投稿者: 香川文人

空き家のほうが売れやすい訳

住み替えなどで、ご自宅を売却される際、2つの売却方法がある。

1つ目はお住まい中のまま売却を開始する方法。住みながら購入希望のお客様に見学していただく方法。

2つ目は退去して、不具合が目立つ部分のリフォームやハウスクリーニングを行い空き家で売却を開始する方法だ。

皆さんはどちらが早く売れると思われるだろう？
もちろん後者の空き家だ。
その理由は何であろうか。

先ず大きな要素として、購入希望者が気兼ねなく隅々まで見学できる事。
物件にもよるが、購入者にとっては押入れの中やキッチンの収納部分までしっかりと見たいもの、しかし、お住い中だと、クローゼット位はご覧になる方もあるが、流石にキッチンの扉まで開けてご覧になる方はいらっしゃらない。
更に家具等が有るとその裏側は見えないことも多い。
要は高額な商品を購入するのに隅々までチェックできないものを誰が買うだろうかという事だ。
最近はご入居中の物件は見学したくないと遠慮されるお客様も多いのだ。
これでは土俵に上がらないので成約は見込まれない。

一般的に中古品を販売する際、その商品を見栄え良く磨いたりメンテナンスして売るものだ。

不動産も売却するために、見栄え良くしたりメンテナンスをすることで売れやすくなる。
不動産も商品なのだ。

住みながら隅々まで見ていただくようにするには、先ず動産（家財）の殆どを処分し、傷みの目立つ部分のメンテナンスをする。
少ない家具や生活感を無くしてモデルルームの様な部屋にすれば、不動産営業も案内しやすいし、自信を持って勧めることも出来るだろう。
とは言え、そう簡単ではないのも事実。

それならいっその事空き家にしよう。
退去して賃貸に住むことも一つの案だが、家財を預けてマンスリーマンションや民泊を利用する方法などもある。
空き家にするとこれまで気づかなかった部分も見え、修繕して売却できるため、引き渡し後のトラブルも減る。
購入する者にとって、全てが見えれば、購入してすぐに直したい箇所、将来修繕したい箇所等の計画や資金繰りが立てやすい。結果、成約に結びつきやすいのだ。
不動産を「売れやすい商品」にすることが重要である。

最後に居住中のまま、何も直さずにすばやく売る方法が一つある。
不動産会社の買い取りだ。
売却価格は下がるが、仲介手数料や余分な費用がかからないし、ご近所の誰にも知られず広告にも出ず、希望日に引っ越し出来る。

株式会社椿不動産では不動産の買い取りサービスを積極的に行っており、査定や相談は無料なので気軽に利用して欲しい。

不動産（一戸建建物）の査定方法が変わってきた

マイホーム等を売却するには、価格を決めなくてはならない。
どうやって価格を決めるか？

マンションにお住まいなら同じタイプの部屋が売りに出ていることも有るでしょうから、価格の目安がつきやすい。
土地建物でも整然と並んだ住宅地で、同じような向きや建物の建築時期が同じ時期なら目安がつく事もあるだろう。

しかし自分の家を売るとなると、どうしても贔屓目になってしまう。
あそこと比べたら我が家のほうが良いよね…と。

そこで第三者の目と合理的な計算方法で価格を算出してくれるのが不動産販売会社の流通価格査定だ。
土地やマンションは近隣で売れた事例を元に定められた比較方法等で点数をつけて算出する。
建物の寿命を伸ばすようなメンテナンスが行われていれば、点数も上がる。管理組合の管理運営や長期修繕計画が正常に運用されていれば住んでいるマンションの価値も下がりにくくなるのだ。

一方、一戸建てはメンテナンスの状況と経過年数で算出する。
屋根の吹き替えや外壁の塗装、給排水設備の更新など建物の寿命を延ばすリフォームを直近に行っていると建物の寿命が伸びたものとして計算。
日頃のメンテナンスが価格を決める要素になるのだ。

