認知症患者の資産が200兆円に!

8月26日(日)付日経新聞朝刊のトップに掲載された記事に驚く

高齢化の進展で認知症患者が保有する金融資産が増え続けており、2030年度には今の1.5倍、215兆円に達する見込み。

何が問題か、認知症と診断されると、口座が凍結されるのだ。
これは銀行と呼ばれる金融機関だけではない。証券口座も同様だ。
認知症と診断された親を老人ホームへ入居するため、家族が親の入居費用の支払いに、親の口座からその資金を引き出そうとしても、金融機関は「本人の意思確認が出来ない」事由で預金を引き出してくれない。
生活費さえ引き出せないのだ。

認知症の親に代わって財産を管理してくれる仕組みが「成年後見制度」である。上のような老人ホームへ入居する費用や生活費を成年後見人が管理して引き出してくれる。
成年後見人は家庭裁判所へ申し立てることにより弁護士や司法書士が選任される。ただ、この成年後見人には月額2万円から8万円の報酬を支払わなければならない。以前は家族が成年後見人になることが多かったのだが、使い込みが多々見受けられ、最近は弁護士や司法書士が選任されるようになった。

成年後見人が選任され財産を管理してくれるようになっても、基本的に可能な限り財産を減らさないのが成年後見人の役目なので、認知症の親の代わりに株を運用することは出来ない。

ここで不動産の問題もある。認知症の親がマンションやビルのオーナーなら、節税対策や相続対策に賃収物件を建築したり、売却するような事も出来ないのだ。

生活するうえで必要最小限の金額しか使えない。
これが日本の経済を益々悪くする。
孫にお小遣いをやったり、ちょっとした旅行をしたり、たまにはフレンチレストランで食事をしたり…そんな普通の生活(消費)をすることで経済は回る。
しかし、認知症の高齢者が増えると経済は回らない。これに国は危機感を抱いている。

そこで、最近注目されているのが「家族信託」である。
認知症が発症する前に家族で財産をどう引き継ぐか、どう活用するかを話し合い、財産の管理を子供に託すのだ。
皆さんご心配なら、子供が暴走しないように監督人を付けることもできる。

「家族信託」については詳しい説明がこちら(広島家族信託相談プラザ)のホームページにあるので参考にしてほしい。

不動産(土地)の価格

不動産(土地)の価格について

皆さんは不動産(土地)の価格と聞いて頭の中に何を思い浮かべるだろうか。
7月に発表があった路線価だろうか。
4月に請求が来た固定資産税納税通知の課税標準額や評価額だろうか。
3月に発表があった地価公示だろうか。
新聞の広告や折込チラシに表示された近所の売り土地の価格だろうか。
とここまで読んで不動産に様々な価格がある事に気付かれただろう。

土地は一物四価とも言われ、それぞれの事情で価格が異なる。
価格の低い順から解説すると、

「固定資産税評価額」は地方自治体が固定資産税(都市部では都市計画税も)を課税するために作った価格である。固定資産税意外にもこの評価額は不動産売買時には所有権移転登記の登録免許税(国税)算出の元となり、不動産取得税(都道府県税)算出の元となる。

「路線価」は国が相続税を課税するために作った価格である。この路線価を元に土地の相続税評価額を計算する。都市部以外では路線価は表示されておらず固定資産税評価に国税庁が定めた倍率を掛けて相続税評価額を算出する。

「地価公示」は国が土地取引の目安にする為に作った価格である。
地価公示で賄えない地域を都道府県が「基準地価」として毎年9月に発表する。
地価公示も基準地価も土地取引の指標となる。

一般的に固定資産税評価の1割り増しが路線価、同2割り増しが地価公示と言われる。

さて、これまでの価格は役所から依頼された不動産鑑定士が前年の取引事例を元に補正したり景気指標等を勘案して算出したものだ。

広告表示された不動産価格は今の価格である。
不動産会社が査定して付けた価格であったり、売主が希望する価格である。
そのまま売れたらそれが相場と言われる流通価格なのだ。

