言って、2月と8月が景気が悪い(物が売れない)と言われる。
さて、1月から4月の判断が楽しみ。

参考
「二八(にっぱち)」って聞いたことありますか?
http://www.meti.go.jp/statistics/toppage/report/minikaisetsu/hitokoto_kako/20160802hitokoto.html

「不動産テック」育成

国交省は不動産にテクノロジーを融合させた「不動産テック」を育成する

AIを使った価格査定やVRを使ったバーチャル建物内覧などの開発に100万円を補助


2018年1月31日付の本経済新聞記事

弱小企業でAI技術の価格査定システム開発はほぼ無理。普通に価格査定システムを作ってもらっても100万円位すぐに飛んでしまう。
逆にVRなら市販の360度撮影カメラですぐに実現する。既に簡単に作成できる仕組みが整っており、多くの業者が利用している。

郊外の空き家を売りやすくするのが目的であるが、そもそも価格が低く採算性に乏しい地方物件を大手や中企業は取り扱わない。
地元小業者や個人の不動産業者が取り扱っているが、AI価格査定システムを開発出来るような暇も人材も居ない。

VRで見られる物件だが、除草され、内部が綺麗な建物や整理整頓が出来ている建物ならそれなりに見栄えして効果もあるだろうが、親が無くなるまで住んでいた建物で、そのまま家財などが残っており、長期間空き家で蜘蛛の巣やホコリだらけの荒れた建物を誰が見たいと思うだろう。

結局、地元業者が骨を折り、相続人の売主を説得して、除草や片付け、掃除を依頼し商品として見栄えを良くして地道に買主を探している。成約するまでは無償で動いているのだ。成約しても400万円以下の成約では最大18万円(税別)の仲介手数料しかいただけない。しかし、そう簡単に成約に至らないのが現実。

実家の土地建物を売りたいと思っている方、上のように売れるならたとえ10万円でも良しだ。
先日NHKの番組もあったが、無償でも良いから引き取って欲しいのに、引き取り手が居ないのだ。
固定資産税や管理維持費を一生涯負担していく事を覚悟したほうが良い。

 

都市再生特別措置法改正案が出てきたが…

2018年1月26日付中国新聞朝刊トップの記事によると
政府は「都市再生特別措置法改正案」を策定し今国会へ提出とある

2018年1月26日付中国新聞朝刊
2018年1月26日付中国新聞朝刊から

その中身は
1.住宅地で空き地を統合し広場や集会所にする際空き物件の持ち主とその周りの地域住民が協定を結ぶ。協定を結んだ空き地は相続の際も長期活用できる仕組みを創設。
協定は市町村が認定し、有効期間内は相続や売買があっても土地を引き継いだ持ち主にも効力が及ぶ。

2.協力する空き物件の持ち主へは飴として固定資産税を最長5年間3分の2に軽減。

3.施設の維持管理は市町村が指定するNPOなどに委託することが条件。

4.空き物件の使い道は、駐車場、防犯灯、自治体の案内板も検討で整備費の負担や賃貸料の有無は話し合いで決める。その際整備費の一部が補助される場合もある。

5.これらはコンパクトシティー構想の区域内での取り組みが対象。

6.その他、価格が安く不動産会社が仲介を敬遠するような空き物件の活用に向け自治体が調整役を担う制度も導入
である。

さて、1から5まではコンパクトシティー構想区域内という事で、主要駅周辺など都市化された地域が対象である。従って田舎は対象外なのだ。コンパクトシティー構想区域内であっても、都合よく広場になる様な隣同士で空き地があるとは思えないし、数多くの広場や集会所は不要なので、活用できるのはほんの一部となる。飴もショボい。僅か5年固定資産税を3分の2に軽減されてもその後は高い固定資産税を負担しなければならない。
コンパクトシティー構想区域を外れた地域の方が遥かに空き家が多いのだが、それは対象外。

6にしても不動産会社が敬遠するのは価格だけが原因ではない。流通市場が乏しいからだ。
根本的にコンパクトシティー構想区域外の空き家を自治体が斡旋する事はコンパクトシティー構想と矛盾する。

 

参考
コンパクトシティとは(コトバンク)
https://kotobank.jp/word/%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%83%91%E3%82%AF%E3%83%88%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%83%BC-154538

国土交通省『集約型都市構造の実現に向けて』
http://www.mlit.go.jp/common/000128510.pdf

広島市都市計画マスタープラン(改定素案)
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1368142863828/files/toshi_mas_soan_outline.pdf

土地相続登記の義務化を法務省が検討

2017年12月29日付日本経済新聞朝刊に

政府は所有者不明の土地や空き家問題の抜本的な対策に乗り出す。現在は任意となっている相続登記の義務化や土地所有者の放棄の可否などを協議し具体策を検討する総務省は早ければ2018年にも民法や不動産登記法の改正を法相の詰問機関である法制審議会に諮問する方針だ。
政府は年明けに関係閣僚会議を開いて検討作業を急ぐ。

2017年12月29日付日本経済新聞朝刊を引用

の記事が一面トップに掲載されていた。

 

所有者不明土地の増加は、相続人が税負担を避け登記手続きをしないことが要因になっている。
現行の法制度では、相続登記が任意であり登記しない事への罰則も無い。

増田寛也元総務相ら民間有識者でつくる研究会によると、

2016年時点で不明者土地が九州を上回る約410万ヘクタールあり、2040年には北海道の約9割の720万ヘクタールに達するとの推計を公表している。これらの経済損失は約6兆円と見積もっている。
同研究会は、2017年12月13日、所有者不明の土地の解消に向け現在は任意となっている相続時の登記を義務化すべきだとの政策提言をまとめた。居住地と離れた土地を相続し、管理や利用が困難になった場合に備え、所有権を手放すことができる制度を設けるなど有効活用を求めた。

2017年12月14日付毎日新聞新聞朝刊を引用

この提言を元に政府が動いたのだ。

では、相続登記が義務化されるとどうなるか予想してみる。

1.登記費用の大幅な減額
相続の登記にかかる費用が高い事により、登記が行われない原因の解決としては、負担の軽減が必要だからだ。

2.相続をしない選択が可能になる
相続をしても管理が出来ない場所であれば、相続したくない方も多く登記が行われない原因となっている。
相続せず、地方公共団体などに寄付出来る様にすれば、解決する。

3.相続登記を実行させるには
相続が発生したら登記を促す仕組みが必要。罰則が出来る可能性がある。

一般的に法改正されても遡って適用されることはないため、今の空き家問題は解消されない。しかし、相続登記を放っておくことは子や孫ばかりか、子孫に大きな迷惑を掛けることになる。
直ぐにでも相続登記はすべきだ。

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