更に、建築時の確認通知書と検査済証や各種証明書、リフォーム履歴の保存状態を残してあったり、リフォーム履歴を家カルテ等第三者期間へ登録保存してあると評価が上がる。

そして住宅診断（ホームインスペクション、住宅詳細調査）を受けていれば、診断書により評価が上がることもある。
購入希望者にとって、建物の現在の状況が隅々まで分かれば将来のリフォーム計画を立てやすい。悪い箇所が明示されるのも購入者にとっては喜ばしいことなのだ。
例え評価が上がらなくても売れやすくなる。

以上のように一昔とは査定方法がずいぶん変わったのだ。
昔は木造住宅を25年で一律減価償却するなど建物の評価が低すぎたのだ。現代の建物は強度や耐震性が高まり、メンテナンスで50年や100年保つ建物となっている。評価方法も長寿命を基準とし、メンテナンス工事をしっかり評価する方法に変わった。

不動産会社が売却を考えているお客様に対して行う流通価格査定は無料。
気軽に依頼してみてはどうだろう。

8月26日(日)付日経新聞朝刊のトップに掲載された記事に驚く

高齢化の進展で認知症患者が保有する金融資産が増え続けており、2030年度には今の1.5倍、215兆円に達する見込み。

何が問題か、認知症と診断されると、口座が凍結されるのだ。
これは銀行と呼ばれる金融機関だけではない。証券口座も同様だ。
認知症と診断された親を老人ホームへ入居するため、家族が親の入居費用の支払いに、親の口座からその資金を引き出そうとしても、金融機関は「本人の意思確認が出来ない」事由で預金を引き出してくれない。
生活費さえ引き出せないのだ。

認知症の親に代わって財産を管理してくれる仕組みが「成年後見制度」である。上のような老人ホームへ入居する費用や生活費を成年後見人が管理して引き出してくれる。
成年後見人は家庭裁判所へ申し立てることにより弁護士や司法書士が選任される。ただ、この成年後見人には月額2万円から8万円の報酬を支払わなければならない。以前は家族が成年後見人になることが多かったのだが、使い込みが多々見受けられ、最近は弁護士や司法書士が選任されるようになった。

成年後見人が選任され財産を管理してくれるようになっても、基本的に可能な限り財産を減らさないのが成年後見人の役目なので、認知症の親の代わりに株を運用することは出来ない。

ここで不動産の問題もある。認知症の親がマンションやビルのオーナーなら、節税対策や相続対策に賃収物件を建築したり、売却するような事も出来ないのだ。

生活するうえで必要最小限の金額しか使えない。
これが日本の経済を益々悪くする。
孫にお小遣いをやったり、ちょっとした旅行をしたり、たまにはフレンチレストランで食事をしたり…そんな普通の生活（消費）をすることで経済は回る。
しかし、認知症の高齢者が増えると経済は回らない。これに国は危機感を抱いている。

そこで、最近注目されているのが「家族信託」である。
認知症が発症する前に家族で財産をどう引き継ぐか、どう活用するかを話し合い、財産の管理を子供に託すのだ。
皆さんご心配なら、子供が暴走しないように監督人を付けることもできる。

「家族信託」については詳しい説明がこちら（広島家族信託相談プラザ）のホームページにあるので参考にしてほしい。

不動産（土地）の価格について

皆さんは不動産（土地）の価格と聞いて頭の中に何を思い浮かべるだろうか。
7月に発表があった路線価だろうか。
4月に請求が来た固定資産税納税通知の課税標準額や評価額だろうか。
3月に発表があった地価公示だろうか。
新聞の広告や折込チラシに表示された近所の売り土地の価格だろうか。
とここまで読んで不動産に様々な価格がある事に気付かれただろう。

土地は一物四価とも言われ、それぞれの事情で価格が異なる。
価格の低い順から解説すると、

「固定資産税評価額」は地方自治体が固定資産税（都市部では都市計画税も）を課税するために作った価格である。固定資産税意外にもこの評価額は不動産売買時には所有権移転登記の登録免許税（国税）算出の元となり、不動産取得税（都道府県税）算出の元となる。