バブルが崩壊した時、前年取引された価格を元に算出された地価公示は誰も信じない。実際の相場は遥かに低かったのだ。
一方消費税が5%から8%に増税される数年前から駆け込みで新築用の土地を求める人が殺到し地価が上昇して行った。そんな中で昨年の取引を基準に算出された地価公示価格より高い価格での取引となった。

実際に売買するときに価格を決めるのは流通市場であるが、それを誘導するのは不動産仲介業者である。市場を見ながら価格のアドバイスを行う。
売れなければ価格を下げていくし、売れれば次回その価格を基準とした査定を行う。買主が殺到する様であれば価格を上げて行く。

相続した不動産、将来相続するであろう実家の不動産、残したい不動産もあれば処分したい不動産もあるだろう。
自分で不動産の価格を知ろうと思えば上記の様な役所が公開した路線価や地価公示で大まかな価格を知ることが出来る。
しかし、実際に売却する際は信頼できる不動産会社へ査定依頼をする事が売却成功の秘訣である。

さらに、早く売りたいとか近所に内緒で売りたいときは、不動産会社に買い取ってもらう方法もある。価格は安くなるが、すぐに現金化できることや、不具合があっても補修が不要など後々の面倒が無い。

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2018.7.6 大雨災害 皆さんの実家はご無事ですか?

被災された皆様にお見舞い申し上げます。
大きな被害につきまして、早い復旧をお祈りしております。

7月6日広島は大雨が続き未曾有の大災害となった。
当日夜、JRが止まり大混乱の中、我が家の地域が避難勧告から避難指示となり、街中の義姉の家へ急いで避難。
道路(2号線バイパス)は大渋滞であった。

国道2号線を氾濫した瀬野川がえぐる
国道2号線を氾濫した瀬野川がえぐる 画像提供:くろぽんさん

朝、実家のご近所さんから電話が鳴る。
「〇〇ちゃん、大変よ。川が氾濫して貴方の家が床上浸水になっとるよ」
あちゃー、実家の事を忘れてた。
山陽道も2号線も通行止めで身動き取れず。
ご近所の方に見守っていただく位しか手段が無い。
来週の連休時になら何とか帰られるかと思いながらご近所の方に見守りをお願いした。

損害保険の証券を確認、残念、水災は加入しておらず保険は出ない。
よく考えればこんな事は河川改修後一度も無かった。
6~7才の頃川が氾濫して、県が河川改修をしてくれ、その後は安心だと思っていたのだ。
相談されれば慎重に隅々までリスクを検討して十分な保証をおすすめするが、自分のこととなると甘々なのだ。
FPとしては見込みが甘かった。

皆さんの実家はご無事ですか?

ファイナンシャルプランナー 香川 文人

 

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空き家の譲渡所得の特例について

平成28年に施行された「空き家の譲渡所得の特例について」の解説です。

一人暮らしの親の自宅を相続し、空き家となった場合に、売却による譲渡益から3000万円が特別控除されます。

その条件は以下のとおり。
①平成31年12月31日までの譲渡であり、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡である事
②旧耐震(昭和56年5月31日以前に建築された)の建物である事
③相続開始直前まで被相続人が住んで居た事
④相続開始直前において、被相続人以外住んでいない事
⑤相続時から空き家のままで使用されていない事
⑥更地で売るか耐震改修工事をして新耐震基準適合証明がある住宅を売る事
⑦譲渡価格が1億円以下である事
※区分所有登記された建物は受けられません

よくある質問で、親が施設に入所した後に無くなった場合は対象となるのか。というものです。
残念ながら生活の本拠地が施設に移転しており、対象とならない。

自宅に住んでおり、入院してそのまま他界された場合は対象となる。

注意事項
⑤番のとおり、相続後使用されていない事が条件です。よって、ご近所の方が自宅建て替えの仮住まいとして3ヶ月貸してほしいとのことで貸したとか、民泊に利用した、更地にして売れるまで駐車場で貸した等どんな理由であれ、使用した場合は対象とならないので注意したい。

