実家が空き家になったら
あなたの実家は誰がお住まいですか？
将来実家が空き家になる方、既に実家が空き家になった方
どうされてますか？
相続不動産を専門に扱う弊社では、相続された不動産の様々なお悩みを解決してきました。
そこで相続する前と相続した後の実家の処分について２回に分けて書いてみます。
今回はその2回めとなります。
その２ 相続後の実家について
実家を相続された方達の多い悩みは、
① 管理が大変。
当初は毎年数回草刈りに帰っていたが大変だった。今はご近所へ除草を頼んでいるが、その方もご高齢で何時まで除草してもらえるか心配。
② 不動産の所在がわからない
父親の突然の死で、土地の所在や境界が全く分からない。どうしたら良いものか。
③ 共有で登記した
共有で登記したが、相続人間で意見が合わない。処分したいが反対されて処分できない。共有者が行方不明。
④ 売りたいけど
不動産会社が相手にしてくれず売れない。
⑤ 農地（田・畑）が沢山ある。
自分では管理できないので売りたいが、どう処分したら良いのか？
⑥ 相続税が掛かりそう
相続税がかかると聞いたが、不動産ばかりで現金を用意するのが難しい。
⑦ ご近所と共有の土地がある
ご近所さんと共有の土地があり、取り決めがあったようなのだが詳細が分からない。相手方も相続され、詳細が分からないようだ。
以上のようなお悩みが多い様ですが、ここでは不動産に関わるお悩みのアドバイスを書きます。
１．登記の名義変更をしないと罰金（10万円以下の過料）が発生
相続後の登記がされていなかったため空き家の所有者が不明となり、犯罪に使用されたり、倒壊して道路や第三者へ被害をもたらす事故が発生し社会問題となり、2021年4月に民法と不動産登記法が改正され、相続登記が義務化される法案が公布された。義務化のスタートの目途は、2024年の4月からとされ、相続発生後３年以内に名義変更をしないと罰金が発生する。注意すべきは法改正前の相続にも適用されるため、過去に相続が発生して放置している方は速やかに相続登記をしたほうが良い。
２．登記名義を共有にしない
相続登記を共有にしたため、共有者が行方不明になったり、更に相続が発生して相続人が複雑になっていたりして、いざ売却しようとするとそれらを解決しなくてはならず、余計な費用と時間がかかる。
３．需要と供給のバランスは不動産も同じ。依頼は地元の不動産会社が一番。
需要（その地域で不動産を欲しいと思う方）が無い限り不動産は売れません。
その地域を営業エリアとしている不動産会社がその地域の需要を一番良く知っています。売却を依頼するなら地元の不動産会社やその地域を営業エリアとする不動産会社へ頼みましょう。
４．農地や山は売れない？
一般的な不動産会社は土地（宅地）や、建物を仲介したり売買しています。山は取り扱っていない不動産会社が殆どです。
一方農地は農地法という法律で取引に制限があります。市街化区域内の農地は最寄りの農業委員会へ届出をすることで農地以外の用途を目的とする売買が可能です。
しかし、市街化調整区域内であったり、都市計画区域外の農地は農地以外の目的での取引や現に農業をしている者以外が購入することが制限されます。よって多くの不動産会社は市街化区域内の農地以外は取り扱いません。
山や農地は隣地所有者やご近所さんに購入を打診して難しければ売却を諦めることになります。
５．相続税納税資金用意のため直ぐに不動産を処分したい
現金化のため不動産の売却を急ぐ場合は、不動産会社に買い取ってもらうのが一番確実です。一般的に消費者へ売却するために建物を解体したり、測量したりと時間と費用がかかりますが、不動産会社の買取ならそれらは一切不要です。
６．不動産を売却して相続人で分けたい
相続した不動産に住んでいる方を相続人として不動産を売却すると居住用不動産の売却となり、譲渡所得税の3,000万円控除が使える場合があるなど、誰が相続するかで売却した時の税金が異なることがあります。
我々不動産会社のスタッフもアドバイスできますが、相談しにくいようでしたら、税理士やFP(ファイナンシャルプランナー)、相続専門の行政書士等に相談して下さい。
７．共有の土地や使用に当たり取り決めがある不動産
お隣と共同で使用している不動産があったり、共有登記された土地やため池があったりと田舎特有の取り決めなどが有ることも。これらはご近所のお年寄りにヒアリングして確認し、書き留めておきましょう。後日覚書等を作成し書面で残すと安心です。
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