「路線価」は国が相続税を課税するために作った価格である。この路線価を元に土地の相続税評価額を計算する。都市部以外では路線価は表示されておらず固定資産税評価に国税庁が定めた倍率を掛けて相続税評価額を算出する。

「地価公示」は国が土地取引の目安にする為に作った価格である。
地価公示で賄えない地域を都道府県が「基準地価」として毎年9月に発表する。
地価公示も基準地価も土地取引の指標となる。

一般的に固定資産税評価の1割り増しが路線価、同2割り増しが地価公示と言われる。

さて、これまでの価格は役所から依頼された不動産鑑定士が前年の取引事例を元に補正したり景気指標等を勘案して算出したものだ。

広告表示された不動産価格は今の価格である。
不動産会社が査定して付けた価格であったり、売主が希望する価格である。
そのまま売れたらそれが相場と言われる流通価格なのだ。

バブルが崩壊した時、前年取引された価格を元に算出された地価公示は誰も信じない。実際の相場は遥かに低かったのだ。
一方消費税が5％から8％に増税される数年前から駆け込みで新築用の土地を求める人が殺到し地価が上昇して行った。そんな中で昨年の取引を基準に算出された地価公示価格より高い価格での取引となった。

実際に売買するときに価格を決めるのは流通市場であるが、それを誘導するのは不動産仲介業者である。市場を見ながら価格のアドバイスを行う。
売れなければ価格を下げていくし、売れれば次回その価格を基準とした査定を行う。買主が殺到する様であれば価格を上げて行く。

相続した不動産、将来相続するであろう実家の不動産、残したい不動産もあれば処分したい不動産もあるだろう。
自分で不動産の価格を知ろうと思えば上記の様な役所が公開した路線価や地価公示で大まかな価格を知ることが出来る。
しかし、実際に売却する際は信頼できる不動産会社へ査定依頼をする事が売却成功の秘訣である。

さらに、早く売りたいとか近所に内緒で売りたいときは、不動産会社に買い取ってもらう方法もある。価格は安くなるが、すぐに現金化できることや、不具合があっても補修が不要など後々の面倒が無い。

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被災された皆様にお見舞い申し上げます。
大きな被害につきまして、早い復旧をお祈りしております。

7月6日広島は大雨が続き未曾有の大災害となった。
当日夜、JRが止まり大混乱の中、我が家の地域が避難勧告から避難指示となり、街中の義姉の家へ急いで避難。
道路（2号線バイパス）は大渋滞であった。

朝、実家のご近所さんから電話が鳴る。
「〇〇ちゃん、大変よ。川が氾濫して貴方の家が床上浸水になっとるよ」
あちゃー、実家の事を忘れてた。
山陽道も2号線も通行止めで身動き取れず。
ご近所の方に見守っていただく位しか手段が無い。
来週の連休時になら何とか帰られるかと思いながらご近所の方に見守りをお願いした。

損害保険の証券を確認、残念、水災は加入しておらず保険は出ない。
よく考えればこんな事は河川改修後一度も無かった。
６～７才の頃川が氾濫して、県が河川改修をしてくれ、その後は安心だと思っていたのだ。
相談されれば慎重に隅々までリスクを検討して十分な保証をおすすめするが、自分のこととなると甘々なのだ。
FPとしては見込みが甘かった。

皆さんの実家はご無事ですか？

ファイナンシャルプランナー　香川　文人

 

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既存住宅（中古住宅）の個人間取引で売主買主が安心して取引出来るように市場環境整備

４月１日から宅地建物取引業法（以後「業法」と表示）の一部が改正された。
既存住宅の取引では、取引する住宅の状況が分からないまま取り引きして、引き渡し後にトラブルになることもあったが、今回の業法改正で引き渡しまでに建物状況調査をして、売主買主相互が確認のうえ取引できるようになった。