ファイナンシャルプランナー 香川文人

広島県も津波の「警戒区域」指定へ

2018年6月27日付中国新聞朝刊記事によると
広島県は来年瀬戸内海沿岸部を中心に津波による浸水範囲を対象に「津波災害警戒区域」を指定する。

県はH13年3月、将来最も大きな被害をもたらすとみられる南海トラフ巨大地震などに基づき、14市町村の浸水想定図をまとめた。
来年3月に新たに指定する警戒区域は、浸水想定で1センチ以上浸かるとしたエリアとほぼ重なるとみる。

これが指定されたら我々不動産会社は不動産の賃貸借や売買の契約前に重要事項説明書で「津波災害警戒区域」内であることを説明しなければならない。
そのために、来年3月には指定の結果を確認する必要がある。

4月から宅地建物取引業法一部改正

既存住宅(中古住宅)の個人間取引で売主買主が安心して取引出来るように市場環境整備

4月1日から宅地建物取引業法(以後「業法」と表示)の一部が改正された。
既存住宅の取引では、取引する住宅の状況が分からないまま取り引きして、引き渡し後にトラブルになることもあったが、今回の業法改正で引き渡しまでに建物状況調査をして、売主買主相互が確認のうえ取引できるようになった。

建物状況調査(インスペクションの一種)とは、建物状況調査技術者講習を受講終了した建築士が既存住宅状況調査方法基準に従って行うもの。

調査の中身は

ア.構造耐力上主要な部分(基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組)
イ.雨水の侵入を防止する部分(外壁、内壁、天井、屋根)
となる。
オプションで既存住宅売買瑕疵保険加入のための調査や床下や小屋裏の詳細調査も依頼できる。

建物状況調査費用は延べ床面積100平方メートル位の建物で約4万円(税別)から6万円(税別)だが、住宅の広さや種類、オプション調査の追加等により費用が異なる。

何時、誰が、どうやって頼むか

不動産仲介業者が媒介契約時(不動産売買の依頼時)にあっせんする。
売主から売却の依頼を受けたときに不動産仲介業者は、建物状況調査制度というものがあり、知り合いに建築士が居なければあっせんしますよ。と説明するか、斡旋はしません。と説明する。
又は、買主から購入の媒介依頼を受けた不動産仲介業者が、安心して購入するために、建物状況調査制度というものがあり、建物状況調査を受けませんか。知り合いに建築士が居なければあっせんします。と説明するか、斡旋はしません。と説明する。
何れにしても売主又は買主が自ら依頼するのだ。そして依頼したほうが料金を支払う。

不動産仲介会社の義務

不動産会社は売買契約前に説明する重要事項説明書で、
①建物状況調査を行っているかどうか
②実施している場合における建物状況調査の概要
③設計図書等の建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存の状況
を説明しなければならない。。

この建物状況調査は

売主は建物の状況を第三者が作成した報告書により自らが気づかなかった不具合について買主へ告知できるし、買主は自分の目で確認できない建物の現況を知ることで、将来の修繕計画や修繕費用を前もって知ることが出来る。

その他の改正では

建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況に関する重要事項の説明が加えられ、
1)建築基準法令に適合していることを証明する書類
検査済証
2)新耐震基準への適合性を署名する書類
耐震基準適合証明書、固定資産税減額証明書、耐震診断の結果報告書、住宅耐震改修証明書、
3)新築時及び増改築時に作成された設計図書類
建築確認済証及び確認申請時の図面類、検査済証、
4)新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書
建物現況調査結果報告書、既存住宅性能証明書、定期検査報告書、シロアリ点検報告書
の説明が義務付けられました。
これらは既存住宅購入者が法令適合性確認、将来のリフォーム・メンテナンスの実施、既存住宅売買瑕疵保険に加入、住宅ローンを借り入れ時に必要となる書類であることから、保存状態の説明と引き渡しが必要なため加えられたものである。

