投稿者: 香川文人

生前の贈与契約により相続人のいない土地を国のものに

2019年6月15日付　中国新聞朝刊記事によると

財務省は14日、相続人がいないと見込まれる土地の持ち主が、国へ贈与する契約を生前に結べるようにする仕組みを整備する方針を発表した。2020年度にも制度の運用を始める。

登記が長年放置された所有者不明の土地が増えていることに対応し国有化を進めて問題の拡大を防ぐ狙いがある。

詳細は財務省HPにレポートがある
https://www.mof.go.jp/whats_new/201906.htm
財政制度等審議会 第47回国有財産分科会（令和元年6月14日開催）資料一覧

さて、新聞記事の見出しだけ読むと、何でも引き取ってくれるように見えるが、現実には条件がある。

民法では相続人が居なかったり、相続人が相続を放棄したりした不動産は国庫に帰属する決まりがあるが、親族や利害関係人の申立に基づき裁判所が相続財産管理人を選任し、相続財産管理人が相続財産の管理や処分を行う。財産を整理した後の残余財産は、一定の手続きを経た後に国庫に帰属することとなり、現状においても国が国庫帰属となる土地を受け入れている。
しかし、親族や利害関係者からの裁判所への申立は面倒でなかなか進んでいないのが実情。
今後大量相続時代に手続きが滞って所有者不明の土地が増える可能性がある。

簡略した条件だが
a.相続税の物納の条件を満たすもの
b.適切な管理がなされているもの
c.周辺環境に問題がないもの
など、高齢者の自宅を想定したものである。

極端に荒れて管理費がかかる物件でない限り、引き取り手がない不動産を死後に国へ渡す契約を予め交わせるようにする。

手放しやすい遊休地などは生前、相続段階にかかわらず、一定の価値があって売却容易なものを対象として国への寄付を受け入れる。

運用が始まれば、不要な国有地が増えるため、近隣者への持ち込みによる情報提供、不動産情報サイトと連携などインターネットを活用した情報発信、入札で不調となり随意契約で売却される財産についての仲介業者の活用など、これまで以上に積極的情報発信・買い手の探索に取り組む。

と書かれており、市場で売却が可能な不動産に限られるようだ。

国も取得した土地が増えれば増えるほど管理費が膨大となるため、少しでも早く手放したいのが心情。

市街化調整区域での開発は不可能に

2019年4月13日付中国新聞朝刊記事によると、福山市は市街化調整区域内での開発を許可する宅地造成特例を本年度で廃止する条例改正案の提案を目指す。

本来市街化調整区域では住宅の建築はできないが、市の特例により、50戸以上の住宅や店舗が立地していれば宅地造成を特例で認めていた「50戸連たん制度」を廃止する。
特例によりこれまで年200戸から300戸の許可を出していた。

廃止の理由はコンパクトシティー構想の実現に向けたもの。

コンパクトシティー構想とは、都市再生特別措置法に基づいて策定された「立地適正化計画」のこと。
将来の人口減少社会に対応した立地適正化計画（いわゆるコンパクトシティー構想）により、都市機能誘導区域（行政・商業施設・病院等を集約）や居住誘導区域（住宅を集約）を定め、コンパクトな街づくりをしていこうとするもの。

これにより、市街化調整区域の土地は住宅の建築が出来なくなる。不動産会社にとっては大きな痛手となるだろうが、中途半端で無計画な開発が減る。

既にお気づきだと思うが、市街化調整区域は将来の換金化がほぼ不可能ということになる。しかも、それだけに収まらない。隣接する市街化区域であっても、調整区域の開発が無いためそれ以上の発展は望めない。そして、コンパクトシティー構想の居住誘導区域に入らない区域は市街化調整区域と同様にますます人口が減る。人口が減る地域は現在の過疎化地域と同じ運命を辿ることになる。

もし、そのような地域にお住まいの方や土地をお持ちの方は、今のうちに、住み替えを計画したほうが良い。

 

ファイナンシャルプランナー　香川文人

 

空き家解体　県内初の略式代執行

2019年4月5日付中国新聞朝刊記事によると
広島県内初の略式代執行による強制家屋解体工事を廿日市市が行う。

同市内にある所有者不明の空き家1戸が老朽化が進み倒壊の危険が高いと判断、強制力のある略式代執行で解体する方針を固めた。
2015年施行の空き家対策特別措置法に基づく措置で県内では初めて。

建物は建築年不明の木造平屋約60平方メートルで狭い路地に囲まれ家屋が密集、10年以上空き家で屋根の一部が崩れいつ倒壊してもおかしくない状態。土地と家屋の所有者が死亡し、遺族も相続を放棄したことが判明、略式代執行での強制解体を決めた。
16日に着工する予定。

空き家を放置すると、状態が悪くなるにつれ「特定空き家」に認定され、市町村から「助言・指導」「勧告」「命令」を受けることとなる。
勧告措置が取られると、建物があっても固定資産税課税の住宅用地特例適用除外され更地と同じ課税となる。固定資産税が約6倍に跳ね上がる場合があるのだ。
心あたりがある方は適切な管理を心がけよう。

特定空き家とは
①著しく保安上危険となるおそれのある状態
②衛生上有害となる恐れのある状態
③著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の性格環境の保全を図るために放置することが不適切な状態にあると認められる空き家等

盛り土マップを国が作成

防災意識向上を狙う

中国新聞朝刊2019年4月4日の記事

大規模な盛り土で造成された住宅地の地図をまだ作成されていない自治体に代わって作成好評する事業に着手した。

大地震の際に地すべりや液状化の懸念があり、住民の防災意識を高めるのが狙い。

これまで国は自治体に自主的な公表を促してきたが、取り組みが十分進んでいないとして方針転換した。2020年度末までに公表完了を目指す。
昨年11月時点の集計では公表していない自治体が34％に当たる593自治体にのぼり、公表がゼロの都道府県が5県。

盛土が全て悪いわけではないが、大規模な盛り土や完成後50年前後の古いものは大地震時に地すべり（敷地の崩壊）の懸念があり、液状化（建物の不同沈下の原因）も。

広島市は2016年に公表している
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1527233524664/index.html

マイホームが大規模住宅団地にある方は一度チェックしてみよう