相続時の土地評価は路線価が原則だが、行き過ぎた節税対策に最高裁はNo!
最高裁、国税当局を支持
令和4年4月19日、相続対策の一環で取得した不動産を路線価で評価することにより相続税がゼロ円となった相続税申告を認めないとする最高裁の判決が示されました。
路線価を使った節税対策とは
富裕層が相続の対策として相場より路線価が低い不動産を購入し、更に借り入れを行うことにより、相続財産の評価を下げ相続税を減額する方法。
例）２億円の現金がある場合
購入価格 ５億円（購入価格）
路線価評価 ３億円
借入金額 ３億円
相続時評価３億円ー借入金３億円＝０円
※実際には建物は減価償却され評価が下がります。
また、賃貸不動産の場合土地は80％評価に、建物は70％評価になるなど相続時の評価は上記より更に低くなることが想定されます。
※相続時、土地は路線価で、建物は固定資産税評価額で評価されます。
今回の判例までの流れ
被相続人は２つの不動産を購入しそれぞれ借り入れをしていました。
・平成２１年１月 甲不動産購入
・平成２１年１２月 乙不動産購入
・平成２４年６月 死亡
・平成２５年３月 課税価格２８２６万円で相続税申告（相続税無し）
・平成２５年３月 相続人が乙不動産を売却
・平成２８年３月 国税庁長官が国税局長に対し路線価ではなく他の合理的方法により評価すべきと指示
・平成２８年４月 上記支持に基づき不動産を鑑定評価額により再評価、更正処分及び賦課決定処分
・平成２９年３月 国税不服審判所が納税者の請求棄却
・令和２年１１月 東京地裁 納税者敗訴、納税者控訴
・令和３年４月 東京高裁 納税者敗訴、納税者上告
・令和４年４月 最高裁 納税者敗訴
甲不動産
購入価格 ８億３７００万円
申告評価額 ２億０００４万円
借入金額 ６億３０００万円
鑑定評価額 ７億５４００万円
乙不動産
購入価格 ５億５０００万円
申告評価額 １億３３６６万円
借入金額 ４億２５００万円
売却価格 ５億１５００万円
鑑定評価額 ５億１５００万円
※乙不動産については５億１５００万円で売却しており、鑑定評価額と同等額となっています。
最高裁判決の要旨
１ 相続税の課税価格に算入される財産の価額について、財産評価基本通達の定める方法による画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、当該財産の価額を上記通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは租税法上の一般原則としての平等原則に違反しない。
２ 相続税の課税価格に算入される不動産の価額を財産評価基本通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは、次の(1)、(2)など判示の事情の下においては、租税法上の一般原則としての平等原則に違反しない。
(1) 当該不動産は、被相続人が購入資金を借り入れた上で購入したものであるところ、上記の購入及び借入れが行われなければ被相続人の相続に係る課税価格の合計額は６億円を超えるものであったにもかかわらず、これが行われたことにより、当該不動産の価額を上記通達の定める方法により評価すると、課税価格の合計額は２８２６万１０００円にとどまり、基礎控除の結果、相続税の総額が０円になる。
(2) 被相続人及び共同相続人であるＸらは、上記(1)の購入及び借入れが近い将来発生することが予想される被相続人からの相続においてＸらの相続税の負担を減じ又は免れさせるものであることを知り、かつ、これを期待して、あえて当該購入及び借入れを企画して実行した。
結論
相続対策による不動産購入について全てが否定されたわけではない。
借り入れをせずに不動産を購入していた場合は問題は発生していなかったと思わますし、自宅や親族の不動産購入など、資産の組み換えを行った場合なら、借り入れがあっても問題にならなかったと思われます。
今回のような短い期間に明らかに税金逃れと分かる取引を行っていた場合、国税は合理的方法による評価を採用することが有ることが詳らかになったのです。
対策
不動産を使った相続対策は相続が発生する直前の取引は避けるほうが良い（５年以上の所有期間がある方が望ましい）と思われますし、極端な圧縮（今回の判例では購入金額の２４％前後でした）とならないようにしたり、相続後直ぐに売却しない。などが考えられます。
ただし、こそれらは何の根拠も裏付けもありませんので、予めご了承下さい。
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参考
裁判所 裁判例結果詳細
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=91105
国税不服審判所（平成29年5月23日判決）
https://www.kfs.go.jp/service/JP/107/07/index.html