国交省の概要(PDF)
http://www.mlit.go.jp/common/001180483.pdf

購入者が依頼するときの注意事項

建物が新耐震基準に適合し、状況調査に異常がなければ、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる場合がある。しかし、建物状況調査の資格と既存住宅売買瑕疵保険の登録検査事業者資格は異なり、双方の資格が必要なのだ。
もっと言えば、既存住宅売買瑕疵保険の住宅瑕疵担保責任保険法人によって審査基準が異なり、A保険には加入できないが、B保険なら加入できる...様な事もある。
既存住宅売買瑕疵保険の審査に適合した住宅を購入すれば、住宅ローン控除や登録免許税(登記費用の一部)の軽減措置も有る。
この建物現況調査且つ複数の既存住宅売買瑕疵保険の検査事業者となっている、保険に詳しい建築士を選ばないと、後々損(後悔)をすることになる。
結果、それらに詳しい不動産仲介業者へ購入の依頼をすると一番安心だ。

最後に

ここまで書いてきたことは、これまででも優良な不動産会社であれば普通に実施してきたことであり、特別なことではない。
これまで何もしてこなかった不動産会社へ向けた改正である。
一番の問題点は、建物状況調査は強制ではなく罰則規定もないことだ。

リバースモーゲージをご存知ですか?

リバースモーゲージは簡単に説明すると、自宅などの不動産を担保にお金を借りて、借り入れた期間は毎月利息だけを支払い、死亡時に不動産を処分してもらい元金を一括返済する方法。

 

ちょっと昔、リバースモーゲージが出来た頃は融資条件が厳しくて殆ど借入は無理だった。
ところが平成27年、住宅金融支援機構がリバースモーゲージ型住宅ローン(住宅融資保険活用型)という商品を出し、金融機関はリバースモーゲージ(住宅金融支援機構保険口)として販売活動を始めたのだ。

融資条件は金融機関により少し異なるが、
①60歳以上の方
②最高5000万円まで(住宅の購入・建設資金以外のときは1,500万円まで)
但し、担保評価の50%または60%まで(金融機関により異なる)
③毎月の支払は利息のみ
④融資期間は終身
⑤保証人不要(共有者は保証人となる)
となっている。

融資金の使途は自宅の建設・購入資金、自宅のリフォーム資金、住替え先となるサービス付き高齢者向け住宅への入居一時金、既存住宅ローンの借り換え資金で、融資対象住宅は新耐震基準以降であることが条件。

地元金融機関を利用して借りる場合、年間返済率35%(但し、年収400万円未満の方は返済率30%)以下まで、融資利率は変動金利で2.975%(但し、担保評価の50%を超える融資のときは3.475%の金融機関も)と書いてありました。(利率は変動金利ですので融資時期により異なる)
借入にかかる費用ですが、取扱事務手数料が54,000円から108,000円(税込)、抵当権設定費用、火災保険料が必要。

元本返済は終身となっていますが、いつでも返済は可能。
マイホーム買い替え時のつなぎ資金に借りたり、住宅ローンの借り換え、子供の住宅購入資金援助に、住み替え後旧宅を第三者に賃貸するためのリフォーム資金等にも利用できる。
高齢者が多額のお金を借りるのは難しかったが、リバースモーゲージ型住宅ローンが出たことにより借りやすくなったのだ。

認知症の恐れ4万6911人

今朝の中国新聞朝刊に載った記事です。

昨年の道路交通法改正により、運転免許証更新時に75歳以上の認知機能検査を強化した結果、昨年3月から12月末までに受験者172万5295人の内認知症のおそれがある「第一分類」と判定されたのは4万6911人だった。
「第一分類」と判定されれば、医師による診察を義務化されており、認知症と診断されたら、免許証の取り消しや停止処分となる。
「第一分類」と判定され、実際に診断を受けたのは1万2447人。この内1351人が認知症として免許取り消しや停止の行政処分を受けた他1255人が行政処分に向けた手続き中の状態。免許を返納したり手続きを取らず失効した人が1万3624人に上った。

