投稿者: 香川文人

3月4日広島県が津波災害警戒区域を指定した。

これは将来予想される南海トラフ巨大地震で津波が発生した場合の広島県における津波災害を想定し、警戒区域を指定したものである。
特別警戒区域の指定は無い。

広島市を見ると、中区南区等旧市街地の殆どが警戒区域内となっている。
拡大するとメッシュで区分され、基準水位や浸水深が表示される。
2.5(m)と表示されれば、2.5ｍの高さまで浸水するということだ。

2018年6月のコラムでもお知らせしたが、我々不動産会社は不動産の賃貸借や売買の契約前に重要事項説明書で「津波災害警戒区域」内であることを説明しなければならない。

指定された区域にお住まいの皆さんは、地震時の避難場所の確認や家族での避難ルールを定めると良いだろう。
また、今後マイホームを売却するときに減額要因となる事もあるだろう。

先ずは広島県の「高潮・津波災害ポータルひろしま」をご覧いただくことだ。

津波災害警戒区域図が掲載された「高潮・津波災害ポータルひろしま」
http://www.takashio.pref.hiroshima.lg.jp/portal/top.aspx

ファイナンシャルプランナー　香川 文人

地価が上がる広島市紙屋町八丁堀界隈

広島市 紙屋町・八丁堀地区　24日にも都市再生指定

 2018年10月19日付中国新聞朝刊トップに掲載された記事を読まれた方も多いだろう。

今月24日に広島市紙屋町・八丁堀地区が都市再生緊急整備地域に指定される見通しとなった。

内閣府が平成14年に「都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域を定める政令」を施行し地方都市の再生の拠点として緊急かつ重点的に市街地の整備を進めるべき地域として国が指定する。
指定されると土地利用の規制緩和や、事業認可手続きの短縮、税制支援が受けられる。

中国地方ではこれまでに広島駅周辺、福山駅南、岡山駅周辺が指定された。

参考リンク

内閣府地方創生推進事務局：都市再生
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/index.html

広島市：都市再生緊急整備地域（広島市紙屋町・八丁堀地域）の指定）
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1539040895044/index.html

広島市のホームページを見ると指定された範囲がよく分かるが、この範囲内の土地は少なからず地価が上昇する。場所によっては急激な上昇も有るだろう。

このように人が集まる場所は地価が安定し又は上昇する。

この地域に古い小さなビルや住宅をお持ちのオーナーさんは、周りと協力して土地面積を広げ、一括でデベロッパーに開発を依頼することにより価値を高めることが可能になる。
容積率が緩和され、指定前より高いビルが立ち容積が増えた分賃料収入も増える。
これまで建て替えを躊躇していた旧耐震の古いビルも一気に建て替えとなるだろう。

未着手の都市計画道路５路線を廃止方針

海田町　事業実現性などを考慮

2018年10月16日付中国新聞朝刊の記事

安芸郡海田町は15日半世紀余りにわたって未着手だった都市計画道路５路線を廃止する方針を明らかにした。
用地買収の費用などから事業の実現性が低いと判断した。

これまでに都市計画道路が廃止されるなど思ってもみなかったが、考えてみれば30～40年経っても未だに実現しない計画道路は多い。
立ち退きを伴う用地買収は容易ではない。
限られた予算から必要度・緊急度の高い道路から進めていくことになる。
しかし、時が立つにつれ都市計画道路が策定された頃と街の様子は異なっており必要度や緊急度も変わる。
将来の人口減や立地適正化計画の策定等を考えると、計画道路の見直しも必要になってくる。

今回海田町はJRの高架化における連続立体交差点の見直しから、周囲の計画道路の見直しを行っている。半世紀以上着工できない道路に必要度も緊急度も低いと判断したのだ。

都市計画道路の廃止が決まれば、今後その地域の地価は下がる。
皆さんお住まいの地域でも今後有り得る話だ。

FPから見た住宅ローン借り入れについて書いてみる。

ハウスメーカーの営業マンや不動産販売会社の営業マンから税込み収入を聞かれ、「これ位借り入れできますよ」と資金計画書を見せられる。

これなら購入できると気が大きくなって、購入される方が多いのが現実だ。

中身を拝見した一例だが、税込み年収500万円、変動金利0.8%、35年返済、借入額4,500万円、月額返済額122,850円、年間返済額1,474,200円、年間返済率29.4%。

年間返済率から見るとなんとか返済できる金額だが、変動金利なので、将来金利が上がれば返済が苦しくなる。

※変動金利は6ヶ月毎に利率の見直しがされる。返済額については5年毎に見直しがされ、万一大幅に返済額が上がる場合でも、今払っている返済額の1.25倍までに抑えられる仕組みになっている。

税込年収と手取り額では大きな差が有る。手取り額約430万円で返済率を計算すると返済率は34.2%と手取り額の3割に達する。

これでは将来生活にゆとりはなくなるだろう。

販売する方としては客の将来のことなど知ったことではない。契約がほしいので一番安い金利で少しでも多く借り入れさせて購入させようとする。

さて、期間固定であっても住宅ローンの優遇特約期間が終了してしまうと、返済額が上昇する。

※固定期間が終わると当初の優遇金利（2%優遇等）が終了し、その時の基準金利から1%等優遇されるが、それでも借入時から1%以上の高い利率が適用されるだろう。

当然返済額も上がる。

数年経てば返済額が増え、固定資産税の控除が終わり子供の教育費が大きな負担となる。住宅ローン控除も10年間で終了してしまう。

※新築建物はマンション等で5年間それ以外は3年間固定資産税が約半額に軽減される。

※現在の住宅ローン控除は借入残高の1%で、各年の控除限度額は40万円（認定長期優良住宅等の場合は50万円）だが、払っていない所得税は戻ってこない。また、所得税で控除しきれない金額があれば、自動的に個人住民税からの控除される。

新築後10年を超えると建物の修繕が必要になってくる。外壁と屋根の塗装をすれば100万円を超える費用が必要だ。更に年数経つと、水回りの修繕が必要な時期を迎える。

一戸建てであっても、修繕費を積立しておかないと修繕費の負担は大きい。

長期修繕計画を立てると明確に費用がいつどのくらい必要か分かる。

長い目でみた家計の収支計画（ライフプラン）が必要なのだ。

住宅ローンの返済率を税込み年収の20%以下または手取り額の25%以下で借り入れし、ライフプランを立てると、生活が安定し破綻リスクが低くなる。

広島県の地価、上がったところと下がったところ

毎年地価公示や基準地価、路線価の発表がある。
今年もそれぞれ地価が上がったところと下がったところは顕著であった。
昨年分だが広島県の地価が上がったところと下がったところを市区町村別に色分けしてみた。

青いところが地下が上がったところで、赤いところが地価が下がったところ。
ただ上がったところも平均なので現実には上ったところも下がったところもある。
例えば佐伯区を見ると五日市地区は上がったところの方が多いが、湯来地区は下がっている。

皆さんお気づきだと思うが、駅に近くて平坦な場所は上がっているが、駅から遠く不便な場所は下がっている。
昭和の後半に作られたベッドタウンいわゆる住宅団地もバス便が少ないところや、学校やスーパーが無い所も下がっている。
地価の二極化が顕著だ。