分譲マンションを学ぼう vol.3

既に分譲マンションにお住まいの方はよくご存知のことと思いますが、住んだことのない方は分からない事も多いと思います。

このシリーズでは、分譲マンションとは、区分所有法、敷地の権利と敷地権、管理組合と管理会社、管理費等と修繕積立金、マンションの構造と音の問題、長期修繕計画と大規模修繕工事、マンションのメリットとデメリット等について書いていこうと思います。

第3回目は「敷地の権利と敷地権」について書いてみます。

敷地の権利と敷地権

分譲マンションは建物を買う…と言うイメージですが、建物を建築するには土地が必要です。

自分の所有する土地にマンションを建築すると土地の権利は「所有権」となり一般的には殆どの分譲マンションは土地の権利が所有権です。

建物を建築するには土地が自分のものでなくても、土地を借りることにより建物の建築が可能です。土地が借り物の場合、土地の権利は「借地権」となります。

敷地の権利は「所有権」と「借地権」の二つがあります。

平成4年8月に施行された借地借家法の「定期借地権」により、それまでと大きく借地制度が変わりました。

普通借地権のマンションは建物が老朽化して建物が解体撤去されたら土地は地主に返ってきます。しかし、それが何時になるか誰にも分かりません。100年後かもしれませんね。

定期借地権のマンションは50年以上の期間で賃借期間が定められており、期間満了日までに更地にして土地を地主に返します。一般的には賃借期間を51年で定められた分譲マンションが多いようです。

広島には普通借地権の分譲マンションと定期借地権の分譲マンションの双方とも建築されています。

メリット：定期借地権のマンションは土地が借地権であるため、分譲時の販売価格に土地代が含まれず、求めやすい価格となります。

デメリット：管理費や大規模修繕に備えた修繕積立金以外に地代（借地料）と建物を取り壊す費用を事前に積立しておかないといけません。

よって固定費が高くなります。

敷地権とは何でしょう。上記のとおり土地に対する権利として所有権と借地権があります。

分譲マンションで土地が所有権の場合、区分所有者は土地の共有持分も同時に取得するのが一般的でした。

しかし、建物と土地が別々に登記され、建物だけの売買や土地だけの売買が可能になってしまいます。実際に土地が共有登記の頃は建物だけ所有権移転して土地が旧所有者のまま残っていたりした事がありました。

土地の登記簿には100戸の分譲住宅なら100件以上の所有権移転登記や住宅ローンを借りた時に設定される抵当権設定登記などが膨大な記載量となって、複雑かつ分かりにくい登記となり記載ミスなどが増えました。

また、分譲マンションの完成後に事業主が建物の敷地の一部を売却して、敷地が狭くなり、建物が建ぺい率や容積率を超えて建築基準法違反になった分譲マンションも有りました。

そこで、昭和58年に区分所有法が改正され、マンションでは建物の専有部分と敷地利用権を別々に売却したり抵当権を設定したりするなど、分離処分することが区分所有法によって原則として禁じられました。

区分所有建物の登記方法も改正され、敷地権がある場合は，マンション全体の表題部（一棟の建物の表題部）の「敷地権の目的たる土地の表示」欄に，敷地権となっている土地の所在、地番等が記録され、敷地権となった土地の登記記録の甲区（所有権に関する事項）には、敷地権である旨の登記がされます。

※敷地権とは、区分所有建物である「一棟の建物の敷地に関する権利」をいい、原則として、その権利は区分所有建物と分離して処分することはできません。

※法改正前に完成した分譲マンションはその後管理組合にて敷地検討機に変更されたマンションもありますが、土地が共有登記のままのマンションもあります。

※規約を別に設ければ、部屋の所有権と敷地権を別々に処分することができます。

区分所有者が所有するマンションの敷地の権利は所有権と借地権

区分所有者が所有する一棟の建物の敷地に関する権利は敷地権

法務省　○「区分所有建物「敷地権」とは，どのようなものですか？
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130978.pdf