この中で認知症として診断された1351人は運転免許証を失いましたが、もっと大きなものも失う可能性もあります。
認知症であると診断されたら、本人に意思能力が無いものとされ、後見人を付けないと預金の引き出しや法律行為などが出来なくなります。
後見人は家庭裁判所が決めます。家族の方がなられることもありますが、最近は弁護士や司法書士が選任されることもあります。
家族なら無償で後見人ができますが、第三者が後見人になると、報酬が必要です。
財産の処分などをしたくても、ご本人にとって不利益なことは家庭裁判所の許可が降りません。
必要な生活費は預金から下ろせますが、いくらお金持ちであっても、相続対策のために有価証券や不動産の売却は出来なくなるのです。

もし、ご自身やご家族に認知町の恐れがあると感じられたら、一刻も早くご家族で対策を練りましょう。
家族信託、生前贈与、不動産の有効活用など、相続対策が可能です。

椿不動産には相続対策に長けたスタッフが4人在籍しております。
お気軽にご相談下さい。

今年の冬は鍋料理が減った我が家

この冬は天候の影響で野菜が高騰。
未だに葉物野菜は高い。

お陰で我が家の夕食から鍋料理が激減した。

日経新聞2018年2月24日付朝刊によると
1月の物価上昇指数は前年同月比1.4%上昇だそうだ。
原因は原油高による電気ガスの値上げ、生鮮食品の高騰、
生鮮食品以外でも0.9%上昇。
人件費、物流費(運送料)なども上昇している。

このまま物価が上昇するかどうかは分からないが、
もし上昇していくと金利も上昇しあらゆる生活に影響が出る。
住宅ローンの低金利も終りが近づいているかもしれない。

奨学金破産が増えている

奨学金破産、過去5年で延べ1万5千人 親子連鎖広がる

朝日新聞デジタル2017年2月12日記事から
https://www.asahi.com/articles/ASL1F7SBXL1FUUPI005.html

奨学金制度を担う日本学生支援機構によると、奨学金を借りて大学を卒業し社会人になったが、借りた奨学金の返済が滞り親子で自己破産するケースが増えていると言う。
機構によると自己破産は16年度までの5年間で延べ1万5338人。内本人が8108人、連帯保証人や保証人(父母のどちらか)が7230人。

奨学金と名がついているが、無担保・無審査で連帯保証人付又は保証機関の保証を得て借りる高金利ローンである。
(平成15年度までは年利10%、平成15年度から同5%))

就職まで返済が猶予されるため、その期間の金利も上乗せして返済が始まる。
就職しても返済ができなくなれば、給与など財産の差し押さえもあり、その後分割返済の権利を失い全額一括請求される。
そこで支払がなければ保証機関や保証人(一般的には親)へ請求が行くのだ。
保証機関へ請求が行くと保証機関が弁済をして借入本人へ一括返済の請求をする。支払わなければ当然給与や財産の差し押さえをするので、払えない場合、自己破産するしかない。

保証人(殆どが両親)へ請求が行った場合だが、裕福な保証人なら代わりに払ってくれそこで債務は無くなるが、保証人が一括返済できない場合、不動産を所有していれば差押えられて、マイホームは競売に掛けられることになる。
保証人が現金も処分できる不動産や有価証券をお持ちでない場合は子供と同じように自己破産する方もあるのだ。

これを読んでいる皆さんで心あたりがある方は、先ず、機構に相談を。最長10年間返還を猶予する制度や一定期間返済額を減額する制度がある。

日本学生支援機構 返済が難しい時
http://www.jasso.go.jp/shogakukin/henkan_konnan/index.html

請求が来た保証人の方でマイホームの売却を検討されている方は、椿不動産へご相談下さい。