建物状況調査（インスペクションの一種）とは、建物状況調査技術者講習を受講終了した建築士が既存住宅状況調査方法基準に従って行うもの。

調査の中身は

ア．構造耐力上主要な部分（基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組）
イ．雨水の侵入を防止する部分（外壁、内壁、天井、屋根）
となる。
オプションで既存住宅売買瑕疵保険加入のための調査や床下や小屋裏の詳細調査も依頼できる。

建物状況調査費用は延べ床面積１００平方メートル位の建物で約４万円（税別）から６万円（税別）だが、住宅の広さや種類、オプション調査の追加等により費用が異なる。

何時、誰が、どうやって頼むか

不動産仲介業者が媒介契約時（不動産売買の依頼時）にあっせんする。
売主から売却の依頼を受けたときに不動産仲介業者は、建物状況調査制度というものがあり、知り合いに建築士が居なければあっせんしますよ。と説明するか、斡旋はしません。と説明する。
又は、買主から購入の媒介依頼を受けた不動産仲介業者が、安心して購入するために、建物状況調査制度というものがあり、建物状況調査を受けませんか。知り合いに建築士が居なければあっせんします。と説明するか、斡旋はしません。と説明する。
何れにしても売主又は買主が自ら依頼するのだ。そして依頼したほうが料金を支払う。

不動産仲介会社の義務

不動産会社は売買契約前に説明する重要事項説明書で、
①建物状況調査を行っているかどうか
②実施している場合における建物状況調査の概要
③設計図書等の建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存の状況
を説明しなければならない。。

この建物状況調査は

売主は建物の状況を第三者が作成した報告書により自らが気づかなかった不具合について買主へ告知できるし、買主は自分の目で確認できない建物の現況を知ることで、将来の修繕計画や修繕費用を前もって知ることが出来る。

その他の改正では

建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況に関する重要事項の説明が加えられ、
１）建築基準法令に適合していることを証明する書類
検査済証
２）新耐震基準への適合性を署名する書類
耐震基準適合証明書、固定資産税減額証明書、耐震診断の結果報告書、住宅耐震改修証明書、
３）新築時及び増改築時に作成された設計図書類
建築確認済証及び確認申請時の図面類、検査済証、
４）新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書
建物現況調査結果報告書、既存住宅性能証明書、定期検査報告書、シロアリ点検報告書
の説明が義務付けられました。
これらは既存住宅購入者が法令適合性確認、将来のリフォーム・メンテナンスの実施、既存住宅売買瑕疵保険に加入、住宅ローンを借り入れ時に必要となる書類であることから、保存状態の説明と引き渡しが必要なため加えられたものである。

国交省の概要（PDF)
http://www.mlit.go.jp/common/001180483.pdf

購入者が依頼するときの注意事項

建物が新耐震基準に適合し、状況調査に異常がなければ、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる場合がある。しかし、建物状況調査の資格と既存住宅売買瑕疵保険の登録検査事業者資格は異なり、双方の資格が必要なのだ。
もっと言えば、既存住宅売買瑕疵保険の住宅瑕疵担保責任保険法人によって審査基準が異なり、A保険には加入できないが、B保険なら加入できる．．．様な事もある。
既存住宅売買瑕疵保険の審査に適合した住宅を購入すれば、住宅ローン控除や登録免許税（登記費用の一部）の軽減措置も有る。
この建物現況調査且つ複数の既存住宅売買瑕疵保険の検査事業者となっている、保険に詳しい建築士を選ばないと、後々損（後悔）をすることになる。
結果、それらに詳しい不動産仲介業者へ購入の依頼をすると一番安心だ。

最後に

ここまで書いてきたことは、これまででも優良な不動産会社であれば普通に実施してきたことであり、特別なことではない。
これまで何もしてこなかった不動産会社へ向けた改正である。
一番の問題点は、建物状況調査は強制ではなく罰則規定もないことだ。